前言

在素有“中國馬爾代夫”之稱的巽寮灣，業(yè)主們正面臨一場前所未有的雙重沖擊！

當(dāng)年以1.6萬元/㎡高價搶購的海景房，如今二手房市場價已跌至6000元/㎡仍難脫手，資產(chǎn)價值近乎腰斬，令人心痛不已。

而更令人震驚的是，開發(fā)商悄然啟動道路改造工程，擬在核心觀海廊道上建設(shè)密集型商業(yè)體，這意味著業(yè)主們最后堅守的“開門見?！鄙罾硐牖?qū)氐灼茰纭?/p>

尤為激怒業(yè)主的是，該項改造不僅因手續(xù)不全被監(jiān)管部門緊急叫停，且全過程未進(jìn)行任何公示，也未征求業(yè)主意見，完全屬于暗箱操作式的“既成事實”推進(jìn)。

一面是房產(chǎn)貶值帶來的財務(wù)壓力，另一面是居住品質(zhì)被強(qiáng)行削弱的現(xiàn)實威脅，業(yè)主集體抗議能否守住這片碧海藍(lán)天？這場文旅升級與私人權(quán)益之間的激烈碰撞，背后又隱藏著怎樣的利益博弈？

貶值焦慮遇上景觀危機(jī)

銀灘路剛豎起施工圍擋，便迅速點燃了旅居業(yè)主的強(qiáng)烈不滿。

走在昔日寧靜的濱海步道上，雖施工機(jī)械已被撤離，警示標(biāo)識卻依舊醒目，現(xiàn)場靜默中透出緊張氣息，項目早已被迫暫停。

由金融街惠州置業(yè)主導(dǎo)的此次改造，在業(yè)主群起反對之下陷入僵局。

業(yè)主的情緒積壓并非一日之寒。2021年購房高峰期入手的他們，曾滿懷期待地將這里視為理想的避世居所，如今卻不得不面對房價斷崖式下滑的殘酷現(xiàn)實，心理落差巨大。

而開發(fā)商計劃在沿海視覺通廊上興建商業(yè)街區(qū)，并設(shè)置大量“集裝箱式”臨時商鋪的消息，直接觸動了他們的核心訴求——當(dāng)初不惜重金購置房產(chǎn)，為的就是推窗即景、出門親海的生活體驗。

“以后站在陽臺上，看到的不再是波光粼粼的大海，而是層層疊疊的店鋪”，這種前景讓許多業(yè)主感到無法接受。

更令人心寒的是整個過程的突然性與封閉性。從規(guī)劃到動工，全程毫無預(yù)告，亦未召開任何形式的意見征詢會，完全是單方面決策后的強(qiáng)行推進(jìn)。

在房產(chǎn)價值已然縮水的背景下，此類缺乏透明度的操作極易被視為對業(yè)主權(quán)益的進(jìn)一步侵蝕。深入觀察可以發(fā)現(xiàn)，業(yè)主并不排斥所有形式的改善。

對于修補破損路面、更換老化設(shè)施、消除安全隱患等基礎(chǔ)維護(hù)類工程，多數(shù)人持歡迎態(tài)度；但當(dāng)改造觸及居住本質(zhì)——視野、私密性與環(huán)境美感時，若再無溝通機(jī)制支撐，抵制自然不可避免。

手續(xù)缺失+溝通缺位

從法律角度看，爭議焦點或許并不在于所謂的“觀海權(quán)”本身。

正如專業(yè)律師指出，我國現(xiàn)行法律法規(guī)并未將景觀視野列為獨立民事權(quán)利，因此業(yè)主難以據(jù)此提起訴訟維權(quán)。

然而，開發(fā)商的行為卻在程序合法性與公眾參與層面暴露出明顯短板。

巽寮灣城建管理部門明確表示，叫停施工的關(guān)鍵原因在于開發(fā)商未能提供合法有效的建設(shè)許可文件，這印證了業(yè)主關(guān)于“違規(guī)作業(yè)”的指控屬實。

金融街方面解釋稱，此次改造旨在整治當(dāng)前商業(yè)布局混亂、基礎(chǔ)設(shè)施陳舊等問題，計劃引入星巴克、茉莉奶白等知名品牌，打造高端濱海休閑消費帶。

但這一設(shè)想忽略了兩個關(guān)鍵問題：其一，銀灘路沿線已有大量鞋服零售與餐飲門店，業(yè)態(tài)趨同且客流有限，新增商業(yè)是否存在重復(fù)建設(shè)風(fēng)險？其二，在國家4A級旅游景區(qū)的核心海岸線上大規(guī)模開發(fā)商業(yè)空間，是否經(jīng)過科學(xué)評估與環(huán)評審批？

