1991年，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)崩盤(pán)，東京都心區(qū)的地價(jià)在接下來(lái)的幾年里下跌超過(guò)80%，這場(chǎng)危機(jī)讓數(shù)百萬(wàn)家庭陷入困境，也徹底改變了日本社會(huì)的運(yùn)行方式。

要理解這場(chǎng)危機(jī)，得從日本戰(zhàn)后的經(jīng)濟(jì)奇跡說(shuō)起，二戰(zhàn)后的日本一片廢墟，但通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和發(fā)展制造業(yè)，經(jīng)濟(jì)迅速?gòu)?fù)蘇，到1964年?yáng)|京舉辦奧運(yùn)會(huì)時(shí)，日本已成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。

80年代的日本確實(shí)風(fēng)光，索尼的隨身聽(tīng)風(fēng)靡全球，豐田汽車(chē)在美國(guó)市場(chǎng)份額不斷擴(kuò)大，日立、松下的電器占領(lǐng)了各國(guó)商場(chǎng)，1985年，日本的人均GDP已經(jīng)接近美國(guó)水平。

但正是這種快速發(fā)展埋下了隱患，1985年9月，美、日、德、法、英五國(guó)財(cái)長(zhǎng)簽署“廣場(chǎng)協(xié)議”，目的是讓美元貶值、日元升值，以緩解美國(guó)的貿(mào)易逆差。

協(xié)議簽署后，日元對(duì)美元匯率從1美元兌250日元，一路升到1美元兌120日元，這讓日本出口企業(yè)的產(chǎn)品價(jià)格大幅上漲，競(jìng)爭(zhēng)力下降，出口訂單開(kāi)始減少。

為了刺激經(jīng)濟(jì)，日本政府做了一個(gè)關(guān)鍵決定：大幅降低利率，從1986年到1987年，日本央行連續(xù)5次降息，基準(zhǔn)利率從5%降到2.5%。

低利率讓借錢(qián)變得容易，大量資金不再流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，而是涌入股市和房地產(chǎn)，東京證券交易所的日經(jīng)指數(shù)從1985年的1.3萬(wàn)點(diǎn)飆升至1989年底的3.9萬(wàn)點(diǎn)。

房地產(chǎn)更是瘋狂，1986年到1990年間，東京商業(yè)區(qū)的地價(jià)上漲了3倍，住宅區(qū)地價(jià)也翻了一番，當(dāng)時(shí)流傳著一個(gè)說(shuō)法：把東京23區(qū)的土地賣(mài)掉，能買(mǎi)下整個(gè)美國(guó)加州。

銀行在這場(chǎng)狂熱中推波助瀾，它們不僅大量發(fā)放房地產(chǎn)貸款，還降低了審核標(biāo)準(zhǔn)，有些貸款甚至不需要首付，銀行愿意按房產(chǎn)估值的100%甚至120%放貸。

普通上班族也被卷入這場(chǎng)游戲，一位在銀行工作的職員1987年在東京郊區(qū)買(mǎi)了一套60平米的公寓，首付只付了10%，剩下的全靠貸款，當(dāng)時(shí)他的想法很簡(jiǎn)單：地價(jià)一直在漲，等過(guò)幾年賣(mài)掉，不僅能還清貸款，還能賺一筆。

這種想法在當(dāng)時(shí)非常普遍，房地產(chǎn)公司在廣告里宣稱(chēng)“東京的地價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌”，媒體上充斥著各種投資致富的故事，連便利店的收銀員都在討論該買(mǎi)哪個(gè)區(qū)的房子。

但泡沫終究是泡沫，1989年5月，日本央行開(kāi)始加息，從2.5%一路加到1990年的6%，緊接著大藏省出臺(tái)規(guī)定，嚴(yán)格限制銀行向房地產(chǎn)行業(yè)放貸。

1990年初，東京股市開(kāi)始下跌，到當(dāng)年10月，日經(jīng)指數(shù)已跌破2萬(wàn)點(diǎn)，蒸發(fā)了40%的市值，房地產(chǎn)市場(chǎng)緊隨其后，從1991年開(kāi)始進(jìn)入漫長(zhǎng)的下跌通道。

