案情回顧

2018年5月，某省高級(jí)人民法院判令王某向李某償還借款本金及利息，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)連帶責(zé)任。判決生效后，因王某及該公司未履行義務(wù)，李某向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行法院于2019年3月查封了登記在某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下的，位于某小區(qū)5號(hào)樓的住宅。

案外人張某向執(zhí)行法院提出執(zhí)行異議，主張其已于法院查封前通過(guò)抵賬方式購(gòu)得該套住宅，并已實(shí)際占有使用，故請(qǐng)求排除對(duì)該房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。執(zhí)行法院駁回張某的異議請(qǐng)求，理由是以抵賬方式支付購(gòu)房款不能視為實(shí)際支付，且張某未提供充分證據(jù)證明已付清全部?jī)r(jià)款。

張某不服，提起執(zhí)行異議之訴。一審法院判決支持了張某的訴訟請(qǐng)求，認(rèn)定其對(duì)案涉房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。李某不服，提起上訴。二審法院經(jīng)審理，維持了一審判決。李某遂向最高人民法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?/p>

案件結(jié)果

最高人民法院于2020年11月作出民事裁定，駁回李某的再審申請(qǐng)。

法律分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

一、債的抵銷(xiāo)

債的抵銷(xiāo)依其不同的發(fā)生根據(jù)，可分為法定抵銷(xiāo)與合意抵銷(xiāo)。其中，法定抵銷(xiāo)由法律規(guī)定其構(gòu)成要件，法定抵銷(xiāo)的抵銷(xiāo)權(quán)性質(zhì)上為形成權(quán)，依有抵銷(xiāo)權(quán)的當(dāng)事人的單方意思表示即可發(fā)生法律效力。而合意抵銷(xiāo)因重視當(dāng)事人的意思自由，可不受法律規(guī)定的構(gòu)成要件約束，當(dāng)事人須就抵銷(xiāo)達(dá)成一致，即可發(fā)生效力。

以抵賬方式進(jìn)行的房屋交易，是指當(dāng)事人通過(guò)債權(quán)債務(wù)抵銷(xiāo)的方式完成購(gòu)房款的支付，而非采用傳統(tǒng)的現(xiàn)金或銀行轉(zhuǎn)賬形式。具體而言，出賣(mài)人因?qū)Φ谌截?fù)有債務(wù)，經(jīng)與買(mǎi)受人、第三方協(xié)商一致，將本應(yīng)向第三方支付的金錢(qián)債務(wù)，轉(zhuǎn)化為向買(mǎi)受人交付房屋的義務(wù)；而買(mǎi)受人則通過(guò)承接出賣(mài)人對(duì)第三方的債務(wù)，或以自己對(duì)第三方的債權(quán)進(jìn)行抵銷(xiāo)，從而完成對(duì)房屋價(jià)款的支付。整個(gè)過(guò)程本質(zhì)上是各方債權(quán)債務(wù)關(guān)系的重組與清算。

二、以抵賬方式支付購(gòu)房款，能否認(rèn)定為買(mǎi)受人已實(shí)際支付價(jià)款？

這是此類(lèi)糾紛的核心爭(zhēng)議焦點(diǎn)。司法實(shí)踐中，關(guān)鍵在于審查抵賬行為的真實(shí)性、合法性以及是否實(shí)際完成了價(jià)款的支付。

首先，抵賬協(xié)議必須真實(shí)有效。這意味著協(xié)議各方主體適格，意思表示真實(shí)，且協(xié)議內(nèi)容不損害國(guó)家、集體或第三人的合法權(quán)益。法院在審查時(shí)會(huì)重點(diǎn)關(guān)注協(xié)議簽訂的背景、時(shí)間、各方權(quán)利義務(wù)約定是否明確具體。如果抵賬協(xié)議是當(dāng)事人為規(guī)避執(zhí)行或損害他人利益而虛構(gòu)的，則當(dāng)然不能產(chǎn)生支付價(jià)款的法律效果。

