近日，東興市中房御翠園小區(qū)物業(yè)服務(wù)合同糾紛引發(fā)的系列案件備受關(guān)注。東興市星河物業(yè)有限公司（下稱“星河物業(yè)”）與該小區(qū)業(yè)主委員會(huì)（下稱“御翠園業(yè)委會(huì)”）因合同終止、財(cái)產(chǎn)處置等問(wèn)題產(chǎn)生分歧并引發(fā)沖突，衍生出多起民事、行政訴訟，當(dāng)事人更對(duì)相關(guān)單位等部門提出相關(guān)履職方面的質(zhì)疑，事件爭(zhēng)議至今未息。

合同終止引沖突：物業(yè)物品被強(qiáng)行搬離，現(xiàn)場(chǎng)矛盾升級(jí)

事件始于2019年5月，御翠園第一屆業(yè)委會(huì)與星河物業(yè)簽訂《臨時(shí)物業(yè)委托協(xié)議》，約定星河物業(yè)為小區(qū)提供臨時(shí)物業(yè)服務(wù)，期限6個(gè)月，若未按時(shí)選聘新物業(yè)則自動(dòng)延期。此后因小區(qū)未選出新物業(yè)，協(xié)議延期至2020年11月。

2020年11月2日，御翠園二屆業(yè)委會(huì)成立，同月27日未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，單方終止與星河物業(yè)的協(xié)議，并書面通知星河物業(yè)限期移交資料、清場(chǎng)。星河物業(yè)認(rèn)為“單方終止合同不合法”，拒絕配合，社區(qū)調(diào)解無(wú)果后建議雙方訴訟解決。

業(yè)委會(huì)成員于27日帶領(lǐng)新物業(yè)公司人員進(jìn)入星河物業(yè)辦公室阻礙辦公，行為持續(xù)至29日。期間星河物業(yè)先后報(bào)警3次，出警后未能實(shí)際阻止妨礙行為。直至11月30日，沖突升級(jí)。御翠園業(yè)委會(huì)成員組織企業(yè)人員進(jìn)入星河物業(yè)辦公用房，強(qiáng)行將經(jīng)營(yíng)臺(tái)賬、電腦等辦公用品搬出，封存于租來(lái)的廂式貨車內(nèi)。現(xiàn)場(chǎng)雙方工作人員發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)并報(bào)警，公安、住建部門人員到場(chǎng),未制止搬離行為。執(zhí)法人員離場(chǎng)后，搬離行為持續(xù)，星河物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理為阻止物品轉(zhuǎn)移、財(cái)產(chǎn)受損，使用干粉滅火器噴射業(yè)主致多人不適，公安二次出警后用手銬將星河物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理帶至派出所。

設(shè)備搬出、搬運(yùn)上車 圖一、圖二 （爆料人提供）

設(shè)備搬出、搬運(yùn)上車 圖一、圖二 （爆料人提供）

民事訴訟拉鋸：合同合法性與損失賠償成核心爭(zhēng)議

圍繞糾紛，雙方先后提起3起民事訴訟，判決結(jié)果多次引發(fā)爭(zhēng)議：

星河物業(yè)訴“侵權(quán)”被駁，法院認(rèn)定屬合同糾紛

2021年，星河物業(yè)以4名業(yè)委會(huì)成員為被告提起訴訟，主張其強(qiáng)行搬離物品構(gòu)成侵權(quán)，要求賠償直接損失8.01萬(wàn)元、可得利益33.5萬(wàn)元并賠禮道歉。

法院審理認(rèn)為，業(yè)委會(huì)成員的行為系“代表業(yè)委會(huì)履行通知義務(wù)與自力救濟(jì)”，糾紛本質(zhì)是“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”而非侵權(quán)。最終判決駁回星河物業(yè)全部訴求，星河物業(yè)上訴后，防城港市中級(jí)人民法院維持原判。

業(yè)委會(huì)訴星河物業(yè)要倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)，法院判業(yè)委會(huì)違約

同年，御翠園業(yè)委會(huì)反向起訴星河物業(yè)，要求其取走“遺留物品”、支付每日300元的倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)（暫計(jì)6.63萬(wàn)元）并移交小區(qū)資料。

法院查明，業(yè)委會(huì)在“未選出新物業(yè)、未提前60日履行告知義務(wù)”的情況下單方終止合同，強(qiáng)行搬離物品已構(gòu)成違約，需自行承擔(dān)倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)并返還封存物品。同時(shí)認(rèn)定，2020年12月小區(qū)選定新物業(yè)廣西建凱物業(yè)服務(wù)有限公司后，業(yè)委會(huì)于2021年1月18日通知星河物業(yè)，滿60日（2021年3月19日）后合同正式終止，星河物業(yè)需在終止后10日內(nèi)移交物業(yè)檔案。最終判決：業(yè)委會(huì)返還物品，星河物業(yè)移交檔案，駁回業(yè)委會(huì)關(guān)于倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)的訴求。

星河物業(yè)再訴賠償，法院駁回全部請(qǐng)求

2024年，星河物業(yè)再次起訴御翠園業(yè)委會(huì)及5名業(yè)委會(huì)成員，主張賠償直接損失7.29萬(wàn)元（含物品、現(xiàn)金、員工補(bǔ)償金）及可得利益79.46萬(wàn)元。

