談樓市很困難，這已經(jīng)是第四稿了。

在樓市下行的周期，再一次談及適時(shí)征收房地產(chǎn)稅，似乎不是一個(gè)合適的時(shí)間窗口，于是，馬光遠(yuǎn)安慰瓜眾說(shuō)，個(gè)別人的講話(huà)不代表宏觀文件。

既然現(xiàn)在提房地產(chǎn)稅不合時(shí)宜，為什么還要提，這讓老馬百思不得其解。

其實(shí)很簡(jiǎn)單，看一下土地出讓金的收入就清楚了。2021 年是土地出讓金收入的天花板，為 87051 億元，2021 年一般公共預(yù)算中社會(huì)保障和就業(yè)支出也只有 33867 億元。如此巨大的稅外收入，支撐了地方財(cái)政的 50%，盡管如此，地方財(cái)政的錢(qián)還是不夠用，2021 年全國(guó)除上海外，所有城市財(cái)政都是入不敷出。

2025 年又是什么情況？

已公布的 1-9 月土地出讓金收入 22302 億元，這個(gè)差距太大了，可見(jiàn)年底會(huì)是一種什么樣的情形。沒(méi)事別亂停車(chē)了。正是在這樣的背景下，再次強(qiáng)調(diào) “適時(shí)推出” 房地產(chǎn)稅。

大眾關(guān)心的是怎么征，有沒(méi)有法理支持。其實(shí)，這些對(duì)辦公室精英來(lái)說(shuō)都不是事，真正有意義的是兩個(gè)方面：從政策的角度說(shuō)，什么時(shí)候算是合時(shí)宜的時(shí)間窗口；而稅早晚要征，大眾應(yīng)該關(guān)心的是征的稅都用來(lái)做什么？

對(duì)第一個(gè)問(wèn)題的回答。

取決于土地出讓金收入，如果繼續(xù)下跌，征收房地產(chǎn)稅隨時(shí)會(huì)被提上議事日程。因?yàn)橹袊?guó)出臺(tái)房地產(chǎn)稅，本來(lái)就是為了彌補(bǔ)土地出讓收入之不足，姚洋說(shuō)這是唯一選擇，在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，沒(méi)有任何產(chǎn)業(yè)的稅收可以替代土地出讓金的收入；那么，征收房地產(chǎn)稅的價(jià)值取向，就成了損不足以奉有余。所謂不合時(shí)宜，無(wú)非是樓市下行，這時(shí)征收弄得不好土地出讓金沒(méi)得收了，賠了夫人又折兵，二手房掛牌會(huì)非常火爆。但是，如果土地出讓金跌到了可有可無(wú)，那么，不合時(shí)宜的劇情就徹底反轉(zhuǎn)了。

假定按國(guó)際慣例，按 50% 住房覆蓋率、1% 的稅率征收，一年下來(lái)約在 1.5 萬(wàn)億 - 2.25 萬(wàn)億之間，如此看來(lái)，是不是快了？

土地出讓金是個(gè)活數(shù)字，不知道明年還能收多少，而房地產(chǎn)稅是個(gè)剛性數(shù)字。既然土地出讓金已經(jīng)收無(wú)可收，那么，加快征收房地產(chǎn)稅的步伐就有了不言而喻的底層邏輯。

也有人說(shuō)，征收房地產(chǎn)稅是理性的回歸，這話(huà)還真不好說(shuō)。

要看征的稅是不是取之于民、用之于民。國(guó)際上（以美、德、日為例）核心是 “以稅養(yǎng)房”，服務(wù)于居住配套與公共服務(wù)升級(jí)，這很理性。國(guó)內(nèi)是不是理性回歸，首先要做的一件事是稅收用途透明。如果是一個(gè)良性循環(huán)，什么時(shí)候都可以征；如果是為了填補(bǔ)地方財(cái)政的缺口，什么時(shí)候都不合時(shí)宜。

中國(guó)現(xiàn)在什么事都可以做，比如繼續(xù)加發(fā)超長(zhǎng)期特別國(guó)債，但不宜加稅。