和近期天氣一樣，上海新房市場正在經(jīng)歷一場斷崖式降溫，尤其是二線豪宅，在經(jīng)歷過去一年井噴式日光潮后，10月份開始認購率集體滑坡。

所謂二線豪宅，是指均價在10-15萬每平之間的上海市區(qū)樓盤，位于上海中環(huán)線以內(nèi)，單套總價在1500-2500萬區(qū)間。

認購集體撲街

根據(jù)樂財聚統(tǒng)計，10月份至今，上海多個入市的二線豪宅認購情況較前期快速跳水，涵蓋多個區(qū)域。

10月15日，中海云邸玖章開盤有效認籌率120.5%，創(chuàng)下年內(nèi)新低，今年前三次開盤有效認籌率分別是204.5%、216.2%、240.4%。

10月18日，西郊云廬開盤有效認籌率93.4%。7天后，悅97開盤有效認籌率76.3%。上述兩盤均是首次開盤，認購人數(shù)都低于推盤套數(shù)。

10月25日，外灘瑞府開盤有效認籌率53.4%，2個月前首開時認籌率為163%，下降了超過100個百分點。

10月28日，翡雲(yún)悅府二期開盤未進行搖號。10月29日，金茂璞元開盤有效認籌率101.8%，相比8月首開時下降超過50個百分點。

11月8日，綠城逸廬開盤有效認籌率100%，相比9月首開時下降16個百分點。

11月14日，中建玖上瑯宸開盤有效認籌率56.7%，相比9月首開時下降超過100個百分點。

房價短期見頂

可以發(fā)現(xiàn)，二線豪宅認購惡化并非個案，已經(jīng)成為一種普遍現(xiàn)象。

究其原因，核心問題在于房價過快上漲后市場購買力枯竭，上述樓盤大多都是板塊地王，價格遠高于周邊前幾年新房價格。

比如翡雲(yún)悅府，此前大幅刷新了浦東新楊思板塊的地價紀錄，并且體量非常巨大，一期入市后多次日光，但隨后二期購買力無法跟上。

綠城逸廬也是類似情況，在大幅刷新浦東北蔡地王紀錄后，項目首次開盤表現(xiàn)尚可，但二批次開始下滑，不過因為推盤次數(shù)較少，因此下滑程度較低。

中建玖上瑯宸和外灘瑞府較為相近，雖然地塊如今均已不是板塊地王，但房價卻是板塊內(nèi)天花板，在完成首開熱銷后，二批次都表現(xiàn)乏力。

二線豪宅如今的表現(xiàn)，預(yù)示著上海這一輪豪宅獨立牛市行情面臨著拐點，短期內(nèi)繼續(xù)上漲的可能性消失，大概率進入回調(diào)出貨階段。

開發(fā)商目前采取的策略是加速開發(fā)、盡快開盤，銷售階段開啟分銷以求跑量。不過也有一個好消息，上海住宅新規(guī)的發(fā)布能讓其略微延長時間窗口。

但是想要繼續(xù)漲價的動力不夠，能夠維持銷售流量已經(jīng)是最好的結(jié)果，近期開發(fā)商保守的定價策略已經(jīng)說明這點。