文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會

上海樓市的喜報，正悄然褪去“售罄”的光環(huán)。

有的開始強(qiáng)調(diào)銷售金額，有的轉(zhuǎn)而致敬買家。

金隅公園東序開盤后，海報上推出了一個新的熱銷指標(biāo)：認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率達(dá)到80%。

這個數(shù)字表面看起來不低。

但開盤至今半個月過去了，88套房源僅網(wǎng)簽2套。一套184㎡，一套102㎡。

首次開盤，公園東序推出了88套建面約102-184㎡的3-4房產(chǎn)品。

根據(jù)項目發(fā)布的《有效意向認(rèn)購客戶名單公告》，認(rèn)籌的意向認(rèn)購客戶48組，有效意向認(rèn)購客戶42組。

按照80%的認(rèn)籌轉(zhuǎn)化率計算，就是賣了34套房。

如果官宣數(shù)據(jù)沒問題，那網(wǎng)簽速度實(shí)在是慢了點(diǎn)。

網(wǎng)簽的這兩套房源，還是在10月完成的。

金隅在營銷上不可謂不用力。

認(rèn)籌期間，公園東序推出了一系列優(yōu)惠：按時簽約或滿足最低首付比例，直接95折；1000元買車位，送兩年免費(fèi)會所；認(rèn)籌首日還送5000元超市卡，逐日遞減。

錯失窗口期

金隅公園東序所在的普陀桃浦板塊，競爭異常激烈。

同期競品寶華紫薇花園已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)，尾盤來了個暴力降價：85折現(xiàn)房，部分房源單價殺到6字頭，還送車位加返現(xiàn)。

中環(huán)桃源里95折，還送車位，物業(yè)費(fèi)和家電能額外談，中介還有返傭。一波優(yōu)惠下來，整體均價7字頭起步。

建發(fā)海閱首府也開始了95折清盤，新買的客戶送車位，部分銷售還承諾有返傭，均價大多不超8萬/㎡。

這樣的市場競爭格局下，定價本就不低的公園東序，8.55萬/㎡的均價，打完折的價格也未能與競品形成足夠差距。

而在當(dāng)下樓市整體偏冷的背景下，購房者普遍存在“買漲不買跌”的心理預(yù)期，單純的價格下調(diào)非但難以激活市場，反而可能強(qiáng)化觀望情緒。

公園東序的建設(shè)單位是上海金隅京揚(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“金隅京揚(yáng)”），成立于2023年12月21日，即金隅拿下桃浦地塊后。

金隅京揚(yáng)由北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司100%持有，去年5月底，法定代表人正式變更為段雄，他的身份是金隅地產(chǎn)上海管理中心總經(jīng)理。

在金隅拿地后這兩年的時間里，桃浦的競爭格局發(fā)生了翻天覆地的變化。

金茂、寶華、建發(fā)、中企等一批實(shí)力雄厚的房企紛紛進(jìn)駐，各自拿出看家本領(lǐng)，將板塊變成了硝煙彌漫的戰(zhàn)場。

普陀金茂府、潤雲(yún)金茂府、中環(huán)云悅府等項目接連亮相，它們用更創(chuàng)新的產(chǎn)品、更靈活的營銷，把區(qū)域內(nèi)有限的高預(yù)算改善客群洗了一遍又一遍。

當(dāng)金隅公園東序終于姍姍來遲時，目標(biāo)客戶早已被多輪洗劫，剩下的蛋糕已然不多。

這對于原本在上海市場本就聲量有限的金隅而言，無疑是雪上加霜。

產(chǎn)品誠意

拋開外部因素，回歸產(chǎn)品本身。

平心而論，金隅在公園東序的配置上確實(shí)下了不少功夫：

外立面干掛巴西白世貿(mào)石材，公區(qū)全石材雙大堂梵高印象巖板冷翡翠大理石電梯轎廂，大戶型地面采用奢石級水刀拼花。

內(nèi)裝配置嘉格納、博世、驪住、漢斯格雅等一線品牌，基本看齊內(nèi)環(huán)豪宅水準(zhǔn)。

僅373戶的小區(qū)，配備1500㎡高端會所 700㎡架空層會所，含恒溫泳池、健身房等，堆料十足。

或是處于成本控制的考慮，今年7月至9月，項目規(guī)劃幾經(jīng)調(diào)整，地下建筑面積、機(jī)動車庫及配套商業(yè)（會所）面積被壓縮。

公園東序的戶型整體偏傳統(tǒng)，缺乏當(dāng)下流行的270°轉(zhuǎn)角飄窗、多陽臺等配置。

首開就拿出了一般用來壓軸的大戶型產(chǎn)品。

102㎡三房為飛機(jī)戶型、三開間朝南，客餐廳約5米面寬、進(jìn)深約4米。大橫廳的代價是，次臥、廚房、衛(wèi)生間空間被壓縮。

184㎡四房配置拉滿，一梯一戶設(shè)計，動靜分離；四開間朝南，十字廳布局，減少了對傳統(tǒng)走道對面積的占用；轉(zhuǎn)角陽臺，側(cè)向無縫整面玻璃；南向雙套房設(shè)計，行政級主臥套房，有步入式衣帽間、南向衛(wèi)生間。

兩種戶型的得房率均在74%左右，不算出彩。尤其是在新規(guī)之下，不少新房的得房率已經(jīng)達(dá)到85%。

在當(dāng)前復(fù)雜的市場環(huán)境下，金隅這些扎實(shí)的投入尚未能有效轉(zhuǎn)化為預(yù)期的去化，讓公園東序暫時陷入了“叫好不叫座”的境地。