近日，合肥經(jīng)開區(qū)建設(shè)發(fā)展局發(fā)布全區(qū)175個小區(qū)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量綜合評估結(jié)果，引發(fā)市民廣泛關(guān)注。這份涵蓋商品房與安置房的權(quán)威排名，不僅為業(yè)主提供了客觀參考，更折射出合肥物業(yè)服務(wù)市場的整體生態(tài)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入精細(xì)化運營時代，物業(yè)服務(wù)水平已成為影響居住品質(zhì)和資產(chǎn)價值的關(guān)鍵因素。本次排名通過第三方專業(yè)評估，為行業(yè)樹立了標(biāo)桿，也為破解物業(yè)與業(yè)主之間的信任難題提供了數(shù)據(jù)支撐。

評估結(jié)果顯示，商品房排名前十的小區(qū)中，蓮花中心轄區(qū)的海馨苑（安徽銀通物業(yè)管理有限公司）位居榜首，海恒中心的金嶼海岸（深圳市恒基物業(yè)管理有限公司合肥分公司）和臨湖中心的昆玉雅筑（潤加物業(yè)服務(wù)武漢有限公司合肥分公司）分列二、三位。值得注意的是，安徽銀通物業(yè)管理有限公司在前十名中獨占三席，展現(xiàn)出較強的服務(wù)實力。

安置房排名方面，海恒中心的近湖苑（安徽蓮寶物業(yè)管理有限公司）拔得頭籌，臨湖中心的祥園（合肥宏博物業(yè)管理有限公司）和意園（安徽蓮寶物業(yè)管理有限公司）位列二、三名。此次評估將商品房與安置房分開評比，體現(xiàn)了對不同類型物業(yè)的差異化評價標(biāo)準(zhǔn)，更加科學(xué)合理。

NO.1 | 壹

物業(yè)紅榜出爐，優(yōu)質(zhì)服務(wù)引領(lǐng)行業(yè)新風(fēng)向

經(jīng)開區(qū)此次物業(yè)排名通過專業(yè)評估體系，對小區(qū)的基礎(chǔ)服務(wù)、客戶服務(wù)、設(shè)施維護(hù)、環(huán)境管理等維度進(jìn)行綜合打分。評估結(jié)果顯示，排名前列的小區(qū)普遍在標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)、應(yīng)急響應(yīng)和業(yè)主溝通方面表現(xiàn)突出。以商品房榜首海馨苑為例，該小區(qū)物業(yè)建立了24小時快速響應(yīng)機(jī)制，定期公示服務(wù)報告，實現(xiàn)了物業(yè)費收繳率超95%的良好循環(huán)。

榜單中頭部物業(yè)企業(yè)呈現(xiàn)集中化趨勢，安徽銀通、深圳恒基、潤加物業(yè)等企業(yè)多次現(xiàn)身前十名。這些企業(yè)往往具有完善的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和培訓(xùn)體系，能夠提供穩(wěn)定、專業(yè)的服務(wù)。值得注意的是，優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)與資產(chǎn)保值增值呈現(xiàn)正相關(guān)，排名靠前的小區(qū)二手房成交價和流動性普遍高于同地段其他小區(qū)。

此次評估還發(fā)現(xiàn)，業(yè)主參與度高的社區(qū)往往能獲得更高評價。如排名第五的雍景臺小區(qū)，業(yè)委會定期組織業(yè)主與物業(yè)的溝通會，共同制定年度維修計劃，形成了良性互動機(jī)制。這種“共治共享”模式正在成為提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)的有效路徑。

安置房小區(qū)的評比結(jié)果同樣值得關(guān)注。前十名中，臨湖中心占據(jù)三席，顯示出該區(qū)域在安置房物業(yè)管理方面的積極探索。安徽蓮寶物業(yè)管理的近湖苑和意園同時上榜，其標(biāo)準(zhǔn)化保潔、綠化養(yǎng)護(hù)和公共設(shè)施維護(hù)模式獲得認(rèn)可。評估報告指出，安置房小區(qū)物業(yè)費收取率相對較低，但通過精細(xì)化管理和成本控制，仍可提供達(dá)標(biāo)服務(wù)。

NO.2 | 貳

服務(wù)與收費的平衡術(shù)，物業(yè)治理迎來新考驗

就在經(jīng)開區(qū)發(fā)布排名的同時，合肥多個小區(qū)正經(jīng)歷物業(yè)撤場風(fēng)波。華地紫悅府物業(yè)因357.8萬元物業(yè)費欠款宣布撤場，元一柏莊小區(qū)六個月內(nèi)兩度更換物業(yè)，天下錦城小區(qū)物業(yè)撤場后陷入管理真空...這些案例揭示出物業(yè)服務(wù)市場的深層矛盾。

物業(yè)費收繳率過低已成為困擾行業(yè)發(fā)展的瓶頸。包河區(qū)領(lǐng)峰花園小區(qū)物業(yè)費收繳率僅28.6%，物業(yè)公司因嚴(yán)重虧損最終選擇撤場。業(yè)主普遍反映“服務(wù)與收費不匹配”，而物業(yè)公司則訴苦“收費不足難以維持服務(wù)品質(zhì)”。這種惡性循環(huán)最終損害的是全體業(yè)主的居住環(huán)境和資產(chǎn)價值。

包河區(qū)發(fā)布的2025年第三季度住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)測評結(jié)果提供了更全面的視角。該測評涵蓋646個小區(qū)，設(shè)立“紅榜”表彰前20名，“黃榜”警示后20名。數(shù)據(jù)顯示，服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)費收繳率呈明顯正相關(guān)。排名靠前的小區(qū)，如鳳凰文化廣場（94.60分）、高速時代公館（94.26分）等，物業(yè)費收繳率普遍超過90%；而排名靠后的小區(qū)，如松湖苑（52.34分），收繳率多低于50%。

