深圳南山有個小區(qū)，90平的三房2021年能賣1186萬，現(xiàn)在393萬就能成交——相當于三年跌沒了一套深圳剛需房的錢。

這個叫月亮灣花園的小區(qū)，跌這么狠不是“深圳房價不行了”，是踩中了三個“暴跌雷區(qū)”：

第一個雷是“舊改畫餅”。2020年小區(qū)傳棚改，業(yè)主簽約率超95%，大家都覺得“拆了能賠豪宅”，房價從6萬/平直接飆到12.89萬/平。結(jié)果因為少數(shù)業(yè)主分歧，舊改黃了——老破小還是老破小，貨柜車噪音、承重墻開裂的問題一個沒解決，之前的“拆遷溢價”全沒了。

第二個雷是“接盤俠沒了”。2021年買這里的基本是投資客，拿著經(jīng)營貸加杠桿賭拆遷。后來二手房指導(dǎo)價一出，銀行不給高評高貸，投資客資金鏈斷了只能割肉：有人2021年1186萬買入，2024年393萬賣出，相當于每年虧264萬。

第三個雷是“房子本身不值錢”。這小區(qū)是90年代的海砂房，樓齡超30年，暴雨后墻皮直掉，早被評為“準危樓”。行情好的時候，大家盯著“拆遷預(yù)期”忽略隱患；行情差了，“安全風險”直接讓房子成了“燙手山芋”。

其實深圳跌得狠的小區(qū)都一個樣：要么是靠“學區(qū)/舊改”炒起來的概念盤，要么是投資客扎堆的杠桿盤。比如沙井的博林君瑞，當年靠“前海規(guī)劃+名校預(yù)期”漲到8萬/平，現(xiàn)在3.66萬/平都沒人接——本質(zhì)是“預(yù)期泡沫”被戳破了。

但這不是深圳房價的全貌：深圳灣、科技園的優(yōu)質(zhì)次新房，跌幅不到10%；帶真實產(chǎn)業(yè)支撐的小區(qū)，甚至還能微漲。區(qū)別在于：前者賣的是“故事”，后者賣的是“居住價值”。

現(xiàn)在買房得避開三個坑：不賭沒落地的規(guī)劃、不碰老破小的“拆遷預(yù)期”、不用高杠桿接盤“概念盤”。畢竟月亮灣花園的業(yè)主證明了：靠“畫餅”漲起來的房價，跌的時候比誰都狠。