見過貸款買房，見過貸款賣房嗎？今年以來，賣房款無法覆蓋房貸尾款的現(xiàn)象出現(xiàn)。比如之前一個核心區(qū)小三居的房子，2019年買入時，除去首付，房貸尾款還剩260萬，結(jié)果現(xiàn)如今房子跌到了200萬。這也就意味著，即使你賣掉房子，銀行還有60萬的貸款要填。這樣很多業(yè)主直呼賣不起房的尷尬。

有人就說了，都這樣了，還真不如這個。真想賣房的業(yè)主大概率是考慮過，但咱們都知道。

其一，無限責(zé)任制下法拍房折價率更高，可能還不如自己賣；

其二，對很多人來說，貸款不僅是金融契約，更是一份社會人基本身份和信用的象征。一般情況下，人們寧可虧錢清債，也不讓貸款懸空。

這種現(xiàn)象也不是咱們獨有，30多年前的日本，在泡沫破裂后，超過1/4的日本家庭陷入負(fù)資產(chǎn)。按照正常經(jīng)濟(jì)學(xué)的邏輯，他們應(yīng)該放棄房產(chǎn)，止損離場，但現(xiàn)實卻相反，絕大多數(shù)人還是按月還款，極少出現(xiàn)棄房或者是違約的情況。

所以為什么早期學(xué)者把這種現(xiàn)象歸于日本的文化上。咱們都知道，關(guān)于日本文化，有一本比較知名的書《菊與刀》，作者是魯斯·本尼迪克特，作為美國文化人類學(xué)的重要奠基人，文化模式論的代表人物之一，她在書里提到罪文化和恥文化理論，認(rèn)為不同文化通過不同情緒機制維系社會秩序。

比如美國、歐洲這種西方傳統(tǒng)社會，靠的是罪文化，指的就是一個人的行為約束來源于個人內(nèi)心和信仰，而非外部目光，即使沒有他人目擊，自我譴責(zé)也會觸發(fā)懺悔和補償行為，有點兒像是靠良知的意思。所以他們認(rèn)為這種社會秩序就得靠宗教和法律制度性約束，討論更多的也是法律公平性和個人權(quán)利。

而以日本社會為代表的這種恥文化，被認(rèn)為是強調(diào)通過外部評價和社會目光來進(jìn)行行為調(diào)節(jié)，像是失信、破壞群體和諧，都被認(rèn)為是不負(fù)責(zé)任的可恥行為。比如保林肯特在《日本的羞恥作為一種社會制裁》中提及罪文化強調(diào)的是人和良心之間的事兒，恥文化強調(diào)的是人和社會之間的事兒。

日本人會為了避免這種羞恥，即使付出較高的成本，往往也會主動遵守規(guī)則。而房貸違約，作為一種背棄承諾，對家庭、社會都不負(fù)責(zé)任的可恥行為，會觸發(fā)這種羞恥感。

也就是說，在這套理論下，即使沒有相關(guān)法律懲罰，基于對社會批評的潛在恐懼，也會促使這個人繼續(xù)履行完貸款義務(wù)。事實上，根據(jù)日本金融廳和日本銀行的數(shù)據(jù)，1990年代泡沫破裂后，日本住宅貸款不良率確實始終低于1。與之相比的是，美國在2008年次貸危機期間，失業(yè)率就一度超過7%。

不過這種觀點后來也被批判過于二元，現(xiàn)實文化往往是混合型，比如說新加坡就是兼具羞恥外控加法律內(nèi)控雙機制。反過來講，如果日本整個社會普遍都是講羞恥心，為何企業(yè)違約率和個人違約率不同？

比如說日本企業(yè)在1997年的危機中，也出現(xiàn)過大規(guī)模的破產(chǎn)和債務(wù)違約潮，說明羞恥心并不是全社會的普適機制?；蛘邠Q個角度講，低違約率肯定不能只用文化解釋。

