文/十一弟

前兩天，央企保利在廣州的地王，終于開(kāi)盤了——

保利·玥璽灣。

它是保利在去年拍下的南方面粉廠地塊，光是地價(jià)，就花了將近118億。

當(dāng)時(shí)，為了拿到這塊地王，保利跟對(duì)手廝殺了5個(gè)小時(shí)，輪番舉牌148輪過(guò)后，最終摘牌。

折算下來(lái)，平均樓面地價(jià)6.7萬(wàn)/平米，溢價(jià)率超過(guò)三分之一。

它是天河區(qū)的單價(jià)地王，也是廣州土拍史上第二貴的住宅用地。

從拿地到入市，保利整整熬了一年有余。

從保利掛出來(lái)的紅得發(fā)紫的慶祝海報(bào)來(lái)看，開(kāi)盤業(yè)績(jī)相當(dāng)炸裂——

項(xiàng)目前期認(rèn)籌350組，開(kāi)盤當(dāng)天成交了236套。

銷售額106億，創(chuàng)下了今年以來(lái)全國(guó)樓市的開(kāi)盤紀(jì)錄。

這樣算下來(lái)，玥璽灣的套均總價(jià)，需要4500萬(wàn)。

苦熬一年，保利確實(shí)把地王賣出了高溢價(jià)——

每平米6.7萬(wàn)的地價(jià)，房?jī)r(jià)高達(dá)17萬(wàn)/平米。

而項(xiàng)目最高單價(jià)，更是站上了30萬(wàn)/平米。

豪宅的大門，永遠(yuǎn)只向有錢人敞開(kāi)——

據(jù)說(shuō)，想去玥璽灣看房，需要驗(yàn)資，門檻是戶頭上有1000萬(wàn)。

可以是活期存款，也可以是銀行理財(cái)，或者股票賬戶，房本驗(yàn)資不行。

1000萬(wàn)的驗(yàn)資證明，還只能看到小戶型的樣板間。

若是想去大戶型開(kāi)開(kāi)眼，還得交錢認(rèn)籌——

350平米的樣板間，需要500萬(wàn)認(rèn)籌金；

411平米的樣板間，需要800萬(wàn)認(rèn)籌金，錢直接打進(jìn)開(kāi)發(fā)商指定的賬戶里。

今年，很多人跟十一弟吐槽，廣州樓市不景氣，去化困難，根本賣不動(dòng)。

其實(shí)，本山大叔早就敲打過(guò)你們了——

“自己沒(méi)能耐就說(shuō)沒(méi)能耐，還大環(huán)境不好，怎么你到哪，哪里就大環(huán)境不好，你是破壞大環(huán)境的人啊?！?/p>

拿地賣房子，還得看濃眉大眼的央企。

有人總是一門心思，想讓剛需客掏空六個(gè)錢包上車。

只有央企懂得揮金如土，專拍地王，緊盯著億萬(wàn)富豪的銀行戶頭。

從來(lái)是撐死膽大的，餓死膽小的。

賣一套總價(jià)幾千萬(wàn)的豪宅，能頂上十套剛需房。

與其磨破嘴皮子拉普通人上車，不如讓有錢人心甘情愿地排隊(duì)買單。

這年頭，盯著富豪榜賣豪宅的，不止是拍地王的央企開(kāi)發(fā)商，還有家居企業(yè)的老板。

最近，保利·玥璽灣所在的廣州金融城板塊，突然冒出來(lái)一個(gè)豪宅項(xiàng)目——

啓江42序。

今年九月份，這個(gè)項(xiàng)目拿到了預(yù)售許可，最近開(kāi)始大力推售。

推盤體量不大，只有42套房，可售面積不到1.7萬(wàn)平米。

但價(jià)格賣得很貴，項(xiàng)目對(duì)外放出來(lái)的吹風(fēng)價(jià)，在11萬(wàn)/平米~12萬(wàn)/平米左右。

主力戶型是318平米的四居室、380平米的三居室，單套總價(jià)3500萬(wàn)起步。

按照每平米11萬(wàn)的單價(jià)計(jì)算，1.7萬(wàn)平米的可售面積，整體貨值超過(guò)18億。

啓江42序的營(yíng)銷姿態(tài)，也擺得很硬，售樓處的大門，只對(duì)富豪朋友們敞開(kāi)。

看房需要驗(yàn)資，比保利還豪橫，個(gè)人戶頭上必須有2000萬(wàn)，才有資格走進(jìn)售樓處。

銀行卡余額，就是準(zhǔn)業(yè)主們的通行證。

項(xiàng)目所在的廣州金融城，是個(gè)規(guī)劃有些走形的區(qū)域。

相比于上海、北京和深圳，廣州的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)里，金融業(yè)是一塊明顯短板。

