作者|拉面安

來(lái)源|汽車服務(wù)世界（ID：asworld168）

最近看到一種說(shuō)法：摧毀電商的是退貨，摧毀實(shí)體的是房租。

這句話在當(dāng)下聽來(lái)，顯得尤為刺耳，卻又無(wú)比真實(shí)。

前兩天看到“老張聊汽配”發(fā)的一個(gè)視頻，內(nèi)容提到“青海西寧某汽配城，在大環(huán)境不好的情況下，租金翻倍漲，是怎么回事”，對(duì)此老張的評(píng)價(jià)是“頭發(fā)想卷了也沒想出來(lái)”。

不要說(shuō)老張，相信看到這個(gè)消息的同行基本都是目瞪口呆，百思不得其解，日子難些的可能徹底被這波窒息操作整不會(huì)了，畢竟“漲的是租，收的是命”。

同樣的情況在汽修店身上也在上演。

有從業(yè)者表示：“老板開路虎也扛不住一年100多萬(wàn)的房租?！?/p>

根據(jù)F6汽車科技的數(shù)據(jù)，2025年上半年，汽服門店進(jìn)廠臺(tái)次和產(chǎn)值收入同比分別下滑4%和5%，下半年行業(yè)仍未見回暖跡象。加上這幾年消費(fèi)降級(jí)，利潤(rùn)進(jìn)一步被壓縮，但運(yùn)營(yíng)費(fèi)用卻一分沒少，很多傳統(tǒng)大店都在倒閉和做成小店。

這種情況下，即便不漲，房租在今天很多時(shí)候也是實(shí)體人決定“堅(jiān)持與否”的那道分水嶺。

一、汽配城租金“翻倍”；20多年修車店“漲租太多”搬了

觀一隅未必知道全貌，但再小的個(gè)案都是當(dāng)前汽服行業(yè)的真實(shí)切片。

以前，“房東漲租或者通過(guò)收取其他費(fèi)用變相漲租”實(shí)為常態(tài)；但后疫情時(shí)代，“漲租”不再是房東與租客之間心照不宣的默契。

成本高企、謹(jǐn)慎權(quán)衡成為實(shí)體人必須面對(duì)的日常，商戶與房東之間的關(guān)系也因此發(fā)生了微妙而深刻的變化——從過(guò)去的依附與共生，轉(zhuǎn)向了更多的博弈與權(quán)衡。

商戶在成本壓力下開始精打細(xì)算，對(duì)每一分租金支出都更加敏感；而房東則面臨著是堅(jiān)持高價(jià)導(dǎo)致長(zhǎng)期空置，還是適度降價(jià)以維持穩(wěn)定現(xiàn)金流的艱難抉擇。

被電商平臺(tái)、品牌商自營(yíng)體系、汽配平臺(tái)以及汽服連鎖四面狙擊的汽配城更是如此，生意每況愈下，曾經(jīng)的一鋪難求，變成了一張張貼在檔口的“轉(zhuǎn)讓”和“招租”告示。

這種時(shí)候，凡類似漲租的風(fēng)聲每每傳出，都令“汽配商戶與汽配城之間”嫌隙更大。

那么，西寧這家汽配城為何敢逆勢(shì)漲價(jià)呢？

第一種可能是，汽配城運(yùn)營(yíng)方自身面臨成本壓力與經(jīng)營(yíng)困境，試圖通過(guò)漲租轉(zhuǎn)嫁危機(jī)；或者是轉(zhuǎn)型投入的成本需要分?jǐn)偂?/p>

第二種可能是房東心態(tài)。

從商業(yè)邏輯看，汽配城作為傳統(tǒng)汽配流通生態(tài)的樞紐，依然保有某種隱性優(yōu)勢(shì)。

有行業(yè)觀察者指出，“圍繞汽配后市場(chǎng)的產(chǎn)品、信息、人才、物流、倉(cāng)儲(chǔ)等要素都基本集中在汽配城”。每家商戶自成一套供應(yīng)鏈和銷售鏈，形成了一個(gè)小生態(tài)圈。

對(duì)許多深陷其中的商戶而言，搬遷意味著脫離生態(tài)圈，可能失去現(xiàn)有客戶網(wǎng)絡(luò)和行業(yè)信息渠道，這種隱性成本往往比租金上漲更難以承受。

