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作者|深水財(cái)經(jīng)社 烏海

南京的學(xué)區(qū)房也撐不住了，最近一家中介跟我說(shuō)，連最頂級(jí)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格都已經(jīng)向普通小區(qū)看齊。

“前兩年掛牌還敢叫價(jià)9萬(wàn)，現(xiàn)在2.7萬(wàn)都難成交?！蹦暇┕臉菂^(qū)芳草園小區(qū)的中介說(shuō)，這個(gè)曾靠著芳草園小學(xué)“金字招牌”穩(wěn)居南京學(xué)區(qū)房第一梯隊(duì)的小區(qū)，如今房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)70%。

不止芳草園，南京多個(gè)曾經(jīng)的“學(xué)區(qū)房天花板”都在經(jīng)歷價(jià)格“大跳水”?，F(xiàn)在整個(gè)南京的學(xué)區(qū)房都已經(jīng)進(jìn)入寒冰期。曾經(jīng)讓家長(zhǎng)們擠破頭爭(zhēng)搶的“學(xué)票”，如今為何突然不香了？

學(xué)區(qū)房“雪崩”

在南京人的印象里，一直有“四大名小”的說(shuō)法，分別是“拉力瑯?lè)肌?，這里的芳就是前面說(shuō)的芳草園小學(xué)，是南京第一梯隊(duì)的學(xué)區(qū)房。

芳草園小學(xué)位于鼓樓區(qū)龍江區(qū)域，芳草園小區(qū)就是這里的核心學(xué)區(qū)房，這個(gè)小區(qū)建于上世紀(jì)90年代，就是屬于老破小那種，但是因?yàn)槭侵苯訉?duì)應(yīng)芳草園小學(xué)，便立刻烏雞變鳳凰，成為南京市最貴的小區(qū)之一，同時(shí)也是南京學(xué)區(qū)房的晴雨表。

依托“南京四大名小” 之一的芳草園小學(xué)，芳草園小區(qū)在2020-2021 年曾創(chuàng)下9.2 萬(wàn)/㎡的巔峰，成為家長(zhǎng)眼中的“教育硬通貨”。

近日，有網(wǎng)友曬出了南京芳草園小區(qū)的最新成交價(jià)格，竟然只有2.7萬(wàn)多，從9萬(wàn)多到兩萬(wàn)多，五年的時(shí)間，這個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)就打了三折，不知道那些高位買進(jìn)的家長(zhǎng)們情何以堪。

然而事實(shí)上，上面這個(gè)2.7萬(wàn)成交價(jià)并不是所謂的“特殊樓層特殊戶型”，而是一套正常的房子。我們登錄貝殼APP上一看才發(fā)現(xiàn)，這還不是最低的，這個(gè)小區(qū)今年以來(lái)成交均價(jià)已經(jīng)跌到3萬(wàn)出頭，目前掛牌價(jià)在兩萬(wàn)多的房子已經(jīng)有一大把了，最低掛牌價(jià)甚至只有2.5萬(wàn)多，而實(shí)際成交價(jià)往往還要在掛牌價(jià)基礎(chǔ)上打九折以上。

由于芳草園小區(qū)所在的區(qū)域也屬于南京市中心，這里的房子即便不是什么優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)，一般也能賣到兩萬(wàn)多。也就說(shuō)，曾經(jīng)的學(xué)區(qū)房貴族，現(xiàn)在的價(jià)格已經(jīng)和普通小區(qū)一個(gè)檔次了。

截至11月25日，芳草園小區(qū)在貝殼上的掛牌量已經(jīng)達(dá)到149套，近一年成交量為56套。

芳草園小區(qū)是南京學(xué)區(qū)房的晴雨表，以此可以推斷出，南京其他區(qū)域?qū)W區(qū)房?jī)r(jià)格肯定也是泥沙俱下了。

比如玄武區(qū)的公教一村，巔峰時(shí)房?jī)r(jià)直沖9.3萬(wàn)/㎡，如今門檻已降至4萬(wàn)/㎡左右；秦淮區(qū)王府園小區(qū)從8.5萬(wàn)/㎡跌至3萬(wàn)/㎡。

