開頭先把事兒說清楚

最近萬科的日子，用“屋漏偏逢連夜雨”形容一點(diǎn)不夸張。一邊是核心子公司5.7億股權(quán)被法院凍結(jié)，凍期還長達(dá)3年；另一邊20億債券要申請展期一年，連帶著好幾只債券跌超30%被臨時(shí)停牌。更關(guān)鍵的是，今年之內(nèi)萬科還有362億債務(wù)要還，可賬上能用的錢就656億，還要覆蓋1500多億的短期債——這賬算下來，不少人都在問：萬科能扛過去嗎？

圖源：天眼查公開數(shù)據(jù)

先看最直觀的：股債市場都在跌

12月1日，萬科的債市直接“炸了”?！?2萬科02”和“21萬科04”這兩只債，盤中跌幅全超過30%，深交所沒辦法，只能臨時(shí)停牌，直到下午3點(diǎn)多才算恢復(fù)交易。但這不是第一次了，11月底那幾天，就有好幾只萬科債券因?yàn)榈荼煌Ｅ?。?2月1日收盤，“21萬科04”跌幅直接飆到45%，另外兩只也跌了快40%——債市的恐慌情緒，肉眼可見在蔓延。

今日（12月2日）早間，萬科多只債券再現(xiàn)大幅下跌出現(xiàn)停牌。

圖源：深交所官網(wǎng)

股市這邊也沒好到哪去。12月1日萬科A收盤5.2元/股，又跌了3個(gè)多點(diǎn)；更早之前的11月27號(hào)，股價(jià)跌到5.37元，創(chuàng)下2015年8月以來的十年新低?，F(xiàn)在還在慢慢探底，看不到明顯的反彈跡象。

股權(quán)凍結(jié)這事，比看起來更關(guān)鍵

很多人可能不懂“股權(quán)凍結(jié)”意味著啥，簡單說就是：萬科旗下一家核心子公司——深圳市萬科發(fā)展有限公司，5.7億的股權(quán)被東莞中院凍了，凍期3年，從今年11月27號(hào)開始算。

別小看這家公司，它1994年就成立了，最早是萬科集團(tuán)的房地產(chǎn)經(jīng)營管理本部，相當(dāng)于萬科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“老底子”，也是集團(tuán)賺錢的核心之一?，F(xiàn)在核心資產(chǎn)被凍結(jié)，不僅影響公司后續(xù)的融資和業(yè)務(wù)操作，更會(huì)讓市場對萬科的信心再打折扣——畢竟連“壓箱底”的資產(chǎn)都有了風(fēng)險(xiǎn)，大家肯定會(huì)更擔(dān)心。

20億債券要展期，也是沒辦法的辦法

面對債務(wù)壓力，萬科最近拿出了一個(gè)方案：把一筆20億的債券展期一年。這筆債叫“22萬科MTN004”，原本12月15號(hào)要還本金，年利率3%。現(xiàn)在萬科計(jì)劃12月10號(hào)開持有人會(huì)議，想讓大家同意把兌付日延到明年12月15號(hào)，期間利率不變，到時(shí)候連本帶利一起還，而且強(qiáng)調(diào)“這不算違約”。

為啥要展期？看數(shù)據(jù)就知道了。今年之內(nèi)，萬科要還的境內(nèi)外公開債務(wù)一共362.4億，光是12月就有兩筆大的：除了這20億，28號(hào)還有一筆“22萬科MTN005”要到期，兩筆加起來連本帶利得還58.71億。

可萬科手上有多少錢呢？截至三季度末，賬面貨幣資金656.77億，看著不少，但要覆蓋1513.86億的短期債務(wù)，明顯不夠用。所以展期不是“不想還”，是“當(dāng)下實(shí)在難還”，只能先爭取點(diǎn)時(shí)間。