那位買(mǎi)房的銀行職員原本計(jì)劃1992年把房子賣(mài)掉，結(jié)果發(fā)現(xiàn)根本賣(mài)不出去，等到1995年勉強(qiáng)找到買(mǎi)家時(shí)，成交價(jià)只有當(dāng)初買(mǎi)入價(jià)的一半，他還欠銀行3000多萬(wàn)日元的貸款，而房子已經(jīng)不值這個(gè)價(jià)了。

像他這樣的人有很多，1991年到2000年間，日本有超過(guò)140萬(wàn)家庭因?yàn)闊o(wú)力償還房貸而破產(chǎn)，一些背負(fù)巨債的人選擇了極端方式，1998年日本自殺人數(shù)突破3萬(wàn)人，創(chuàng)下戰(zhàn)后新高，其中相當(dāng)一部分與經(jīng)濟(jì)壓力有關(guān)。

企業(yè)的日子也不好過(guò)，三菱地所1989年花14億美元買(mǎi)下紐約洛克菲勒中心，這筆投資后來(lái)成了典型的失敗案例，到1995年三菱不得不宣布破產(chǎn)重組時(shí)，這棟建筑的估值已經(jīng)縮水了一半。

銀行業(yè)受到的沖擊最嚴(yán)重，大量房地產(chǎn)貸款變成壞賬，銀行的資產(chǎn)負(fù)債表迅速惡化，1997年北海道拓殖銀行倒閉，這是日本戰(zhàn)后首次有主要銀行破產(chǎn)，接下來(lái)幾年，日本長(zhǎng)期信用銀行、日債銀行等多家金融機(jī)構(gòu)相繼倒閉。

到1998年，日本金融機(jī)構(gòu)的不良債權(quán)總額達(dá)到87.5萬(wàn)億日元，相當(dāng)于當(dāng)年GDP的17%，政府不得不動(dòng)用公共資金救助銀行，但經(jīng)濟(jì)依然持續(xù)低迷。

這場(chǎng)危機(jī)帶來(lái)的影響遠(yuǎn)不止賬面上的損失，日本人的消費(fèi)習(xí)慣徹底改變了，泡沫時(shí)期買(mǎi)名牌包、吃法餐、去夜店的生活方式成了過(guò)去時(shí)，節(jié)儉和儲(chǔ)蓄重新成為主流。

年輕人對(duì)買(mǎi)房的態(tài)度也變了，過(guò)去日本人認(rèn)為擁有自己的房子是人生必需品，現(xiàn)在越來(lái)越多人選擇長(zhǎng)期租房，2020年的調(diào)查顯示，東京30歲以下年輕人的購(gòu)房率不到15%。

職場(chǎng)文化也受到?jīng)_擊，泡沫破裂后，日本企業(yè)開(kāi)始裁員和重組，曾經(jīng)的“終身雇傭制”逐漸瓦解，非正式員工的比例從1990年的20%上升到2020年的38%。

房地產(chǎn)市場(chǎng)用了二十多年才穩(wěn)定下來(lái)，東京的房?jī)r(jià)直到2013年才停止下跌，但即使到今天，很多區(qū)域的房?jī)r(jià)仍未回到1991年的水平。

不過(guò)日本也從這場(chǎng)危機(jī)中找到了新的發(fā)展方向，既然制造業(yè)和房地產(chǎn)都不靈了，服務(wù)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)反而發(fā)展起來(lái)，日本動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)在90年代蓬勃發(fā)展，Pokemon、龍珠等作品風(fēng)靡全球。

旅游業(yè)也成了重要支柱，日本政府簡(jiǎn)化簽證手續(xù)，發(fā)展觀光資源，2019年訪日游客突破3000萬(wàn)人次，帶來(lái)了可觀的收入。

醫(yī)療保健、養(yǎng)老服務(wù)等領(lǐng)域也成了新的增長(zhǎng)點(diǎn)，面對(duì)老齡化社會(huì)，日本發(fā)展出一套完整的護(hù)理體系，相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大。

回頭看這段歷史，幾個(gè)教訓(xùn)特別明顯，首先是貨幣政策不能過(guò)于激進(jìn)，無(wú)論是大幅降息還是快速加息，都可能引發(fā)連鎖反應(yīng)。