拉薩路小學(xué)+ 29中學(xué)區(qū)的曾是南京的“雙學(xué)區(qū)天花板”，怡景花園小區(qū)巔峰期單價(jià)沖破10萬(wàn)/㎡，41㎡小戶型最高成交565萬(wàn)，折合單價(jià)高達(dá)13.8萬(wàn)/㎡，2025年怡景花園成交均價(jià)已跌到4萬(wàn)左右，較巔峰期跌幅超68%，和芳草園小區(qū)跌幅差不多。

學(xué)區(qū)概念淡化

“買學(xué)區(qū)房=鎖定好學(xué)校”，這個(gè)曾被南京家長(zhǎng)奉為圭臬的等式，正在被一系列教育新政徹底打破。

如果說(shuō)學(xué)區(qū)房是教育資源壟斷的“衍生品”，那么現(xiàn)在的教育均衡化導(dǎo)向就是刺破這個(gè)泡沫最鋒利的針。

2025年南京義務(wù)教育招生新政的落地，對(duì)學(xué)區(qū)房市場(chǎng)來(lái)了一次“釜底抽薪”。新政明確取消公辦小學(xué)“提前一年落戶”限制，家長(zhǎng)只需在報(bào)名前完成戶籍遷移即可，這直接緩解了“掐點(diǎn)買房”的焦慮，但更關(guān)鍵的是同步強(qiáng)化了“戶籍、房產(chǎn)、實(shí)際居住三一致”審核。

鼓樓區(qū)明確要求提供水電費(fèi)繳納記錄，杜絕“空掛戶口”現(xiàn)象。這意味著那些只為“學(xué)票”而買的老破小，投資屬性被大幅削弱，而居住價(jià)值的短板被無(wú)限放大。

這些所有的措施都是為了一個(gè)目的，教育資源的均衡化，只有均衡化才能打破貴族化和兩極分化。

比如南京推進(jìn)的集團(tuán)化辦學(xué)、教師輪崗等措施，讓優(yōu)質(zhì)教育資源從單點(diǎn)壟斷轉(zhuǎn)向遍地開(kāi)花。在2023年，江蘇發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好義務(wù)教育學(xué)校校長(zhǎng)教師交流輪崗工作的通知》，確保每年交流的骨干教師不低于交流輪崗教師總數(shù)的20%。

南京的金陵中學(xué)接管河西新校、南師附中在江寧設(shè)立分校，建鄴區(qū)更是集結(jié)了南師附中、致遠(yuǎn)教育等多個(gè)頂級(jí)教育集團(tuán)，新學(xué)校個(gè)個(gè)掛著“名校頭銜”。

曾經(jīng)只有老城核心區(qū)才能享有的優(yōu)質(zhì)教育，如今在河西、江北、江寧等新興板塊都能找到替代品。當(dāng)建鄴區(qū)的新盤(pán)能享受到與鼓樓老學(xué)區(qū)同等質(zhì)量的教育資源，誰(shuí)還愿意為老舊逼仄的“老破小”支付天價(jià)溢價(jià)？

而跨區(qū)優(yōu)錄禁令的全面落地，進(jìn)一步動(dòng)搖了傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房的核心價(jià)值。長(zhǎng)期以來(lái)，鼓樓、玄武等教育強(qiáng)區(qū)通過(guò)跨區(qū)招生“虹吸”外區(qū)優(yōu)質(zhì)生源。