為了籌錢，萬科把萬物云的股權(quán)全押了

除了債券展期，萬科還把手里最值錢的“寶貝”之一——萬物云的股權(quán)，全質(zhì)押出去了。

萬物云是萬科旗下的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，做物業(yè)服務(wù)的，市場認(rèn)可度不低。但從今年2月開始，萬科分四次把手里6.6億股萬物云股權(quán)全質(zhì)押給了深鐵集團(tuán)，最近一次是11月28號(hào)，又押了1532多萬股，換來的是不超過220億的借款?，F(xiàn)在萬科雖然還能對萬物云行使表決權(quán)，但能質(zhì)押的資產(chǎn)已經(jīng)掏得差不多了，后續(xù)再想靠質(zhì)押籌錢，難度會(huì)更大。

業(yè)績也在下滑，賣資產(chǎn)回血效果有限

光看債務(wù)還不夠，萬科的經(jīng)營數(shù)據(jù)也不太好看。今年前三季度，營收1613.9億，比去年同期少了26.61%；凈利潤直接虧了280.2億，其中三季度單季就虧了160.7億。最核心的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，毛利率居然跌到-10.5%——簡單說就是，做這個(gè)業(yè)務(wù)不僅不賺錢，還在虧錢。

為了回血，萬科也在想辦法賣資產(chǎn)：今年通過19個(gè)大宗交易回籠了68.6億，盤活了785億的貨值，還賣了手里所有的貝殼找房股票。但從現(xiàn)在的情況看，這些錢對于362億的年內(nèi)債務(wù)、1500多億的短期債來說，還是杯水車薪，沒能扭轉(zhuǎn)整體的頹勢。

深鐵一直在幫，但能幫到什么時(shí)候？

關(guān)鍵時(shí)刻，大股東深鐵集團(tuán)沒少出力。截至11月11號(hào)，深鐵已經(jīng)給萬科借了307.96億；11月28號(hào)，萬科還換了法人代表，由黃力平接任，而黃力平同時(shí)也是萬科的董事長——明眼人都能看出來，這是深鐵在進(jìn)一步加強(qiáng)對萬科的支持。

黃力平之前在股東會(huì)上也說了大實(shí)話：現(xiàn)在房地產(chǎn)在換發(fā)展模式，之前“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”留下的問題，得慢慢消化，肯定會(huì)有陣痛，深鐵會(huì)按規(guī)矩繼續(xù)幫萬科，讓它能化解風(fēng)險(xiǎn)，重新好起來。

不過行業(yè)里也有不同聲音。有分析師就提醒，現(xiàn)在資產(chǎn)都在貶值，深鐵的支持意愿會(huì)不會(huì)變，還不好說；而且不管怎么幫，最終還是要按市場規(guī)則來，萬科自己得能找到賺錢的路子，光靠別人輸血不是長久之計(jì)。

最后說兩句實(shí)在的

萬科現(xiàn)在遇到的麻煩，不是單一問題，而是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型期的一個(gè)縮影——很多房企都在面對債務(wù)、業(yè)績的雙重壓力。

接下來萬科能不能扛過去，關(guān)鍵就看兩點(diǎn)：一是20億債券展期能不能順利通過，能爭取到多少時(shí)間；二是手里的錢怎么花在刀刃上，能不能盡快找到穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源。畢竟362億的年內(nèi)債務(wù)就擺在那，656億的貨幣資金看著不少，但要填的坑也大。

后續(xù)萬科的動(dòng)作，不管是還上了一筆債，還是又盤活了一塊資產(chǎn)，都會(huì)影響整個(gè)行業(yè)的信心。咱們也不用急著下判斷，接著看就好——畢竟萬科是行業(yè)里的老大哥，它能走出困境，對整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來說，都是個(gè)積極信號(hào)。

（信息參考來源：萬科往期公告數(shù)據(jù)、財(cái)聯(lián)社、澎湃新聞、界面新聞、觀察者網(wǎng)及公開新聞報(bào)道）