其次，抵賬過(guò)程應(yīng)當(dāng)已完成，即出賣(mài)人因抵賬而免除對(duì)第三方的債務(wù)，或買(mǎi)受人因抵賬而銷(xiāo)滅對(duì)出賣(mài)人的付款義務(wù)。實(shí)踐中，往往通過(guò)出賣(mài)人為買(mǎi)受人出具購(gòu)房款收據(jù)、第三方出具收到“抹賬”款項(xiàng)的證明、以及相關(guān)會(huì)計(jì)賬冊(cè)的記載等證據(jù)來(lái)綜合印證。當(dāng)這些證據(jù)能夠形成完整的證據(jù)鏈，證明通過(guò)抵賬方式，房屋的全部?jī)r(jià)款已在事實(shí)上支付完畢時(shí)，人民法院通常會(huì)認(rèn)可買(mǎi)受人已履行付款義務(wù)。

三、《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定了無(wú)過(guò)錯(cuò)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)受人排除金錢(qián)債權(quán)執(zhí)行的條件。具體包括：

1.在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買(mǎi)賣(mài)合同：此要件強(qiáng)調(diào)合同簽訂時(shí)間必須先于查封措施，且合同本身合法有效。即便合同存在某些形式瑕疵（如未辦理網(wǎng)上備案），但只要雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)，不違反法律、行政法規(guī)的效力性強(qiáng)制性規(guī)定，仍可認(rèn)定為合法有效。

2.在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)：“合法占有”不僅指物理上的控制和使用，還要求占有的權(quán)源基礎(chǔ)合法，即基于買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。買(mǎi)受人提供水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)繳納憑證、裝修合同等證據(jù)，均可用于證明其已實(shí)際占有使用房屋。

3.已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行：如前所述，支付方式不限于現(xiàn)金，“以抵賬方式”在證據(jù)充分的情況下，同樣可以認(rèn)定為已支付全部?jī)r(jià)款。

4.非因買(mǎi)受人自身原因未辦理過(guò)戶(hù)登記：此要件是排除買(mǎi)受人過(guò)錯(cuò)的關(guān)鍵。如果因房屋尚未建成、未通過(guò)竣工驗(yàn)收、出賣(mài)人拒不配合、政策限制等買(mǎi)受人無(wú)法控制的原因?qū)е挛茨苓^(guò)戶(hù)，則視為非因買(mǎi)受人自身原因。

由于《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條與第二十九條在適用情形上存在交叉，即只要符合其中一條的規(guī)定，買(mǎi)受人即享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益。

本案中，張某在法院查封前簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并實(shí)際入住，通過(guò)抵賬方式付清了全部購(gòu)房款，且未能過(guò)戶(hù)的原因是案涉房屋工程未竣工，不具備過(guò)戶(hù)條件，這顯然并非張某的過(guò)錯(cuò)。因此，其情形完全符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第二十八條的規(guī)定。

律師寄語(yǔ)

以抵賬方式完成房屋交易，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中靈活清償債務(wù)的一種方式，其法律效力應(yīng)當(dāng)?shù)玫阶鹬睾驼J(rèn)可。當(dāng)此類(lèi)房屋面臨強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，買(mǎi)受人能否以其權(quán)利排除執(zhí)行，核心在于證據(jù)的充分性以及是否符合法定要件。

對(duì)于買(mǎi)受人而言，在進(jìn)行以抵賬方式購(gòu)房時(shí)，務(wù)必規(guī)范交易流程，簽署內(nèi)容明確、權(quán)責(zé)清晰的多方協(xié)議，并妥善保管好抵賬協(xié)議、購(gòu)房合同、房款收據(jù)（注明抵賬）、實(shí)際占有房屋的證據(jù)（如入住證明、繳費(fèi)單據(jù)）以及非因自身原因未辦理過(guò)戶(hù)的證據(jù)。這些證據(jù)是您在后續(xù)可能發(fā)生的糾紛中維護(hù)自身權(quán)益的關(guān)鍵。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書(shū)的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角。但需注意，我國(guó)并非判例法國(guó)家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬(wàn)別，切不可盲目參照。

如果您遇到類(lèi)似糾紛難以解決，也建議您及時(shí)咨詢(xún)北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專(zhuān)業(yè)律師，以便更好維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)