2025年南京擇校新政明確禁止公辦?？鐓^(qū)招生后，這些頂級(jí)公辦校只能招收本區(qū)學(xué)生，生源質(zhì)量的差異化被打破。家長(zhǎng)們發(fā)現(xiàn)，即便花數(shù)百萬(wàn)買了學(xué)區(qū)房，孩子也可能與區(qū)內(nèi)普通生源同班，學(xué)校的中考成績(jī)優(yōu)勢(shì)可能因生源稀釋而弱化。

這種“確定性”的喪失，讓學(xué)區(qū)房的吸引力大打折扣。

與此同時(shí)，學(xué)位供給的大幅增加也在緩解資源爭(zhēng)搶。根據(jù)2025年南京全市教育大會(huì)規(guī)劃，到2027年全市將新建高中學(xué)校（校區(qū)）6所，改擴(kuò)建普通高中項(xiàng)目17個(gè)，累計(jì)新增高中學(xué)位超2.7萬(wàn)個(gè)；初中階段新建項(xiàng)目預(yù)計(jì)增加學(xué)位總數(shù)約5萬(wàn)個(gè)。

當(dāng)學(xué)位從“稀缺品”變?yōu)椤俺Ｒ?guī)供給”，學(xué)區(qū)房的“硬通貨”屬性自然會(huì)褪色。

人口“轉(zhuǎn)折點(diǎn)”

如果說(shuō)政策是外在推力，那么人口結(jié)構(gòu)的變化就是決定學(xué)區(qū)房市場(chǎng)走向的內(nèi)在根基。學(xué)區(qū)房的核心需求來(lái)自適齡入學(xué)兒童，當(dāng)這個(gè)群體的規(guī)模持續(xù)萎縮，房?jī)r(jià)下跌就成了必然結(jié)果。

南京的出生人口數(shù)據(jù)早已發(fā)出預(yù)警。2017年是南京出生人口的高峰，達(dá)到9萬(wàn)人，而到2022年，這一數(shù)字已降至不足5萬(wàn)人，比2013年還低約1.4萬(wàn)人。

出生人口的“斷崖式”下跌，直接反映在學(xué)校招生規(guī)模上——2025年南京多所熱門小學(xué)開(kāi)啟“減招模式”，金陵匯文小學(xué)減少2個(gè)班，銀城小學(xué)減少5個(gè)班，南外仙林減少1個(gè)班。

芳草園小區(qū)的房?jī)r(jià)波動(dòng)，恰好與人口周期完全契合。

2020-2021年該小區(qū)房?jī)r(jià)炒到9萬(wàn)/㎡的高位時(shí)，對(duì)應(yīng)的是2014年左右出生的孩子入學(xué)高峰，當(dāng)時(shí)全國(guó)出生人口還有1600多萬(wàn)；而2025年房?jī)r(jià)跌至2.7萬(wàn)/㎡，對(duì)應(yīng)的是2019-2020年出生的孩子入學(xué)，這兩年全國(guó)出生人口已跌破千萬(wàn)大關(guān)。

以前是5個(gè)孩子搶1個(gè)學(xué)位，家長(zhǎng)不得不拼房?jī)r(jià)；現(xiàn)在是1個(gè)學(xué)位對(duì)應(yīng)2個(gè)孩子，選擇空間大了，自然不用再追高。

值得注意的是，南京常住人口雖在持續(xù)增長(zhǎng)（2023年已達(dá)954.7萬(wàn)人），但新增人口以青壯年勞動(dòng)力為主，適齡入學(xué)兒童的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)低于住房供給速度。

供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)，讓學(xué)區(qū)房從“賣方市場(chǎng)”徹底轉(zhuǎn)向“買方市場(chǎng)”。更關(guān)鍵的是，新一代年輕父母的生育意愿持續(xù)走低，未來(lái)適齡入學(xué)人口可能進(jìn)一步減少，這意味著學(xué)區(qū)房的需求基礎(chǔ)將持續(xù)弱化。

觀念“大轉(zhuǎn)彎”

