深圳被清退的舊改項目越來越多。

10月31日，寶安新安街道107發(fā)展帶翻身片區(qū)（三）城市更新單元計劃宣告失效。

公告顯示，在計 劃有效期內更新單元規(guī)劃未獲 市政府或其授權機構批準，更新單元計劃按照公告要求失效，不再開展后續(xù)相關工作及辦理相關手續(xù)。

往前推一個月，寶安方大邦深產業(yè)園和潭頭片區(qū)舊改項目相繼失效。

相關規(guī)定要求： “調出更新單元計劃未滿三年的用地，不劃入拆除范圍”， 而根據最新規(guī)定，住宅類更新項目門檻提高， 需滿足住宅建筑“高度不高于80米”， 更意味著涉居住類項目一旦失效，很難再有改造的可能。

深圳33個舊改項目失效

是開發(fā)商沒錢，還是業(yè)主不愿拆？

據不完全統(tǒng)計，自2019年3月15日《深圳市拆除重建類城市更新單元計劃管理規(guī)定》出臺、提出計劃實施有效期管理至今，深圳已有33個舊改項目宣告失效。

按區(qū)域劃分，寶安占比幾乎一半，有15個，其次是龍華5個、龍崗4個、福田3個。

從項目宣告失效的數量來看，今年無疑是深圳加速清退毫無進展的舊改項目的一年。

截至11月6日，深圳今年共有12個舊改項目失效，是2024年全年的一倍，2023年9個。

據合一城市更新此前披露的數據， 截至2024年6月18日， 正處于計劃失效期仍未調出城市更新計劃的項目共計55個，而目前僅32個項目正式公告失效，還有項目在掙扎推進。

什么原因導致舊改項目計劃失效？是開發(fā)商沒錢推進了？還是業(yè)主不愿意拆？

從官方的公告中可見一絲端倪：

例如南山西麗的 萬訊博訊城市更新單元，嚴格來說，它并不是被清退，而是項目申報主體申請計劃調出。

而福田梅林的東林工業(yè)區(qū)項目，則是在取得規(guī)劃批復后，一直未完成更新單元范圍內全部權利人的簽約談判工作，未能確認項目實施主體。即業(yè)主不同意。

更深層的原因來自經濟賬算不過來。

“很多時候開發(fā)商 也無能為力，市場下行，做也是虧，不做也是虧。”一位要求匿名的業(yè)內人士說。

有行業(yè)內部人士透露，某個在深圳有多個舊改項目的央企，除了當前在建的項目外，其余還在前期的項目全部都停了。“及時止損，再不停下，虧得更多。”

還未被清退的舊改項目，很多也躺平了。深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的《 深圳市“超容、超高、商辦占比過大”城市更新評估檢討與規(guī)劃政策研究 》招標文件中提及到，需要分析153個存在過渡費問題的城市更新重點項目，提出規(guī)劃建設方案。

住宅限高或加大舊改難度

3個居住類項目按新規(guī)推進

更令深圳居住類舊改雪上加霜的是10月初流傳的規(guī)定：

1、2025年10月9日前，已批規(guī)劃的住宅類舊改項目，可按原規(guī)劃實施。

2、建筑高度超過80米的住宅項目需加強消防審查。

▲網傳文件截圖

合一城市更新指出， 如果深圳所有舊改項目都要符合這一要求， 截至2025年9月30日，僅273個舊改項目（城市更新+土地整備）可豁免限高新規(guī)。

一位深耕深圳城市更新領域的人士認為，按上述限高新規(guī)，除了工改居和商改居項目外，例如舊住宅區(qū)改造、城中村改造項目，難以繼續(xù)推進，而 前述兩種類型項目具備可行性也有 前提：沒有大額前期融資和資不抵債的情況。

近期深圳已出現3個舊改項目符合《住宅項目規(guī)范》要求或明確要按此規(guī)定落實。

寶安沙井康達爾工業(yè)園舊改，工改居項目，根據規(guī)劃公告，規(guī)劃住宅36.75萬㎡，住宅容積率僅3.1。

龍崗坂田物資工業(yè)園城市更新項目，工改居項目，在立項公告中明確按《住宅項目規(guī)范》要求落實。

南山蛇口片區(qū)的太子灣北片區(qū)項目，改造范圍為舊工業(yè)用地和住宅用地，擬改造為二類居住用地， 立項公告中要求明確按《住宅項目規(guī)范》落實。

▲太子灣北片區(qū)城市更新單元范圍

更多項目還在觀望，等待政策更明朗的時機到來。