分析表明，物業(yè)服務(wù)矛盾主要集中在公共收益不透明、維修響應(yīng)不及時、溝通機(jī)制不暢三個方面。其中，公共收益管理問題最為突出。許多小區(qū)電梯廣告、公共停車位等收入未能定期公示，導(dǎo)致業(yè)主對物業(yè)公司產(chǎn)生信任危機(jī)。此外，開發(fā)商遺留問題轉(zhuǎn)嫁物業(yè)、業(yè)委會運作不規(guī)范等也在加劇矛盾。

NO.3 | 叁

創(chuàng)新治理模式破局，三方協(xié)同共建和諧社區(qū)

面對物業(yè)服務(wù)困境，合肥正在探索創(chuàng)新解決方案。今年10月，包河區(qū)推出全省首創(chuàng)的小區(qū)公共收益“公證提存”機(jī)制。在高速時代城小區(qū)，合肥公證處、物管會、物業(yè)公司簽署三方協(xié)議，約定公共收益全部存入公證機(jī)構(gòu)專門賬戶，使用需經(jīng)業(yè)主表決，全程受監(jiān)督。這一機(jī)制通過第三方監(jiān)管確保公共收益透明化，有效化解了業(yè)主的最大疑慮。

長沙湘熙水郡小區(qū)的成功經(jīng)驗也為合肥提供了借鑒。該小區(qū)通過物業(yè)、業(yè)委會、業(yè)主三方聯(lián)席會議機(jī)制，定期溝通解決小區(qū)問題，物業(yè)費收繳率攀升至95%以上。這種協(xié)同治理模式強調(diào)各方參與和權(quán)責(zé)清晰，實現(xiàn)了從被動管理到主動治理的轉(zhuǎn)變。

來源：合肥樓市航拍圖

數(shù)字化手段正在提升物業(yè)服務(wù)效率。長豐縣不動產(chǎn)自助打證機(jī)的投入使用，實現(xiàn)了“審核通過即自助領(lǐng)證”，辦事時間從數(shù)小時壓縮至3分鐘。類似的技術(shù)創(chuàng)新可應(yīng)用于物業(yè)費繳納、報修處理等環(huán)節(jié)，通過智能化系統(tǒng)提高透明度與效率。有小區(qū)試點“菜單式服務(wù)”模式，業(yè)主可根據(jù)需求選擇不同檔次的服務(wù)內(nèi)容與收費標(biāo)準(zhǔn)，使服務(wù)價值可視化。

政府部門在規(guī)范市場秩序方面發(fā)揮關(guān)鍵作用。合肥應(yīng)進(jìn)一步完善物業(yè)費市場化定價機(jī)制，加強對業(yè)委會組建和運作的指導(dǎo)，厘清開發(fā)商遺留問題的責(zé)任邊界。同時，可建立物業(yè)企業(yè)信用評價體系，將測評結(jié)果與市場準(zhǔn)入退出機(jī)制掛鉤，促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。

NO.4 | 肆

結(jié)語

合肥物業(yè)排名發(fā)布與近期物業(yè)撤場風(fēng)波，共同勾勒出行業(yè)轉(zhuǎn)型期的陣痛與希望。優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)小區(qū)脫穎而出，為行業(yè)樹立了標(biāo)桿；而頻繁的物業(yè)撤場事件，則警示服務(wù)與收費失衡的危害。信任重建是破解物業(yè)困局的核心，需要物業(yè)公司透明運營、業(yè)主理性參與、政府有效監(jiān)管的三方協(xié)同。

未來，物業(yè)服務(wù)將向精細(xì)化、智能化、個性化方向發(fā)展。通過創(chuàng)新治理模式、完善監(jiān)管機(jī)制、強化技術(shù)應(yīng)用，合肥有望構(gòu)建起良性循環(huán)的物業(yè)服務(wù)生態(tài)。物業(yè)與業(yè)主本質(zhì)是利益共同體，唯有攜手共進(jìn)，才能將社區(qū)從單純的居住空間升真正的和諧家園。

第一房智庫觀點

根據(jù)測評數(shù)據(jù)，合肥物業(yè)服務(wù)市場呈現(xiàn)三大趨勢：首先，品牌物業(yè)企業(yè)市場份額持續(xù)提升，前十名小區(qū)中七成為全國或區(qū)域知名物業(yè)品牌，其標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體系和專業(yè)管理能力獲得市場認(rèn)可。其次，物業(yè)費收繳率與服務(wù)質(zhì)量高度相關(guān)，優(yōu)質(zhì)服務(wù)小區(qū)收繳率普遍超過90%，形成良性發(fā)展循環(huán)。第三，安置房物業(yè)管理水平快速提升，通過專業(yè)化運營，部分安置房小區(qū)服務(wù)品質(zhì)已接近商品房標(biāo)準(zhǔn)。

智庫建議，業(yè)主在選聘物業(yè)時應(yīng)參考權(quán)威測評結(jié)果，重點關(guān)注企業(yè)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、透明度與應(yīng)急響應(yīng)能力。對于物業(yè)公司，應(yīng)加強數(shù)字化建設(shè)，實現(xiàn)收支實時可查、服務(wù)在線評價，提升業(yè)主體驗。政府部門需進(jìn)一步完善物業(yè)退出機(jī)制和應(yīng)急托管制度，保障小區(qū)管理平穩(wěn)過渡。通過多方合力，合肥物業(yè)服務(wù)市場有望邁向更規(guī)范、更透明的新階段。