二手房是跌得多，但賣得也多——

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院近日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，北上廣深四的二手房累計(jì)成交51.9萬套，超越2024年同期水平（496532套）。

這也是近四年來，第一次突破51萬套大關(guān)！

到底是誰，在悄悄買買買？一線城市二手成交激增，這算是見底信號(hào)嗎？

01

一線城市：回穩(wěn)但沒回升

帶著問題，繼續(xù)看單月的成交數(shù)據(jù)。

在剛剛過去的11月，一線城市二手住宅共成交49033套，環(huán)比10月的40714套大幅增長20%。

其中，上海增長最為明顯，為今年5月份以來的最高值，而且重新站上了榮枯線。

但是！我查看了北上廣深往年的月度數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)每年的11月，成交量都會(huì)比10月，甚至9月更高。

由此可見，今年一線城市二手房的成交量，的確有所改善，這是一個(gè)整體特征。

而從月度走向來看，11月表現(xiàn)優(yōu)于金九銀十，是傳統(tǒng)而不是真的反彈。

因此，大家可以說二手市場(chǎng)這是回穩(wěn)，是見底了，但還不能看作是回升的信號(hào)。

另據(jù)中指研究院最近公布的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，絕大部分受訪者認(rèn)為短時(shí)間內(nèi)難以止跌回穩(wěn)。超過60%的房企認(rèn)為還要一年至三年才能止跌回穩(wěn)，金融機(jī)構(gòu)中也有超過55%的受訪者持同樣看法。

想一二手市場(chǎng)全局好轉(zhuǎn)，一個(gè)字，等。三個(gè)字，慢慢等……

說回二手市場(chǎng)，“以價(jià)換量”還在繼續(xù)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，11月北京二手房均價(jià)64984元/㎡，同比下跌6.08%；深圳均價(jià)64946元/㎡，同比下跌4.10%；上海為56708元/㎡，同比下跌5.56%；廣州34163元/㎡，同比跌幅7.60%。

注意，廣州不僅是一線城市中價(jià)格最低的，也是同比去年跌幅最大的。

這么一對(duì)比，廣州二手房的性價(jià)比也是很明顯了。

02

廣州：持平去年優(yōu)于前年

那么，廣州自己的情況又如何？

根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，11月（統(tǒng)計(jì)周期:10月26日至11月25日）廣州市二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)和面積分別為9191套、91.47萬㎡，環(huán)比分別大幅增長22.89%和23.07%。

今年前11個(gè)月，合計(jì)網(wǎng)簽99312套和991.17㎡，與去年基本持平，但優(yōu)于2023、202年。

誰能想到，當(dāng)新房還在靠村民、靠房票撐場(chǎng)時(shí)，二手市場(chǎng)卻率先完成逆襲。

而說到樓市，房價(jià)下跌其實(shí)不是最可怕的，更恐怖的是市場(chǎng)失去流動(dòng)性，降價(jià)了也賣不動(dòng)。因此，成交量回升或保持規(guī)模，是回暖的第一步。

從這個(gè)層面看，廣州二手房要比新房完成得好很多很多。

從網(wǎng)簽套數(shù)的環(huán)比情況來看，絕大部分區(qū)域均顯著增長。其中越秀區(qū)巨幅增長74.34%；其次是黃埔區(qū)，增幅達(dá)到32.35%；其余區(qū)域增長幅度均在10%以上。

面積區(qū)間構(gòu)成方面，60-90㎡和144㎡及以上所占比例環(huán)比分別增長1.38個(gè)百分點(diǎn)和0.53個(gè)百分點(diǎn)，60㎡以下、90-120㎡和120-144㎡都是微降。

對(duì)比去年的數(shù)據(jù)，同樣有“兩頭尖”的趨勢(shì)，大戶型增長最為明顯，90~120㎡下降最多。

這一點(diǎn)，在很大程度上反映剛需、剛改和豪宅，在二手房市場(chǎng)上更受歡迎。

相反的，改善型產(chǎn)品最難賣，這主要是收到一手新規(guī)產(chǎn)品的沖擊，畢竟八九十平的新規(guī)新房，實(shí)際可用面積已經(jīng)可以看齊這個(gè)面積段的二手房。

付款方式構(gòu)成（按套數(shù)計(jì)算）方面，按揭付款比例環(huán)比下降3.96個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)比去年倒是相差不大。

這一點(diǎn)，應(yīng)該也是很多人想不到的。

實(shí)際上，市場(chǎng)一直流傳著房貸利率還要下調(diào)的“小道消息”，如果真是這樣，購買力和按揭付款比例就能得到增加，利好整個(gè)樓市和背后的金融機(jī)構(gòu)。

另外，今天地產(chǎn)股大漲，網(wǎng)傳是因?yàn)橘N息政策即將落地（《房貸貼息？早就有城市執(zhí)行了！》）——

各位粉絲，你們覺得貼息政策是真還是假？大家不妨來預(yù)測(cè)一下，明年二手房價(jià)漲跌幅會(huì)是多少～

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