“市場(chǎng)價(jià)150萬(wàn)的房子，銀行七折就賣(mài)，105萬(wàn)就能拿下！”

打開(kāi)阿里拍賣(mài)、京東資產(chǎn)平臺(tái)，這類(lèi)銀行抵債房廣告隨處可見(jiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2025年以來(lái)，銀行掛售的抵債房數(shù)量同比漲了37%，光是建行上半年處置的房產(chǎn)規(guī)模，就超過(guò)了前三年的總和。

一邊是“骨折價(jià)”誘惑，一邊是多數(shù)房源流拍。北京通州一套120平的抵債房，降價(jià)20萬(wàn)后仍無(wú)人報(bào)名；杭州蕭山某小區(qū)房源，連續(xù)三次七折拍賣(mài)都沒(méi)成交。

銀行急著甩賣(mài)，購(gòu)房者卻不敢接盤(pán)。這看似矛盾的背后，藏著三個(gè)普通人看不到的“坑”。

先搞懂：銀行為啥突然多了這么多抵債房？

抵債房激增，不是偶然，是樓市和金融市場(chǎng)調(diào)整的連鎖反應(yīng)。

最核心的原因是“續(xù)貸風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)”。前幾年，很多企業(yè)和個(gè)人用房產(chǎn)抵押辦經(jīng)營(yíng)貸，如今三年貸款到期，房產(chǎn)卻大幅貶值。比如一套房當(dāng)初評(píng)估180萬(wàn)貸了126萬(wàn)，現(xiàn)在只值140萬(wàn)，評(píng)估價(jià)低于貸款額，借款人補(bǔ)不上差額，房子就被銀行收回。

銀行也有自己的苦衷。按規(guī)定，抵債房產(chǎn)兩年內(nèi)必須處置，超期會(huì)被加征懲罰性風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重?，F(xiàn)在銀行凈息差本來(lái)就低，拖著不賣(mài)既占資本又擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只能降價(jià)甩賣(mài)止損。

七折也不買(mǎi)，三大“暗坑”最勸退

購(gòu)房者不是不貪便宜，而是怕“撿了芝麻丟了西瓜”。這些抵債房看似劃算，實(shí)則藏著不少隱患。

1. 產(chǎn)權(quán)“埋雷”，過(guò)戶(hù)可能卡半年

上海的周先生差點(diǎn)踩坑。他看中一套銀行抵債房，交了定金才發(fā)現(xiàn)，原房主把房子租給了別人，租期還有5年?！百I(mǎi)賣(mài)不破租賃”，就算買(mǎi)了也沒(méi)法入住，只能打官司維權(quán)。

這類(lèi)問(wèn)題很常見(jiàn)。有的房子產(chǎn)權(quán)不清晰，比如原房主離婚未分割；有的存在違建，過(guò)不了戶(hù)；還有的被多次抵押，銀行只持有部分產(chǎn)權(quán)。銀行只負(fù)責(zé)“收回房產(chǎn)”，不保證“產(chǎn)權(quán)干凈”，后續(xù)糾紛全靠購(gòu)房者自己解決。

2. 稅費(fèi)“隱形”，成本可能漲15%

七折房?jī)r(jià)只是“明面價(jià)”，隱性稅費(fèi)才是大頭。抵債房大多是“法拍房”屬性，稅費(fèi)往往要“買(mǎi)方全包”。

一套100萬(wàn)的房子，原房主沒(méi)交過(guò)契稅，買(mǎi)方要補(bǔ)3%的契稅就是3萬(wàn)；如果房子是原房主的“滿(mǎn)五不唯一”房源，還要交2%的個(gè)稅，又是2萬(wàn)。加上增值稅、印花稅，總稅費(fèi)可能占到房?jī)r(jià)的10%-15%，七折的優(yōu)惠全被抵消了。

3. 房源“踩坑”，位置偏配套差

銀行的抵債房，大多不是“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”。數(shù)據(jù)顯示，2025年前三季度法拍住宅成交均價(jià)同比降了11.6%，但偏遠(yuǎn)地區(qū)房源占比超60%。

這些房子要么在郊區(qū)，周邊沒(méi)學(xué)校沒(méi)醫(yī)院；要么是老破小，房齡超20年，水電管線(xiàn)都要重?fù)Q。杭州臨安區(qū)一套抵債房，雖然七折出售，但離市區(qū)開(kāi)車(chē)要1個(gè)半小時(shí)，剛需看不上，投資又租不出去，自然沒(méi)人接。

真有便宜可撿嗎？三類(lèi)人可嘗試，做好這三步

抵債房不是絕對(duì)不能買(mǎi)，只是需要“火眼金睛”。以下三類(lèi)人可以考慮，但必須做好前期功課。

適合入手的三類(lèi)人

有長(zhǎng)期居住需求的剛需：比如在郊區(qū)工作，剛好需要低價(jià)房自??；

懂法律和房產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)人士：能提前排查產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避糾紛；

有閑置資金的投資者：能接受長(zhǎng)期持有，等區(qū)域配套成熟后再出手。

必做的三步“避坑指南”

查產(chǎn)權(quán)：去不動(dòng)產(chǎn)登記中心查房源的抵押、查封記錄，確認(rèn)無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛；

算稅費(fèi)：讓銀行提供原購(gòu)房發(fā)票，提前核算契稅、個(gè)稅等，避免“低價(jià)高稅”；

實(shí)地看：確認(rèn)房屋是否有人占用，檢查水電、墻體等硬件情況，避免買(mǎi)到“問(wèn)題房”。

最后想說(shuō)：便宜的背后，是風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)

銀行抵債房的“七折”，本質(zhì)是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。那些沒(méi)人買(mǎi)的房源，不是購(gòu)房者傻，而是大家越來(lái)越清楚“便宜沒(méi)好貨”的道理。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房是大事，別被“低價(jià)”沖昏頭腦。如果沒(méi)有足夠的時(shí)間和專(zhuān)業(yè)能力排查風(fēng)險(xiǎn)，不如選一套產(chǎn)權(quán)清晰的二手房，雖然貴一點(diǎn)，但住得安心。

畢竟，買(mǎi)房的終極目的是安家，不是賭運(yùn)氣。避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，比撿便宜更重要。