十多年前，為了拉動(dòng)金融業(yè)發(fā)展，廣州提出過(guò)一個(gè)戰(zhàn)略——

金融強(qiáng)市。

在天河區(qū)，專門劃出來(lái)一大片區(qū)域，用來(lái)支持金融業(yè)的聚集與發(fā)展。

這就是廣州國(guó)際金融城。

廣州最初的規(guī)劃設(shè)想，是引入高能級(jí)的金融企業(yè)總部在此落戶，把它建成廣州第二CBD。

結(jié)果，入駐廣州金融城最有名的地標(biāo)，懸掛的不是金融巨頭的招牌，而是羅浮宮家居城。

但凡有裝修需求的廣州人，都知道去金融城逛逛，買買瓷磚、挑挑家具。

高大上的區(qū)域規(guī)劃，搞成這個(gè)局面，算是相當(dāng)尷尬了。

設(shè)立之初，為了避免過(guò)度住宅化，對(duì)廣州金融城的土地供應(yīng)，政府刻意作了限制——

主要供應(yīng)商辦用地，減少住宅用地供應(yīng)。

金融城是天河區(qū)的核心板塊，開(kāi)發(fā)商逐利而動(dòng)，肆無(wú)忌憚地鉆空子——

搞產(chǎn)業(yè)不如賣住宅。

他們以產(chǎn)業(yè)名義拿到的商辦用地，掛著羊頭賣狗肉，最后都開(kāi)發(fā)成了高端豪宅——

珠光·金融城壹號(hào)、廣州城投·天賦壹號(hào)、廣州·鵬瑞1號(hào)，還有最近剛剛?cè)胧械膯櫧?2序，比比皆是。

這些豪宅項(xiàng)目，單價(jià)便宜的每平米需要大幾萬(wàn)，最貴的每平米賣到了二三十萬(wàn)。

總價(jià)3500萬(wàn)起步的啓江42序，定位高端豪宅，但土地性質(zhì)，其實(shí)是辦公。

這個(gè)項(xiàng)目所在地址，跟廣州家居龍頭企業(yè)——尚品宅配，其規(guī)劃在建的總部大樓，是同一個(gè)地方。

四年前，尚品宅配以將近10億的代價(jià)，拍下了位于廣州金融城的一塊地。

土地性質(zhì)是商辦用地，計(jì)容建筑面積5.6萬(wàn)平米。

折算下來(lái)，每平米的拿地成本，大約1.7萬(wàn)/平米。

拿地時(shí)，尚品宅配白紙黑字地作了承諾——

預(yù)計(jì)投資15億，把這塊地建成總部大樓。

其中七成物業(yè)面積自持，自持年限不少于十年。

剩下三成物業(yè)面積，對(duì)外出租或出售，租售對(duì)象是家具及裝修新零售產(chǎn)業(yè)相關(guān)企業(yè)。

也就是說(shuō)——

這棟總部大樓建成以后，七成面積自持辦公，三成物業(yè)或租或售給同行企業(yè)。

尚品宅配是上市公司，在它進(jìn)行信息披露的法定文件中，白紙黑字地寫得清清楚楚。

七成的自持物業(yè)，它是動(dòng)不了的。

于是，在剩下的三成租售面積上，它動(dòng)起了心思——

租售給同行用作辦公，肯定不如變身豪宅賣掉來(lái)錢快、利潤(rùn)大。

現(xiàn)在的樓市行情不好，監(jiān)管調(diào)控放得寬，打打擦邊球，問(wèn)題不大。

尚品宅配總部大樓項(xiàng)目，規(guī)劃計(jì)容建筑面積5.6萬(wàn)平米。

啓江42序可售住宅面積大約1.7萬(wàn)平米，剛好是整體計(jì)容面積的三成左右。

這意味著，剩下的三成物業(yè)面積，尚品宅配一平米不留，全都要當(dāng)作豪宅賣掉了。

未來(lái)，在總部大樓里，跟這個(gè)家居龍頭做鄰居的，不是同行企業(yè)，而是42位豪宅業(yè)主。

1.7萬(wàn)平米的可售住宅，最低11萬(wàn)/平米的單價(jià)，總貨值超過(guò)18億。

項(xiàng)目總投資15億，光是對(duì)外出售的豪宅貨值，不僅覆蓋掉了全部投資成本，還能多賺3個(gè)億。

數(shù)學(xué)好啊，數(shù)學(xué)得學(xué)啊，多學(xué)一門好啊。

其他入駐廣州金融城拿地建總部的企業(yè)，可以照著尚品宅配的套路，抄作業(yè)了。

房地產(chǎn)行業(yè)拉胯趴窩，作為上游的家居行業(yè)，日子也不好過(guò)。

盡管是行業(yè)龍頭，但尚品宅配的營(yíng)收規(guī)模與盈利能力，都已墜入了下行通道——

去年，它的營(yíng)業(yè)收入減少了23%，凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，虧損了2個(gè)多億。

今年前三季度，尚品宅配的營(yíng)業(yè)收入繼續(xù)減少了7%，凈利潤(rùn)虧損了8000萬(wàn)。

現(xiàn)在，它把總部大樓當(dāng)成豪宅來(lái)賣。

這是身處房地產(chǎn)行業(yè)上下游，刻在骨子里的覺(jué)悟——

回血、填補(bǔ)虧空，全靠富豪榜上的有錢人，住進(jìn)它的總部大樓當(dāng)業(yè)主了。