法院援引防城港市中級(jí)人民法院此前終審判決，明確“星河物業(yè)拒不整改物業(yè)服務(wù)問(wèn)題，業(yè)委會(huì)有權(quán)解除協(xié)議”，業(yè)委會(huì)終止合同的通知合法有效；同時(shí)指出星河物業(yè)“拒絕退出小區(qū)、移交資料”，無(wú)權(quán)主張合同終止后的物業(yè)費(fèi)損失（可得利益），且“被搶物品與現(xiàn)金損失”不屬于民事訴訟受理范圍。最終判決駁回星河物業(yè)全部訴訟請(qǐng)求。

行政訴訟揭執(zhí)法爭(zhēng)議：公安用警械、處警履職均被認(rèn)定違法

糾紛中，星河物業(yè)相關(guān)人員就公安部門執(zhí)法行為提起行政訴訟，暴露執(zhí)法環(huán)節(jié)爭(zhēng)議：2021年，星河物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理以東興市公安局為被告，起訴主張其“未保護(hù)物業(yè)財(cái)產(chǎn)”（不作為）及“使用手銬帶離”（違規(guī)用警械）違法。一審法院認(rèn)定，公安使用手銬程序違法（未出示執(zhí)法證件、未補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)），但“未保護(hù)財(cái)產(chǎn)”不成立。星河物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理上訴后，防城港市中級(jí)人民法院改判，除維持“公安使用手銬違法”外，新增認(rèn)定“公安接警后未依法履行處警職責(zé)”——法院指出，公安到場(chǎng)后未要求業(yè)主出示轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的合法依據(jù)，未勸阻業(yè)主等待訴訟結(jié)果，僅告知報(bào)警人“無(wú)權(quán)處理”，間接誘發(fā)后續(xù)沖突，且未區(qū)分物業(yè)辦公用房中的私人財(cái)物，存在履職不當(dāng)。

終審確認(rèn)違規(guī) 圖三 （爆料人提供）

瀆職舉報(bào)再起：當(dāng)事人質(zhì)疑司法、執(zhí)法與檢察監(jiān)督

系列判決與執(zhí)法結(jié)論出臺(tái)后，星河物業(yè)方面對(duì)多部門提出瀆職質(zhì)疑：

質(zhì)疑審理人員存在裁判問(wèn)題。星河物業(yè)稱，審理人員先后審理（2021）桂0681民初1432號(hào)與（2024）桂0681民初140號(hào)案件時(shí)，前者認(rèn)定業(yè)委會(huì)“單方終止合同違約”，后者卻認(rèn)定“業(yè)委會(huì)終止通知合法有效”。且兩案均圍繞‘業(yè)委會(huì)終止合同的合法性’展開(kāi)，事實(shí)認(rèn)定沖突明顯；同時(shí)主張其錯(cuò)誤援引已廢止的《合同法》，未適用《民法典》關(guān)于“解除物業(yè)合同需提前60日告知”的規(guī)定，且認(rèn)為該法官與案件存在利害關(guān)系卻未自行回避，剝奪當(dāng)事人訴訟權(quán)利。

質(zhì)疑執(zhí)法人員陳某存在不調(diào)解行為。星河物業(yè)主張，2020年11月27日至30日期間，公司5次報(bào)警反映業(yè)主強(qiáng)行搬離物品，東興市城北派出所在職人員陳某到場(chǎng)后未制止相關(guān)行為，甚至存在配合業(yè)主對(duì)物品進(jìn)行封存的情況；且在星河物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理事件中違規(guī)使用警械，背離執(zhí)法職責(zé)、損害合法權(quán)益。

質(zhì)疑相關(guān)檢查單位存在監(jiān)督缺位。星河物業(yè)稱，相關(guān)檢查單位將“業(yè)主強(qiáng)行搬離物業(yè)物品”陳述為“合法封存”，未對(duì)公安已被認(rèn)定的違規(guī)用警行為進(jìn)行監(jiān)督，亦未追究業(yè)主方涉嫌侵犯財(cái)產(chǎn)的責(zé)任；同時(shí)反映其對(duì)自治區(qū)政法隊(duì)伍教育整頓指導(dǎo)組交辦的線索“未有效核查”，僅回復(fù)“無(wú)違法情形”，導(dǎo)致星河物業(yè)財(cái)產(chǎn)損失無(wú)法通過(guò)刑事途徑獲得救濟(jì)。

爭(zhēng)議未息：多方矛盾待解

截至目前，御翠園小區(qū)物業(yè)糾紛已歷經(jīng)4年，從合同終止的程序合法性，到財(cái)產(chǎn)損失的救濟(jì)途徑，再到執(zhí)法司法行為的合規(guī)性，早已超出“物業(yè)與業(yè)主”的矛盾范疇，演變?yōu)閷?duì)基層執(zhí)法規(guī)范與監(jiān)督效能的考驗(yàn)。星河物業(yè)損失未獲回應(yīng)，執(zhí)法司法存疑，爭(zhēng)議陷入“訴訟—質(zhì)疑”循環(huán)。要打破這一困局，亟待通過(guò)規(guī)范的程序化解各方矛盾、回應(yīng)合理訴求，讓事件回歸法治軌道，為地方營(yíng)商環(huán)境護(hù)航。