作者 | 深水財(cái)經(jīng)社 倪大九

醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園退潮的浪，竟然卷到了“地表最強(qiáng)”蘇州醫(yī)藥園區(qū)。

11月25日，蘇州高新公告，將出售蘇州醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司47%股權(quán)，交易價(jià)格6.04億元。

公告提到的“醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)公司”，正是江蘇醫(yī)療器械科技產(chǎn)業(yè)園Medpark的運(yùn)營(yíng)方。

這個(gè)與BioBAY齊名、承載蘇州“北械”戰(zhàn)略的核心園區(qū)，為何被其母公司“忍痛割愛”？

“尖子生”也扛不住了

在很多人印象里，蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是“中國(guó)版波士頓”的代名詞，BioBAY與Medpark構(gòu)成的“南藥北械”格局，長(zhǎng)期占據(jù)全國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力榜單前列。

簡(jiǎn)單介紹一下，Medpark是由蘇州高新區(qū)與蘇州醫(yī)工所共建，是國(guó)家級(jí)醫(yī)療器械科技產(chǎn)業(yè)園。

Medpark官網(wǎng)顯示，截至2025年11月，園區(qū)已入駐企業(yè)超1400家，年產(chǎn)值突破500億元。

這么好的醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園，蘇州高新為何要放手？對(duì)此，蘇州高新解釋，Medpark建成載體的規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，投資性房地產(chǎn)攤銷隨之增加，受醫(yī)療器械行業(yè)及資本市場(chǎng)周期性影響，Medpark經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不及預(yù)期。

根據(jù)蘇州高新年報(bào)，2022年底時(shí)Medpark已投用的產(chǎn)業(yè)園出租率達(dá)到90%。進(jìn)入2023年，Medpark更是火爆，基本處于滿租狀態(tài)。

作為絕對(duì)控股方，蘇州高新也不含糊，大干快上搞擴(kuò)張，當(dāng)年11月建成產(chǎn)業(yè)園四期創(chuàng)新基地并開園；2025年，產(chǎn)業(yè)園五期、龍山智能科創(chuàng)園等相繼交付，新增載體超過(guò)50萬(wàn)平方米。

但企業(yè)入駐的速度沒能跟上Medpark蓋樓的速度。2023年醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)公司由盈轉(zhuǎn)虧，2024年虧損額增加到8000萬(wàn)元以上。

截至2025年9月，醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)公司，也就是Medpark的運(yùn)營(yíng)方資產(chǎn)總額55.76億元，負(fù)債總額達(dá)到45.29億元。

隔壁的“明星”BioBAY也未能獨(dú)善其身。一位在BioBAY專門做實(shí)驗(yàn)室設(shè)備二手交易業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人談道，“以前主動(dòng)找我們的企業(yè)一周最多也就2-3家，但現(xiàn)在一天就能接到10-20個(gè)電話，并且都有明確的需求，希望能盡早達(dá)成交易?！?/p>

除了找平臺(tái)，不少創(chuàng)始人甚至還親自下場(chǎng)，在閑魚上注冊(cè)個(gè)人賬號(hào)進(jìn)行售賣。

另外，在園區(qū)內(nèi)各大行業(yè)交流群里，也充斥著大量二手設(shè)備交易的信息，而這些愈發(fā)頻繁的交易合作，都從側(cè)面驗(yàn)證了BioBAY當(dāng)前入住率下降的客觀事實(shí)。

產(chǎn)業(yè)園太多，醫(yī)藥企業(yè)不夠用

蘇州的困境只是全國(guó)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的一個(gè)縮影。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì)，2024年全國(guó)產(chǎn)業(yè)園平均空置率已達(dá)62.8%，五年內(nèi)激增27個(gè)百分點(diǎn)，再進(jìn)一步聚焦到醫(yī)藥板塊，現(xiàn)階段產(chǎn)業(yè)園的空置率也已超過(guò)了50%。

濟(jì)南的情況頗具代表性?！秵?wèn)政山東》節(jié)目曝光，已開園近兩年的海憑醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)園目前2號(hào)、3號(hào)、6號(hào)、9號(hào)四棟樓仍然處于空置狀態(tài)，10號(hào)樓共23層，但目前也只有一家公司入駐。

扁鵲康養(yǎng)生態(tài)谷項(xiàng)目地處濟(jì)南高新區(qū)核心地帶，項(xiàng)目一期于2024年7月開園運(yùn)營(yíng)，并計(jì)劃2年內(nèi)引進(jìn)約50家企業(yè)，但到目前為止，園區(qū)內(nèi)總共只有兩家企業(yè)入駐，包括裝修完的一家和準(zhǔn)備裝修的一家。

此外，還有些園區(qū)選擇“改名換姓”悄悄退場(chǎng)。國(guó)內(nèi)某醫(yī)藥健康產(chǎn)業(yè)園更名為“生物智造產(chǎn)業(yè)園”，將招商方向轉(zhuǎn)向人工智能、電子信息；武漢某園區(qū)因招商失敗，直接被當(dāng)?shù)厮幙拼髮W(xué)征用為新生校區(qū)。

即便是上海張江這樣的頭部園區(qū)，也難掩頹勢(shì)。據(jù)悉，昔日一屋難求的園區(qū)大樓如今大部分都已裝不滿，有的半層樓甚至整層樓都空著。

深陷“同質(zhì)化”困局

近年來(lái)，為了推動(dòng)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，從中央到地方，都出臺(tái)了一系列的支持政策。

作為高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵一環(huán)，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)天然具備高速的增長(zhǎng)特性，以及巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的年均增長(zhǎng)率已經(jīng)突破15%大關(guān)，儼然成為了拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要引擎。

在這樣的背景下，各地政府蜂擁而上。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)園區(qū)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年全國(guó)國(guó)家級(jí)生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園僅98個(gè)，到2023年猛增至532個(gè)，四年新增超300個(gè)。

在瘋狂生長(zhǎng)之后，當(dāng)前的供需關(guān)系已經(jīng)嚴(yán)重失衡，很多產(chǎn)業(yè)園都很難從中分到一杯羹。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)園區(qū)總面積已超60億平方米，年新增供應(yīng)量仍達(dá)1.4億平方米，這顯然超過(guò)了醫(yī)藥企業(yè)的新增速度。

更重要的是，“同質(zhì)化”使得很多醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力，只能淪為可替代的犧牲品。

事實(shí)上，當(dāng)前很多醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營(yíng)就是純粹的房地產(chǎn)邏輯，主要以租金和稅收作為回報(bào)，沒有深度的行業(yè)調(diào)研，只是一味地復(fù)刻，然后自己剛復(fù)刻完，就發(fā)現(xiàn)一堆自己的復(fù)刻品，最后只能瘋狂地內(nèi)卷。

所以，這場(chǎng)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的崩塌絕非偶然，而是行業(yè)周期、供需失衡與運(yùn)營(yíng)模式同質(zhì)化三重力量交織下的必然結(jié)果，同時(shí)也是為過(guò)去狂飆突進(jìn)的代價(jià)買單。

編輯校對(duì) | 大郎

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