汽配城可能正是看中了商戶們的這種困境，才敢于在逆境中漲租。

但倘若“翻倍漲租”的說(shuō)法屬實(shí)，那么第一種的概率相對(duì)較大。因?yàn)榧幢闵庾詈玫臅r(shí)候，“翻倍漲租”也不算常見，更何況在當(dāng)前行業(yè)整體承壓的背景下。但這無(wú)異于一場(chǎng)危險(xiǎn)的賭博，它賭的是商戶對(duì)生態(tài)圈的依賴程度足夠高，高到足以承受如此劇烈的成本沖擊。

搜集資料的過(guò)程中，汽車服務(wù)世界發(fā)現(xiàn)，像“西寧汽配城”這樣翻倍漲的信息今年其實(shí)不多，但“漲租”或者“變相漲租”的汽配城或汽服店也的確存在。

有網(wǎng)友表示：“隔壁修車店差不多在這待了20多年，現(xiàn)在漲租太多才搬走的，換賣燒餅的了?！?/p>

而在今年2月，泉利重汽配件城物業(yè)將園區(qū)停車費(fèi)調(diào)整至原價(jià)近3倍，且去年剛漲過(guò)一波，“不繳費(fèi)還不讓入園，已經(jīng)嚴(yán)重影響到了商戶的日常經(jīng)營(yíng)”，多數(shù)業(yè)主認(rèn)為停車費(fèi)漲幅過(guò)高。

據(jù)悉，這里最初每月每輛車的停車費(fèi)為30元左右，2024年漲至60元，“才轉(zhuǎn)過(guò)年來(lái)就要漲到170元，要是任憑物業(yè)隨意漲價(jià)，不知道后續(xù)會(huì)不會(huì)漲到五六百元?！?/p>

“泉利汽配城剛剛建成時(shí)我就入駐了，此前他們給入駐商家說(shuō)的是不收取停車費(fèi)，但現(xiàn)在不但收取了停車費(fèi)，還連年上漲。”

這個(gè)價(jià)格并不是漫天要價(jià)，但在商戶經(jīng)營(yíng)普遍承壓的當(dāng)下，任何超出預(yù)期的成本變動(dòng)都顯得格外刺眼。

二、逆勢(shì)漲租背后，市場(chǎng)或正醞釀一輪“觸底測(cè)試”

以2021年（后疫情時(shí)代的第一年）為起點(diǎn)到現(xiàn)在，5年時(shí)間里，汽服行業(yè)的實(shí)體人在市場(chǎng)寒冬中經(jīng)歷了三輪關(guān)于房租的深度洗禮。

第一輪是2021年-2022年，房租“剛性”與早期“試探性漲租”并存。這兩年，盡管消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇乏力，但市場(chǎng)上租金報(bào)價(jià)與以往相比變化不大；

第二輪是2023年，實(shí)體店面的房租出現(xiàn)了一波猛漲，波及范圍其實(shí)不算廣，但漲幅明顯，且?guī)в袕?qiáng)烈的“報(bào)復(fù)性回調(diào)”色彩。

以餐飲行業(yè)為例，“門店租金‘三連跳’,上海一水果店無(wú)法承受，退租后怒拆裝修”、“生煎店漲租到120萬(wàn)、老板無(wú)奈搬走”等新聞屢見報(bào)端，一方面是市場(chǎng)普遍對(duì)復(fù)蘇抱有樂(lè)觀預(yù)期，另一方面也折射出房東意圖快速?gòu)浹a(bǔ)前三年損失的心態(tài)。

第三輪就是2024年至今，從“價(jià)格僵持”轉(zhuǎn)向“個(gè)案分化”，空置率成為關(guān)鍵變量。

這個(gè)階段，在“擴(kuò)內(nèi)需、促消費(fèi)”政策持續(xù)發(fā)力下，市場(chǎng)開始慢慢向好，但始終未達(dá)預(yù)期，且各行各業(yè)內(nèi)卷成風(fēng)，實(shí)體行業(yè)的生存分化也開始加大，參與者的心態(tài)也發(fā)生了深刻變化。

體現(xiàn)到房租上就是：一些擁有穩(wěn)定客流和成熟商業(yè)生態(tài)的核心商圈或優(yōu)質(zhì)物業(yè)，其租金依然堅(jiān)挺甚至不降反升；而部分區(qū)域店鋪的空置率越來(lái)越高，所以倒逼了一部分房東選擇“以價(jià)換量”維持入駐率。

