國際的投行現(xiàn)在都在預(yù)測，說中國的房地產(chǎn)市場會在明年下半年開始回暖。先不去說這個(gè)判斷正確與否，因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)市場最終是否回暖，取決于我們拿什么樣的政策來應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)市場加速調(diào)整的狀況。

如果從市場的基本均衡來講，現(xiàn)在很多指標(biāo)都反應(yīng)過度了：房地產(chǎn)開發(fā)投資反應(yīng)過度了，現(xiàn)在肯定是腰斬了；房地產(chǎn)的銷售沒了2%，距離高點(diǎn)，70%的銷售沒了；房價(jià)現(xiàn)在普遍下跌40%左右。如果從一個(gè)市場本身來講的話，基本已經(jīng)到了一個(gè)均衡點(diǎn)，并且已經(jīng)反應(yīng)過度了，市場的均衡點(diǎn)早已經(jīng)出現(xiàn)了。

但為什么大家的預(yù)期仍然不好？

預(yù)期仍然不好的原因，是政策沒有加力導(dǎo)致。比如說現(xiàn)在我們的房貸利率其實(shí)仍然很高，現(xiàn)在有些地方還有限購。當(dāng)市場出現(xiàn)不好的預(yù)期的時(shí)候，我們沒有相應(yīng)的政策來跟上，包括有一些開發(fā)商的資金鏈仍然很緊張。這些問題沒有解決，房地產(chǎn)市場的很多風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)仍然不斷出現(xiàn)，爛尾的項(xiàng)目仍然沒有全部解決，這是現(xiàn)在的問題。

所以現(xiàn)在的問題，我認(rèn)為已經(jīng)不是價(jià)格問題，已經(jīng)不是市場的這些數(shù)據(jù)問題，而是我們針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，如何去精準(zhǔn)地應(yīng)對。比如說開發(fā)商的資金鏈問題，解決了這么多年，我覺得還得下更大的決心穩(wěn)住。現(xiàn)在大家為什么不敢買房子？第一個(gè)，一旦開發(fā)商出問題，這個(gè)房子就會爛尾；第二個(gè)，房價(jià)會跌。那么這兩點(diǎn)，我們怎么樣從政策上進(jìn)行回應(yīng)，很重要。

所以我認(rèn)為現(xiàn)在整個(gè)市場的數(shù)據(jù)肯定是反應(yīng)過度了。當(dāng)然，資產(chǎn)價(jià)格市場就是這樣，漲的時(shí)候會反應(yīng)過度，跌的時(shí)候也會反應(yīng)過度。但是什么時(shí)候是個(gè)底，關(guān)鍵取決于政策，比如說我們下一步的政策，針對當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)能不能去解決，這很關(guān)鍵。

所以明年下半年會不會回暖，或者說上半年會不會回暖，又或者后年會不回暖，關(guān)鍵取決于我們在什么時(shí)間出臺什么樣的政策來應(yīng)對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的擔(dān)心?，F(xiàn)在很多人一見到回暖，還是按照過去的思維，好像一下子所有的城市房價(jià)也好，市場也好，都會反彈，都會這樣。我想，這個(gè)回暖，未來的房地產(chǎn)市場，大家一定會看到每個(gè)城市完全不一樣。

比如說我們?nèi)匀话凑者^去的思維講一二三線的話，那么一線、二線市場慢慢會穩(wěn)住，但是三線可能還需要很長時(shí)間，四五線那就會更長。而且未來的市場會出現(xiàn)嚴(yán)重的分化，比如說好的房子、能夠作為資產(chǎn)的房子，認(rèn)為能保值增值，人們會去買；但是大量的房子沒有保值增值的能力了。我們過去認(rèn)為所有的房子都能保值增值，這是一個(gè)錯(cuò)誤的想法。房子也是分為兩種，好房子、稀缺的房子是可以保值的，是可以當(dāng)資產(chǎn)的，但是大量的房子只能用來住。

所以未來整個(gè)中國房地產(chǎn)市場所謂的回暖，絕對不是同步的。所以大家記住，你去看你的房子，看你的城市，看你所處的地段，你的這個(gè)房子作為資產(chǎn)值不值錢、稀缺不稀缺，還是說就是老破小。如果是老破小，如果是不值錢的，那沒有什么回暖可言。未來中國的房地產(chǎn)市場，最多只有20%的房子是可以作為資產(chǎn)來保持增值的。