其次是要警惕資產(chǎn)價(jià)格和實(shí)體經(jīng)濟(jì)的脫節(jié)，當(dāng)房?jī)r(jià)漲幅遠(yuǎn)超居民收入增長(zhǎng)時(shí)，就該敲響警鐘了。

再有就是金融監(jiān)管必須跟上，日本泡沫時(shí)期銀行放貸太隨意，缺乏風(fēng)險(xiǎn)控制，最后導(dǎo)致系統(tǒng)性危機(jī)。

最重要的是，社會(huì)不能把希望全寄托在資產(chǎn)增值上，實(shí)體經(jīng)濟(jì)才是根本，技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)才是長(zhǎng)久之道。

日本用三十多年的代價(jià)換來(lái)這些認(rèn)識(shí)，現(xiàn)在的日本社會(huì)更加務(wù)實(shí)和保守，人們學(xué)會(huì)了量入為出，不再追求虛幻的一夜暴富。

這場(chǎng)危機(jī)雖然過(guò)去了，但它留下的印記依然清晰可見(jiàn)，走在東京街頭，那些建于泡沫時(shí)期的豪華大樓還在，只是早已沒(méi)有了當(dāng)年的熱鬧。

“好家伙，看完日本房產(chǎn)泡沫的經(jīng)歷，背后直冒冷汗，這不就是典型的“上頭時(shí)覺(jué)得能上天，摔下來(lái)才知道疼”嗎？我姑父90年代在日本打工，他說(shuō)那時(shí)候日本人打車(chē)都揮舞著萬(wàn)元大鈔讓司機(jī)別找零，結(jié)果泡沫一破，好多白領(lǐng)晚上偷偷開(kāi)出租車(chē)還貸?！?/p>

“最慘的是那些高位接盤(pán)的中年人，房子成了負(fù)資產(chǎn)，離婚率飆升，真是應(yīng)了那句話“憑運(yùn)氣賺的錢(qián)，最終靠實(shí)力虧光”?！?/p>

“要我說(shuō)啊，當(dāng)時(shí)日本人都被“土地神話”洗腦了，想想也挺可怕的，連便利店店員都在討論炒地皮，這跟2015年A股沖5000點(diǎn)時(shí)連掃地大媽都聊K線圖有啥區(qū)別？銀行更是幫兇，放貸比發(fā)傳單還隨意，最后全民埋單。”

“那個(gè)退休老師1300萬(wàn)的地最后只賣(mài)10萬(wàn)日元，簡(jiǎn)直殺人誅心！要換成我，估計(jì)也得崩潰。”

“不過(guò)日本人的韌性確實(shí)服氣，崩盤(pán)后愣是靠產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型熬過(guò)來(lái)了，索尼、松下這些企業(yè)能放下身段搞技術(shù)升級(jí)，普通人也學(xué)會(huì)踏實(shí)過(guò)日子?！?/p>

“現(xiàn)在年輕人寧愿把錢(qián)花在旅游、動(dòng)漫上也不盲目買(mǎi)房，這種消費(fèi)觀其實(shí)更健康。”

“話說(shuō)回來(lái)，要不是泡沫破得徹底，日本現(xiàn)在可能還在沉迷金融游戲，哪來(lái)的任天堂、優(yōu)衣庫(kù)這些全球品牌？ 但教訓(xùn)也是真血淋淋?！?/p>

“政府調(diào)控慢半拍、銀行無(wú)底線放貸、全民投機(jī)狂熱——這三件套放在哪個(gè)國(guó)家都是災(zāi)難配方，特別現(xiàn)在某些地方房?jī)r(jià)漲得邪乎，居然還有人喊“這次不一樣”，歷史果然就是個(gè)循環(huán)播放器?！?/p>

如果你生活在1990年的東京，是會(huì)跟著瘋狂炒房，還是堅(jiān)持現(xiàn)金為王？面對(duì)現(xiàn)在某些魔幻的房?jī)r(jià)，你覺(jué)得普通人該怎么避免被割韭菜？評(píng)論區(qū)等高手支招！

信源：日本房?jī)r(jià)暴跌的教訓(xùn)——《北京房地產(chǎn)》 2007年第9期