來源：市場(chǎng)資訊

（來源：上海樓市情報(bào)）

2025年8月25日，上海六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，被市場(chǎng)稱為“825新政”，開啟上海新一輪救市。

新政內(nèi)容包括調(diào)減外環(huán)外限購、優(yōu)化公積金政策、調(diào)整信貸政策和完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等四大維度。政策出臺(tái)后首月，上海市外環(huán)外新房成交占全市的比重達(dá)73.45%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。

然而，政策效應(yīng)未能持續(xù)。今年10月，上海新房市場(chǎng)成交面積環(huán)比下降22.7%，呈現(xiàn)高位回落態(tài)勢(shì)。市場(chǎng)在政策效應(yīng)集中釋放后，再現(xiàn)疲態(tài)。

01

上海樓市分化明顯！

上?！?25新政”救市意圖明顯，旨在通過精準(zhǔn)降低剛需和改善型需求的購房成本，激活市場(chǎng)。

政策刺激下，上海樓市呈現(xiàn)出鮮明的分化特征。

高端項(xiàng)目表現(xiàn)尤為搶眼。上海壹號(hào)院以217.8億元的銷售額領(lǐng)跑市場(chǎng)，金陵華庭、翡雲(yún)悅府等項(xiàng)目緊隨其后。內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)成交量分別同比上漲24%、18%，成交金額分別上漲22%、27%。

與核心區(qū)形成鮮明對(duì)比的是，外圍區(qū)域市場(chǎng)承壓明顯。今年1-3季度，郊環(huán)外區(qū)域去化周期拉長(zhǎng)至36個(gè)月。外環(huán)外庫存高企，去化壓力巨大。

二手房市場(chǎng)是觀察樓市真實(shí)狀況的重要窗口。

2025年1-9月，上海二手房成交19.5萬套，同比上漲16.9%，而成交均價(jià)降至4.88萬元/平方米，同比下降8.6%。

“以價(jià)換量”成為二手房市場(chǎng)主旋律，近八成房源的成交價(jià)低于掛牌價(jià)5%以上。

10月上海二手房共成交18483套，環(huán)比下降9.35%。但從節(jié)后數(shù)據(jù)看，市場(chǎng)實(shí)際展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性，日均成交達(dá)到754套，比9月份的日均680套高出近10%。

02

政策仍有優(yōu)化空間！未來…

面對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，上海是否會(huì)繼續(xù)救市？說實(shí)話，政策仍有優(yōu)化空間。

近日《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》發(fā)了社評(píng)，北京、上海、深圳等城市，可以擇機(jī)全域放開限購。該報(bào)由國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部主管，釋放信號(hào)明顯。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前針對(duì)購房者的樓市政策，已處于歷史上最為寬松的階段。

“十五五”規(guī)劃明確房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展方向，推動(dòng)市場(chǎng)從規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品質(zhì)、服務(wù)與可持續(xù)發(fā)展的綜合競(jìng)爭(zhēng)。這意味著未來的政策將更加注重長(zhǎng)期機(jī)制建設(shè)。

市場(chǎng)分析認(rèn)為，上?？赡苓M(jìn)一步優(yōu)化房產(chǎn)稅政策。2025年9月19日，上海市財(cái)政局與國(guó)家稅務(wù)總局上海市稅務(wù)局已聯(lián)合發(fā)布通知，對(duì)高層次人才、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)緊缺人才及長(zhǎng)期在滬工作生活的居民購房房產(chǎn)稅政策進(jìn)行系統(tǒng)性優(yōu)化，政策自2026年1月1日起執(zhí)行。

同時(shí)，土地市場(chǎng)已顯示出信號(hào)。10月第八批次土拍中，徐匯濱江地塊創(chuàng)板塊樓面價(jià)新高，表明房企仍堅(jiān)定看好核心地塊的長(zhǎng)期價(jià)值。

隨著，市場(chǎng)回歸理性之際，真正的“好房子”才會(huì)脫穎而出。

對(duì)此，你怎么看？