汽服行業(yè)也是如此。

汽車服務(wù)世界在某同城上看到了沈陽(yáng)一老牌汽配城2021年-2025年的租金變化，基本符合上述趨勢(shì)。

數(shù)據(jù)顯示，該汽配城日均租金從2021年的1.29元/㎡/天波動(dòng)下滑至2025年的0.82元/㎡/天，整體降幅明顯。其中，2023年曾出現(xiàn)37.16%的同比顯著上漲，這正是第二輪“報(bào)復(fù)性回調(diào)”的體現(xiàn)。

但另一張租金走勢(shì)圖卻能更清晰地看出一些細(xì)微變化。

進(jìn)入2024年和2025年，汽配城租金雖然繼續(xù)保持“同比下跌”態(tài)勢(shì)，但從2025年年中開始，該汽配城的商鋪日租金有了小幅上漲，此后連續(xù)幾個(gè)月都是環(huán)比上月保持穩(wěn)定，但同比去年上漲4.99%。

而這種小幅上漲，實(shí)際上打破了該汽配城自2021年以來(lái)租金持續(xù)下行的整體趨勢(shì)，可能預(yù)示著市場(chǎng)正在經(jīng)歷一輪“觸底測(cè)試”。

這一微妙變化背后，是多重因素共同作用的結(jié)果：

其一，供需關(guān)系再平衡。

經(jīng)過(guò)近兩年的市場(chǎng)出清，部分經(jīng)營(yíng)不善的企業(yè)已被淘汰，留存下來(lái)的企業(yè)承租能力相對(duì)穩(wěn)定。

其二，流量邏輯已變。

線上獲客成本持續(xù)高企、公域流量紅利見頂，但扎實(shí)的實(shí)體店根據(jù)地作為服務(wù)履約中心和信任載體的價(jià)值日益凸顯，汽配和汽服企業(yè)這兩年又開始回歸線下三公里了。

其三，成本壓力持續(xù)傳導(dǎo)。

物業(yè)運(yùn)營(yíng)所需的能源、人工及維護(hù)等剛性費(fèi)用普遍上漲，這部分新增成本最終需要通過(guò)租金進(jìn)行消化和轉(zhuǎn)移。

其四，市場(chǎng)信心局部修復(fù)。

部分區(qū)域顯現(xiàn)的客流回暖跡象，在一定程度上提振了業(yè)主信心，但多少有點(diǎn)幸存者偏差的意味。

這些特點(diǎn)在售后行業(yè)不同群體身上有不同的表現(xiàn)：4S店群體退網(wǎng)比例非常高、出清速度非?？欤黄赀@兩年整體轉(zhuǎn)讓數(shù)據(jù)企穩(wěn)；而汽配業(yè)態(tài)比如汽配城也在通過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)整、服務(wù)升級(jí)等措施，穩(wěn)定自己的核心商戶，優(yōu)化入駐結(jié)構(gòu)。

綜合以上因素來(lái)看，目前看到的一些“漲租”現(xiàn)象出現(xiàn)有一定道理。

但是，當(dāng)策略執(zhí)行在行業(yè)普遍承壓、商戶生存維艱的不合時(shí)宜的時(shí)候，對(duì)的也可能是錯(cuò)的，至少不是最優(yōu)解。

三、空置率越來(lái)越高，房東分化將繼續(xù)加劇

尤其是今年，整個(gè)市場(chǎng)可以說(shuō)是徹底進(jìn)入“整體承壓”與“局部觸底”并存的復(fù)雜階段。

在此背景下，包括汽服行業(yè)在內(nèi)的租賃市場(chǎng)，其根本特征已經(jīng)發(fā)生了變化：從“預(yù)期驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“基本面驅(qū)動(dòng)”。

決定租金水平的，不再是對(duì)未來(lái)某個(gè)行業(yè)、或者說(shuō)某個(gè)區(qū)域的樂(lè)觀或悲觀預(yù)測(cè)，而是由物業(yè)自身的硬實(shí)力、商戶真實(shí)的盈利能力以及所在商圈的客流量這些實(shí)實(shí)在在的基本面因素共同決定。

換句話說(shuō)就是，高空置率將從市場(chǎng)結(jié)果，轉(zhuǎn)變?yōu)橹厮苁袌?chǎng)規(guī)則的主導(dǎo)力量。

在這個(gè)過(guò)程中，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一種矛盾的混合狀態(tài)。