比如制度方面，日本的住房貸款幾乎全部都是追索型貸款，就是即便當(dāng)時日本人放棄房產(chǎn)，還是需要償還剩余的債務(wù)，擔(dān)保人、放款人可以很輕易地追索到購房者的資產(chǎn)，而無需進(jìn)行強制執(zhí)行。有人就說，他們沒有個人破產(chǎn)保護(hù)制度嗎？日本的個人破產(chǎn)保護(hù)制度也是到了2000年代才逐步完善，而且社會污名化嚴(yán)重，可以說在這種制度下，戰(zhàn)略性違約在法律上幾乎行不通。

與此同時，銀行和日本政府的柔性追償也在降低這種違約率。比如日本金融機構(gòu)通過延長還款期、降低利率等方式避免借款人破產(chǎn)，日本政府在泡沫破裂后期，也推行了住房貸款再融資計劃，便于負(fù)資產(chǎn)家庭續(xù)貸。也就是說，通過降低利率，減少月供，確實減輕了因房價下降帶來的直接經(jīng)濟(jì)痛苦。

學(xué)者布倫特·懷特在論文《日本的教育》中就提到，房價崩盤和20世紀(jì)90年代的經(jīng)濟(jì)低迷導(dǎo)致了日本大量非自愿的抵押貸款違約，主要還是因為失業(yè)引起的，真的戰(zhàn)略性違約還是很罕見。究其原因，除了剛提到的恥文化、貸款追索文化外，他還提到一些日本的獨特因素。

比如日本購房者的沉沒成本比較高。數(shù)據(jù)顯示，日本人在買房時相比美國人會支付更多的首付。一項研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時日本家庭平均需要15~25年才能攢夠首付款，這些數(shù)字可以解釋為什么總體而言，日本人面對房價下跌時不太可能違約，而美國人通常首付低一些。

還有就是日本人搬家頻次低，他們早期實行終身雇傭制度，搬家需求低。有人就說，不買房子可以租房子。眾所周知，日本租賃住房以狹小聞名，為什么狹小？

并不只是由于總國土面積小，日本國內(nèi)推行非常優(yōu)惠的租賃法，保障租戶的終身租賃權(quán)，這種情況下，房東很難提高租金，房屋尺寸小一些，一些多人口家庭就不方便長租。而2008年美國很多戰(zhàn)略違約人相比丟掉手頭的負(fù)資產(chǎn)，后來再租到的房子往往更好，甚至費用更低。

除此之外，日本人也有很深的養(yǎng)老恐懼，咱們都知道租房市場天然對老年人歧視，有一套房子可以讓老年人擁有免租金生活。直白點說就是日本人買房多是為了使用價值，這種假設(shè)下，經(jīng)濟(jì)理性會占上風(fēng)。

相比之下，美國政府、媒體和房地產(chǎn)聯(lián)手不懈地推廣，業(yè)主權(quán)是一種基于資產(chǎn)的投資，會隨著時間的推移而增值，也就是說這種情況下買房更多的像是一種投資行為。比如說2002年美國總統(tǒng)布什曾在《你自己的家為所有美國人擴(kuò)大機會》里提到，業(yè)主權(quán)是積累財富的可靠手段，在這種倡導(dǎo)下，大多數(shù)個人購房者都期望以盈利為目的出售，雖然后來在泡沫破裂后被證偽。

當(dāng)然，這也不是說日本人沒有投資房產(chǎn)的情況，日本很多多套房房主更多是把房子當(dāng)做租金創(chuàng)收的工具，收入的來源。與此同時，可能是由于自然災(zāi)害頻率比較高，需要定期更換住宅，所以一些日本房主更傾向于直接丟棄，而不是二次出售。

看數(shù)據(jù)，早期日本二手房購買僅占住房交易的2%，這種情況下，他們對這種使用消費行為虧損的承受度會普遍更高一些。換句話說，房主可能會后悔自己在錯誤的時間購買了房子，但不會把它當(dāng)做是一個錯誤投資的證據(jù)。

于是，在泡沫崩塌后的長夜里，日本家庭以另一種方式償還代價，他們壓縮消費、延長勞動、推遲退休，用體面還債的方式維持生活的連續(xù)性。