近期，多家銀行直供房掛牌拍賣引發(fā)關(guān)注，甚至阿里資產(chǎn)平臺單獨開辟了一個“銀行直供”的欄目。

尤其臨近年末，銀行加速出清。建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行等國有大行，以及南京銀行、蘭州農(nóng)商行等中小銀行正通過阿里資產(chǎn)、京東等第三方平臺批量處置房產(chǎn)。

除了直供房，銀行還通過銀登中心掛牌轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)，“量增價減”已成常態(tài)，部分不良資產(chǎn)以不到1折的價格被“甩賣”。

然而，這些看似“低價甩賣”的房源并未迎來預(yù)想中的搶購熱潮，京東、阿里等平臺顯示，大量房源遭遇流拍，部分標(biāo)的進(jìn)入二次拍賣，但報名者寥寥。

井噴的“銀行直供房”

何為“銀行直供房”？首先明確，銀行本身沒有賣房子的資質(zhì)，所謂“銀行直供房”是指借款人貸款違約后，銀行通過司法程序取得抵押物完整產(chǎn)權(quán)，再以產(chǎn)權(quán)人身份掛牌出售。

與傳統(tǒng)法拍房不同，“銀行直供房”主要來自不良貸款處置時取得的抵債資產(chǎn)，銀行具有完整產(chǎn)權(quán)，故在出售時避免了法律糾紛。

在阿里資產(chǎn)平臺的“銀行直供”欄目中，可以找到全國各地的銀行掛出的房產(chǎn)資產(chǎn)，價格從幾萬元至上億元不等。其中，地方城商行與農(nóng)信社掛牌的規(guī)模尤其引人注目。

據(jù)《第一財經(jīng)》報道，在城商行中，蘭州銀行2025年掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的為1779個，比去年掛牌數(shù)增長超過50%。

吉林銀行掛牌出售的房產(chǎn)超過2000個，天津銀行超過1200個。

而農(nóng)信系統(tǒng)的房產(chǎn)處置規(guī)模更為龐大，四川農(nóng)信系統(tǒng)自2024年上半年以來，掛牌出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量超過25000個，遼寧農(nóng)信系統(tǒng)累計掛牌直售的房產(chǎn)標(biāo)的達(dá)11000個。

對于銀行來說，房產(chǎn)直售并非這兩年才出現(xiàn)的新模式，之前一直都有，只是規(guī)模不大。

但在目前的市場情況下，房產(chǎn)直售模式開始展現(xiàn)出顯著的優(yōu)勢。

有機(jī)構(gòu)反饋稱，直售模式的不良資產(chǎn)回收率要比之前的債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式高出15%-20%，整個周期也能縮短1/3以上，使得銀行的不良資產(chǎn)處理效率大大提升。

流拍率居高不下

“銀行直供房”最顯著的特征是價格優(yōu)勢，普遍比市場評估價低20%至30%，部分標(biāo)的折價幅度甚至超過50%。

但從市場現(xiàn)狀來看，盡管價格誘人，不少房源仍然面臨無人問津的尷尬境地。

在京東資產(chǎn)交易平臺的“金融資產(chǎn)”頻道中，選擇房產(chǎn)欄目，多展示銀行直供房源。值得注意的是，目前該欄目有9000多套房源已進(jìn)入二拍階段，意味著它們在一拍時未能成交。

以寧夏黃河農(nóng)村商業(yè)銀行在銀川市興慶區(qū)的一處房源為例，該房源11月首次拍賣時定價62萬元，遭遇流拍；12月以55.86萬元的價格再次拍賣，至今雖有13人關(guān)注，卻無人報名。

也有銀行嘗試轉(zhuǎn)換出售方式。蘭州農(nóng)商行此前在“育才壹品”小區(qū)掛牌的多套直供房，因“0次出價”而流拍。

此前，這些房源起拍單價約為2000元/平方米。貝殼平臺顯示，同小區(qū)當(dāng)前在售房源單價在3300至4600元/平方米之間。

據(jù)深水財經(jīng)社觀察，在阿里資產(chǎn)交易平臺，流拍的房源以“老破小”為主，大部分是來自西南、東北地區(qū)的房產(chǎn)，因位置偏僻、樓齡老舊、品相不佳等問題，難以吸引購房者。

“餡餅”還是“陷阱”

對于有意購買“銀行直供房”的購房者來說，盡管這些資產(chǎn)標(biāo)的蘊(yùn)含著巨大的機(jī)會，但其中隱藏的風(fēng)險亦同樣不容忽視。

最顯而易見的問題還是價格。雖然絕大多數(shù)銀行直售房產(chǎn)的價格看起來比市場價低，但你要知道的是，銀行絕對不是什么慈善組織，而是追求盈利的金融機(jī)構(gòu)。

銀行之所以會給資產(chǎn)掛出低價，背后必定有原因。而對于購房者來說，落到每一套待售房產(chǎn)的頭上，這些原因就需要仔細(xì)剖析了。

有些房產(chǎn)的掛價低，可能是該房產(chǎn)作為資產(chǎn)來說，本身具有很大的問題，比如該樓盤缺少流動性。

如果是這樣，若是期待通過購買該標(biāo)的來實現(xiàn)盈利，恐怕就不是什么好選擇了；但若是出于購買一套性價比高的房子自住的目的，那看上去倒是個不錯的機(jī)會。

另一個關(guān)鍵問題是標(biāo)的資產(chǎn)是不是“干凈”。相比于其他方式——比如司法拍賣——銀行直售房產(chǎn)的所有人、控制人是銀行，相對來說要干凈一些。

但是，牽涉到每套房子的具體情況，是否合法合規(guī)辦理了產(chǎn)證，依然存在著風(fēng)險。

同時，稅費如何繳納，是否存在著巨大的欠費（物業(yè)、水電），房屋本身是否有長租、被占用，都需要購房者認(rèn)真審核。一旦有所遺漏，但造成的損失都可能會是極為巨大的。

對于房產(chǎn)中介來說，銀行直售模式擴(kuò)大，同樣帶來了風(fēng)險與機(jī)遇并存的局面。銀行直售，理論上不需要中介的參與，也就不需要再額外支付一筆總價1%-3%的中介費，房屋的按揭貸款也可由資產(chǎn)出售銀行直接一站式辦理。

這對于那些價格敏感度較高的群體來說，是一個省錢的加分項，自然對傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)會造成一定的沖擊。

但實際上，銀行并非專業(yè)的賣房銷售，也不可能像傳統(tǒng)房企那樣去養(yǎng)一個龐大而專業(yè)的銷售團(tuán)隊，他們在處置這些房產(chǎn)的時候恰恰需要一些獨立的專業(yè)人士的協(xié)助，而這可能是目前房產(chǎn)中介的一個不錯的轉(zhuǎn)型機(jī)遇。

部分來源 | 第一財經(jīng)、首席商業(yè)評論