房東和租戶的“分化”日益加劇，并在認(rèn)知、策略和生存狀態(tài)上走向了不同的路徑。

而在高空置率環(huán)境下，房東群體開始分化，從“統(tǒng)一陣線”到“各自為戰(zhàn)”。

第一種，傾向于“以價(jià)換量”維持入駐率的房東，會(huì)開始明顯增加；

第二種，“試探性漲價(jià)”的房東還會(huì)有一波，且2025年會(huì)有一定的持續(xù)性，但絕大部分時(shí)候的大前提是“這個(gè)地方的生意比周邊同行好”；

當(dāng)然還有第三種，就是因自身成本壓力或?qū)Y產(chǎn)的估值考量，寧愿空置也不降價(jià)的老板，這類老板可能自己還背著貸款。

汽配或者汽服老板核心可以關(guān)注的就是第一類老板。

汽車服務(wù)世界專欄作者此前則在文章中提到，有汽配城發(fā)出了一則“2萬(wàn)租5年”的通知，通知中明確提到在大環(huán)境的影響下，各車型汽配商戶的業(yè)績(jī)同比往年下滑約25%，強(qiáng)調(diào)“節(jié)約成本，抱團(tuán)取暖已勢(shì)在必行?！?/p>

汽服店也是如此。兔師傅曾在采訪中分享了旗下門店的“降租”舉措，從口罩事件結(jié)束的第一年就已經(jīng)開始了，且都是由總部團(tuán)隊(duì)直接與房東進(jìn)行洽談，并表示”大部分其實(shí)都談得下來(lái)，因?yàn)楝F(xiàn)在空租多、隔壁的房租已經(jīng)很便宜了，房東也不傻?！?/p>

此外，汽車服務(wù)世界在網(wǎng)上搜索和汽配城經(jīng)營(yíng)模式類似業(yè)態(tài)（聚集性交易場(chǎng)所,位置大多數(shù)較為偏僻）的相關(guān)情況，有建材城商戶表示：“我們主干道上，房東和商量好一樣，集體下降了房租，還下降的不少，我們之前一年27萬(wàn)，今年17萬(wàn)，可能是房東也知道建材實(shí)在是不好做”。對(duì)此有網(wǎng)友評(píng)價(jià)，“自己降好一點(diǎn)，不降租戶慢慢的走了。”

畢竟，商業(yè)的本質(zhì)是共生共贏，而非零和博弈。

四、微利時(shí)代，汽服店的生存抉擇

當(dāng)然，汽服/汽配商戶作為租客，也在分化。

比如有兩類老板會(huì)繼續(xù)增加。

第一種就是撤離派，主要是抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱的小微商戶。一個(gè)東莞網(wǎng)友說(shuō)“百業(yè)汽配城關(guān)門的商鋪好多。主要是高昂的房租讓租客不堪重負(fù)，紛紛搬走”。更有同行感慨：“房租高到飛起，日干夜干都不夠交房租”。

第二種則是求穩(wěn)派。這是大多數(shù)存量商戶的狀態(tài)，他們將拉鋸戰(zhàn)，以更日常、更分散的形式滲透在每一個(gè)續(xù)約談判中。

前兩年，華勝、兔師傅、寶麗等不少店面進(jìn)行了一輪搬遷，目的就是為了“降房租”，有博主表示2024年我有接近50%客戶都是因?yàn)榉孔庑聯(lián)Q店，某修車店從小區(qū)大門左邊搬到大門右邊，一年房租省了13萬(wàn)。

到了今年，除了搬遷降租外，選擇和房東協(xié)商“房租”的商戶明顯增多，談判策略也愈發(fā)理性和多元。

可能有老板會(huì)說(shuō)，現(xiàn)在很多地方房租不都降了么，少的能降20%-30%，多的甚至對(duì)半砍了，談降租不是很容易嘛？

事實(shí)的確如此，但仍有大量店鋪巋然不動(dòng)也是事實(shí)，其中，為老店降租尤為困難，而房東的漲租舉措，則往往首先落在續(xù)約租戶身上。

年初就有老板考慮要不要和房東談降點(diǎn)房租，但發(fā)現(xiàn)難度太高。有同行表示“一個(gè)月租金2萬(wàn)多，還沒算人工，我去年也沒做了，想讓房東降價(jià)，他們不愿意，鋪面至今沒人租”。

這個(gè)分化的過(guò)程，顯然是微利時(shí)代不同個(gè)體的生存抉擇，這個(gè)過(guò)程會(huì)是痛苦的，因?yàn)樽饨鹞幢厥菈嚎鍖?shí)體人的最后一根稻草，但可能是最重的那根之一。