更值得深思的是信息傳遞的斷裂。作為深耕巽寮灣近二十年的主要開發(fā)者，金融街累計投資高達(dá)200億元，理應(yīng)建立起穩(wěn)固的社區(qū)信任體系。

但在本次事件中，企業(yè)顯然低估了業(yè)主對居住品質(zhì)和資產(chǎn)保值的高度敏感，將“提升文旅檔次”簡單等同于增加商鋪數(shù)量與品牌層級，忽視了原住民的真實感受。

文旅項目的更新從來不是單向輸出的“善意施舍”，而是多方利益協(xié)調(diào)的結(jié)果。缺乏對話基礎(chǔ)的所謂“優(yōu)化”，最終只會演變?yōu)槊鼙l(fā)的導(dǎo)火索。

如何平衡“升級”與“權(quán)益”

自2007年啟動開發(fā)以來，巽寮灣用將近二十年時間實現(xiàn)了從偏遠(yuǎn)漁村到綜合性濱海度假目的地的華麗轉(zhuǎn)身，這份發(fā)展成就不容否認(rèn)。

隨著游客需求日益多元化以及原有設(shè)施逐漸老化，基礎(chǔ)設(shè)施迭代確屬維持區(qū)域活力的必要舉措，這一點毋庸置疑。

但問題的核心在于，文旅開發(fā)不能只盯著經(jīng)濟(jì)效益，更要關(guān)注情感認(rèn)同與社會共識的建立。

在巽寮灣這類以旅居功能為主的社區(qū)中，業(yè)主不僅是住戶，更是景區(qū)口碑的傳播者、服務(wù)體驗的參與者，甚至是長期價值的共建者。

開發(fā)商追求整體文旅價值躍升的初衷無可厚非，但絕不應(yīng)以犧牲個體基本權(quán)益為代價。

倘若改造完成后景區(qū)商業(yè)熱度上升，而居民的生活舒適度大幅下降，這樣的“進(jìn)步”無疑是失衡的。

真正的可持續(xù)發(fā)展，必須建立在“共建共享”的理念之上。

企業(yè)在制定改造方案時，不妨提前公開設(shè)計藍(lán)圖，組織聽證會或問卷調(diào)查，廣泛收集業(yè)主與訪客反饋，努力尋找商業(yè)潛力與居住尊嚴(yán)之間的最優(yōu)解。

例如在建筑布局上可采用階梯式錯位設(shè)計，減少對海景視線的遮擋；在招商策略上優(yōu)先填補服務(wù)空白而非盲目復(fù)制現(xiàn)有業(yè)態(tài)；在開工前務(wù)必完善規(guī)劃、環(huán)保、建設(shè)等全套審批流程，以合規(guī)性贏得公眾信任。

唯有真正做到尊重產(chǎn)權(quán)人權(quán)益、依法依規(guī)推進(jìn)、實現(xiàn)多元主體協(xié)同共治，才能使文旅項目在轉(zhuǎn)型升級過程中走得更穩(wěn)、更遠(yuǎn)，這也應(yīng)當(dāng)成為行業(yè)從業(yè)者的共同準(zhǔn)則。

結(jié)語

巽寮灣這場風(fēng)波，歸根結(jié)底源于開發(fā)商與業(yè)主之間溝通機(jī)制的全面失效，以及利益分配上的嚴(yán)重失衡。

企業(yè)希望改善景區(qū)配套、豐富商業(yè)形態(tài)，增強(qiáng)區(qū)域吸引力，這樣的出發(fā)點本無可指摘。

但業(yè)主的實際困境同樣真實存在：1.6萬元/平方米購入的房產(chǎn)，如今二手掛牌價僅6000多元/平方米，資產(chǎn)大幅縮水已是事實，最珍視的海景視野還可能被新建構(gòu)筑物遮蔽，換作任何人也難以平靜接受。

更重要的是，這次改造既未提前公告，也未組織協(xié)商，相關(guān)手續(xù)亦不完備，種種做法加劇了公眾的不信任感。景區(qū)要實現(xiàn)長遠(yuǎn)繁榮，升級改造不可避免，但絕不能只顧藍(lán)圖設(shè)計，忽略真實生活在其中的人。

只有事先公開方案、辦齊法定手續(xù)、充分傾聽業(yè)主聲音，找到商業(yè)拓展與觀景權(quán)益之間的合理邊界，才能讓每一次更新真正惠及所有相關(guān)方。這不僅是一次教訓(xùn)，更是所有文旅項目持續(xù)發(fā)展的必修課題。