政策的引導(dǎo)與人口的變化，最終催生了家長(zhǎng)教育觀念的深刻變革。

從“為了孩子砸鍋賣鐵買學(xué)區(qū)房”到“家門口的普小也挺好”，南京家長(zhǎng)的心態(tài)轉(zhuǎn)變，成為壓垮學(xué)區(qū)房泡沫的最后一根稻草。

以前覺(jué)得不買學(xué)區(qū)房就是對(duì)不起孩子，現(xiàn)在想通了，孩子的成長(zhǎng)比一張學(xué)票更重要。很多家長(zhǎng)原本計(jì)劃賣掉改善房置換鼓樓的學(xué)區(qū)老破小，現(xiàn)在已經(jīng)打消了這個(gè)念頭。

我們可以算一筆賬，一套80㎡的學(xué)區(qū)房，總價(jià)相差300多萬(wàn)，這些錢足夠給孩子報(bào)優(yōu)質(zhì)的興趣班、安排海外研學(xué)，而且老破小的居住環(huán)境差，孩子每天擠在小房子里，心情能好嗎？

隨著教育均衡化推進(jìn)，家長(zhǎng)們逐漸意識(shí)到，學(xué)校的“招牌”并非決定孩子成績(jī)的唯一因素。

新政下，普通小學(xué)的牛娃也能通過(guò)南外測(cè)評(píng)或民辦搖號(hào)進(jìn)入優(yōu)質(zhì)初中，無(wú)需再為“全優(yōu)全三好”瘋狂雞娃。這種認(rèn)知的轉(zhuǎn)變，讓家長(zhǎng)們從“搶占資源”轉(zhuǎn)向“關(guān)注成長(zhǎng)”，開(kāi)始將精力放在培養(yǎng)孩子的自主學(xué)習(xí)能力、思維品質(zhì)等底層素養(yǎng)上，而非盲目追逐學(xué)區(qū)房。

學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值回歸

樓市調(diào)整期的理性回歸，也讓家長(zhǎng)們重新審視學(xué)區(qū)房的投資價(jià)值。

過(guò)去十年，南京學(xué)區(qū)房的“學(xué)區(qū)溢價(jià)”往往占總價(jià)的50%以上，而隨著房?jī)r(jià)暴跌，這部分溢價(jià)正在快速蒸發(fā)。

今年的掛牌數(shù)據(jù)顯示，“力小+29中”“拉小+29中”等核心雙學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)仍較堅(jiān)挺，部分房源單價(jià)仍然有超10萬(wàn)元/㎡，但這些成交多來(lái)自真正有教育剛需的高收入家庭。

而大量非核心區(qū)域的“老破小”學(xué)區(qū)房，因居住體驗(yàn)差、教育優(yōu)勢(shì)弱化，成為降價(jià)拋售的重災(zāi)區(qū)。這意味著家長(zhǎng)們不再盲目追捧“學(xué)區(qū)”標(biāo)簽，而是開(kāi)始綜合考量居住品質(zhì)、教育確定性與性價(jià)比。

當(dāng)政策不再給學(xué)區(qū)房“背書(shū)”，當(dāng)人口不再給學(xué)區(qū)房“接盤(pán)”，當(dāng)家長(zhǎng)不再把學(xué)區(qū)房當(dāng)作孩子的“唯一出路”，曾經(jīng)被神化的學(xué)區(qū)房，終于回歸“房子”的本質(zhì)屬性。

隨著教育均衡化的持續(xù)推進(jìn)、出生人口的進(jìn)一步變化，南京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)可能還會(huì)迎來(lái)新的調(diào)整。但可以確定的是，“買學(xué)區(qū)房就能贏在起跑線”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，教育的競(jìng)爭(zhēng)正在從“資源爭(zhēng)奪”轉(zhuǎn)向“能力比拼”。對(duì)于家長(zhǎng)而言，與其焦慮房?jī)r(jià)的漲跌，不如回歸教育的初心。