持續(xù)關注海南樓市朋友應該發(fā)現，目前全國樓市下行，但海南的房產和房價卻出現了“兩極分化”現象，這對于想趁著封關前夕在海南置業(yè)的朋友來說，無疑多了很多不確定性，今天，湯帥將用這篇文章和大家分享一下海南房產及房價出現“兩極分化”的原因，希望大家能通過這篇文章為您在過來海南置業(yè)的路上多一份參考。如有不同觀點，歡迎大家在評論區(qū)一起交流探討。

其實房產和房價“兩極分化”這背后是宏觀趨勢與海南獨特邏輯共同作用的結果。簡單來說，全國樓市下行，是因為失去了“金融屬性”這個最大的支撐；而海南樓市的分化，則是其“真實使用價值”被重新定價的必然過程。

下面我們來詳細拆解這其中的原因：

一、 全國樓市下行的共性原因（為什么大家一起跌？）

這是海南也無法完全置身事外的大背景。

1. “房住不炒”定調與去杠桿：國家層面堅決打破房地產的“金融泡沫”，通過“三道紅線”等政策限制房企融資，并通過限購、限貸等手段抑制投資投機需求。房地產的“印鈔機”模式被終結。

2. ：經濟增速放緩和居民收入不確定性增加，使得大眾對大宗消費（如買房）更加謹慎，購房能力和信心雙雙下降。

3. 供需關系根本性逆轉：中國城鎮(zhèn)住房總量已接近飽和，尤其是三四線城市，人口流出導致需求枯竭，供應嚴重過剩。

4、產品的迭代導致舊產品被迫降價出量：這兩年無論是海南還是國內的一線大城市，很多開發(fā)商在產品上都進行了很大的產品升級，如“第四代住宅”、大平層等產品的面市，更是受到年輕一代的消費主力軍極大的青睞，使得他們在選擇上自動屏蔽了以前的過時的產品，特別是沒有核心資源支撐的“老破小”更是無人問津。

二、 海南樓市“兩極分化”的獨特原因（為什么有的漲有的跌？）

這才是問題的核心。也是對于那些想來海南購房的朋友們最關心的問題，看懂了其中的邏輯，您也就知道在海南買房該如何選擇 ，其實最海南的“兩極分化”是其資源稀缺性和政策獨特性在宏觀壓力下的集中體現。接下來我們繼續(xù)拆解海南的“兩極”。

【“熱”的一極：核心資產為何堅挺甚至上漲？】

這部分房產主要承接了高端改善、旅居養(yǎng)老和封關預期帶來的價值重估。

1. 獨一無二的稀缺性（基本盤）：

· 氣候與環(huán)境：海南是中國唯一的熱帶省份，擁有溫暖的冬季、陽光沙灘和純凈空氣。這種資源在全國范圍內具有不可替代性，是旅居和養(yǎng)老需求的硬核支撐。這是海南這幾十年來，哪怕在以前沒有政策、產業(yè)、人口支撐的時候，海南的旅居養(yǎng)老盤一直不愁賣的最基本的原因。

· 目標客群不同：購買這些核心資產的人，很多是全國范圍內的中高凈值人群。他們購房的目的不是為了短期炒賣，而是為了提升生活品質、健康或抵御寒冬。他們的購買力受經濟周期影響較小，更看重資產的獨特性和長期價值。

2. 自由貿易港政策的強力預期（催化劑）：

· “封關”紅利：海南自貿港建設，尤其是在2025年底前全島封關運作的預期，帶來了巨大的想象空間。包括零關稅、低稅率、跨境資金自由流動等政策，吸引了部分企業(yè)和人才提前布局。

· 資產避險屬性：在全國樓市普跌的背景下，擁有國家級戰(zhàn)略背書的海南，其核心房產被一部分人視為對抗不確定性的“避險資產”。

3. 產品力升級（引爆點）：

· 正如我們之前提到的“第四代住宅及大平層”，市場正在用更好的產品來匹配真實的高端需求。這些擁有一線海景、空中庭院、優(yōu)質物業(yè)和智能配套的房產，與過去“有房就行”的普通住宅拉開了代際差，滿足了“住得好”的升級需求，因此能走出獨立行情。

【“冷”的一極：普通房產為何無人問津？】

這部分房產暴露了海南樓市過度依賴投資、配套不足和流動性差的舊疾。

1. “旅居地產”的天然缺陷：

· 本地需求薄弱：除海口、三亞等少數城市外，海南很多區(qū)域的本地產業(yè)和人口基礎無法支撐龐大的房地產市場。一旦外部投資客撤離，市場立刻空心化。

· 配套嚴重缺失：很多項目集中在遠離市區(qū)的海邊，缺乏持續(xù)的醫(yī)療、教育、商業(yè)和公共交通配套，導致“候鳥型”居住特征明顯，無法形成有活力的社區(qū)，二手房市場極度不活躍。

2. 流動性枯竭與資格限制：

· 全域限購：嚴格的社保/個稅要求，將絕大多數外來購房者擋在門外，直接凍結了交易流動性。

· “有價無市”：很多二手房業(yè)主仍抱著過去的價格預期，但卻沒考慮到自己手上的房產設計等已過時，在新開發(fā)的四代住宅及大平層這種新產品的面前，之前的老戶型市場空間已經被嚴重壓縮，這導致了市場上缺乏接盤俠。想變現只能大幅降價，導致價格體系崩塌。

3. 產品同質化與過剩：

· 在過去房地產狂飆時期，海南建設了大量定位相似、設計雷同的普通住宅和公寓。這些產品在市場上嚴重過剩，且毫無競爭力，在分化市場中首先被拋棄。

總結

全國樓市下行，好比是 “潮水正在褪去”；而海南的兩極分化，則清晰地告訴我們 “誰在裸泳，誰穿著最堅固的泳衣”。

· 穿著堅固泳衣的：是那些占據核心地段（如海口、三亞主城區(qū)、學區(qū)房等）、擁有稀缺資源（一線海景、熱帶雨林）、具備卓越產品力（第四代住宅、高品質大平層）和強大配套（醫(yī)療、教育、商業(yè)） 的房產。它們的價值根植于真實的、升級的使用需求和國家戰(zhàn)略紅利。

· 正在裸泳的：是那些位置偏遠、配套缺失、產品平庸、同質化嚴重的房產。它們過去的價值純粹由投資泡沫吹起，一旦金融屬性消失，便被打回原形。

因此，對于購房者的啟示是：

在海南買房，必須放棄“普漲”和“投機”的幻想。未來的機會只存在于基于“真實價值判斷” 的精選資產中。無論是自住還是投資，都需要更加關注房產的稀缺性、產品力和流動性。

上述內容就是湯帥針對目前海南房產和房價的“兩極分化”現象給出的一人個人觀點，也希望這些觀點能幫到想在海南購房的您，關注湯帥，為您分享不同的房產干貨