（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

李建國(guó)與張秀蘭于2000年8月登記結(jié)婚，育有一子。

李建國(guó)曾于1997年與前妻離婚，育有一女李婷。

1998年9月，李建國(guó)通過(guò)房改方式，以成本價(jià)并使用個(gè)人工齡，購(gòu)買一號(hào)房屋；

2000年7月27日，該房屋登記至李建國(guó)名下——早于其與張秀蘭的結(jié)婚登記日。

2000年10月，李建國(guó)又購(gòu)得二號(hào)房屋（亦為房改房）。

2008年，因兩套房屋總面積超標(biāo)，李建國(guó)補(bǔ)交了部分房款。

2010年11月，李建國(guó)與女兒李婷簽訂《存量房屋買賣合同》，將一號(hào)房屋以7.5萬(wàn)元價(jià)格過(guò)戶至李婷名下。

2018年，李建國(guó)與張秀蘭協(xié)議離婚，《離婚協(xié)議》中僅分割了二號(hào)房屋、一套海淀房產(chǎn)及海南房產(chǎn)，未提及一號(hào)房屋，并注明“財(cái)產(chǎn)已分割清楚，無(wú)爭(zhēng)議”。

2023年李建國(guó)去世后，張秀蘭在整理遺產(chǎn)時(shí)發(fā)現(xiàn)一號(hào)房屋已不在其名下，遂起訴主張：

一號(hào)房屋系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，李建國(guó)擅自處分屬無(wú)權(quán)處分，且李婷明知房屋共有仍受讓，構(gòu)成惡意串通，請(qǐng)求確認(rèn)買賣合同無(wú)效，并恢復(fù)登記。

李婷辯稱：

一號(hào)房屋系李建國(guó)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，有權(quán)處分；離婚協(xié)議未分割該房，說(shuō)明張秀蘭早已知悉其非共有。

二、裁判結(jié)果

? 駁回原告全部訴訟請(qǐng)求；

? 認(rèn)定一號(hào)房屋為李建國(guó)婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，其處分行為合法有效。

三、法院說(shuō)理

產(chǎn)權(quán)取得時(shí)間決定財(cái)產(chǎn)性質(zhì)

一號(hào)房屋系李建國(guó)婚前通過(guò)房改購(gòu)買并完成登記，依法屬于其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

婚后補(bǔ)交超標(biāo)款不改變產(chǎn)權(quán)歸屬

雖因兩套房總面積超標(biāo)于婚后補(bǔ)交部分款項(xiàng)，但該行為僅是對(duì)政策合規(guī)的調(diào)整，不構(gòu)成對(duì)婚前房產(chǎn)的共同出資或贈(zèng)與。

離婚協(xié)議印證房屋非共有

雙方在2018年《離婚協(xié)議》中明確分割多處房產(chǎn)，卻未涉及一號(hào)房屋，且聲明“財(cái)產(chǎn)已分清”，可佐證該房不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

交易檔案中的“勾選共有”不足以推翻事實(shí)

雖在房屋上市交易表中李建國(guó)曾勾選“配偶為共有人”，但無(wú)其他證據(jù)證明雙方就產(chǎn)權(quán)歸屬達(dá)成合意，且其后續(xù)處分行為與該勾選矛盾，法院以實(shí)際出資+登記時(shí)間為準(zhǔn)。

原告未能舉證存在婚后貢獻(xiàn)

主張對(duì)房屋有出資或還貸等貢獻(xiàn)，但未提供任何有效證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能后果。

四、律師提示（北京房產(chǎn)繼承律師團(tuán)隊(duì)）

房改房權(quán)屬看“產(chǎn)權(quán)登記時(shí)間”

即使購(gòu)房合同在婚前簽訂、婚后才辦證，只要產(chǎn)權(quán)登記在婚前，通常認(rèn)定為個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

婚后補(bǔ)交房款≠共有

因政策原因（如面積超標(biāo)、工齡補(bǔ)差）在婚后補(bǔ)交費(fèi)用，一般不改變婚前房產(chǎn)性質(zhì)，除非明確約定為共同財(cái)產(chǎn)。

離婚協(xié)議是重要證據(jù)

若離婚時(shí)未分割某房產(chǎn)，且聲明“財(cái)產(chǎn)已分清”，日后主張共有將面臨極大障礙。

交易備案表勾選“共有”風(fēng)險(xiǎn)高

房屋上市時(shí)若隨意勾選配偶為共有人，可能引發(fā)權(quán)屬爭(zhēng)議，建議提前厘清產(chǎn)權(quán)并書面確認(rèn)。

維權(quán)需及時(shí)，拖延=默認(rèn)

房產(chǎn)作為重大資產(chǎn)，若長(zhǎng)期不知情、不主張權(quán)利，法院可能依據(jù)“日常經(jīng)驗(yàn)法則”推定其知曉或放棄。

提醒：涉及婚前房改房、婚后補(bǔ)款、子女過(guò)戶、離婚未分割等復(fù)雜情形，務(wù)必在離婚或繼承前做產(chǎn)權(quán)確認(rèn)，避免“房沒(méi)了才想起打官司”。