紅樹西岸小區(qū)地下停車場違建的活動(dòng)中心、兒童活動(dòng)中心。

　　涉及單位:南山區(qū)沙河街道辦事處、南山區(qū)城管局

　　近日，有市民向南都馬上辦工作室反映稱，深圳南山紅樹西岸花園小區(qū)地下停車場存在近4800平方米違建，長期被用作保姆公寓、物業(yè)用房、業(yè)委會(huì)辦公室等。執(zhí)法部門認(rèn)定違建后已于今年5月下旬送達(dá)《行政處罰決定書》，但涉事開發(fā)商及物管單位至今仍未予拆除。目前，相關(guān)行政處罰決定已超過法定訴訟期限，沙河街道辦事處已依照法定程序向南山區(qū)土地規(guī)劃監(jiān)察機(jī)構(gòu)申請強(qiáng)制執(zhí)行，并在12月4日將案件移交南山區(qū)城管局執(zhí)行。

　　業(yè)主反映

　　小區(qū)地下違建被用作保姆公寓、物業(yè)用房

　　日前，深圳市南山區(qū)紅樹西岸花園小區(qū)居民李先生向南都馬上辦工作室報(bào)料稱，該小區(qū)地下停車場負(fù)一、負(fù)二層存在多處違法建筑，涉違建面積將近4800平方米，已被開具《行政處罰決定書》的開發(fā)商和相關(guān)單位至今仍沒有對違法建筑進(jìn)行拆除。李先生表示，這些涉嫌違法的建筑原來應(yīng)為小區(qū)的“架空層”，現(xiàn)在主要被用作“保姆公寓”“物業(yè)用房”以及“業(yè)委會(huì)辦公室”。他提到，小區(qū)在開發(fā)的時(shí)候并沒有規(guī)劃商業(yè)部分，開發(fā)商就在“中間建了一個(gè)3000多平方米的‘會(huì)所’，當(dāng)時(shí)做規(guī)劃的時(shí)候，物業(yè)服務(wù)中心這些應(yīng)該是放到‘會(huì)所’范圍內(nèi)，但是為了辦證，開發(fā)商就搞了一大堆這種違建作為臨時(shí)使用”。

　　“物業(yè)肯定知道這個(gè)情況，20多年到現(xiàn)在都沒有報(bào)案，上一屆業(yè)委會(huì)從21年調(diào)查到現(xiàn)在都沒有查明白”，李先生稱，小區(qū)當(dāng)前正處于業(yè)委會(huì)換屆階段，他們最開始從業(yè)委會(huì)的會(huì)議記錄中發(fā)現(xiàn)“保姆公寓”是違建，街道執(zhí)法隊(duì)收到反饋后進(jìn)行了相應(yīng)的處理。后續(xù)業(yè)主們查看一手房買賣合同時(shí)發(fā)現(xiàn)，業(yè)主共有的物業(yè)用房有292平方米，但目前實(shí)際的物業(yè)用房面積根本不符合。此外，年初“劣質(zhì)滅火器流入小區(qū)”事件發(fā)生后，南山區(qū)消防救援大隊(duì)在小區(qū)內(nèi)核查發(fā)現(xiàn)停車場的“發(fā)廊”涉嫌違建。于是，業(yè)主們向規(guī)劃部門申請了竣工測繪圖紙，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前物業(yè)服務(wù)用房所在位置也沒有規(guī)劃建筑?；谶@些情況，業(yè)主們向沙河街道辦申請對停車場進(jìn)行全面測繪。

　　沙河街道辦在今年4月22日一份《關(guān)于履行法定職責(zé)申請書的回復(fù)》中明確，市民反映的紅樹西岸小區(qū)負(fù)一層停車場西北側(cè)保姆公寓實(shí)際為物業(yè)員工宿舍，面積約230平方米，涉嫌違法建設(shè)，前期存在住人情況；地下停車場其他區(qū)域(含物業(yè)服務(wù)中心、發(fā)廊、會(huì)所廚房)存在與竣工圖紙不符的情況，經(jīng)初步判斷上述建筑涉嫌違法建設(shè)。據(jù)小區(qū)物業(yè)及開發(fā)商工作人員介紹，上述問題小區(qū)入伙前就已存在。

　　李先生稱，“保姆公寓”部分雖然在今年已經(jīng)強(qiáng)行拆除，但是沒有進(jìn)行恢復(fù)。余下的這些違建房間目前仍有部分在使用，“拆了18間保姆公寓，總共算起來已經(jīng)拆了將近200平方米，還有將近4700平方米沒拆”。他還提到，這些違建實(shí)際并沒有明確公用或者業(yè)主私用，大多“把它用于出租了”，從共有資金支出記錄來看，“我們小區(qū)每年向開發(fā)商咨詢，都發(fā)現(xiàn)有房屋租賃費(fèi)用，相當(dāng)于拿到我們公共區(qū)域建了房子，還收業(yè)主錢、收物業(yè)的錢”。

　　值得一提的是，該小區(qū)物管單位深圳百仕達(dá)物業(yè)管理有限公司紅樹西岸花園服務(wù)中心在《關(guān)于“負(fù)二樓倉庫及保姆公寓問詢函”的復(fù)函》中答復(fù)該小區(qū)第四節(jié)業(yè)委會(huì)中稱，負(fù)二樓的家私倉庫，是紅樹西岸花園在建設(shè)期，為配合銷售及后期服務(wù)需要，開發(fā)商利用停車場空間搭建的專門用于存放本項(xiàng)目精裝修房家私的倉庫:以滿足精裝修房業(yè)主當(dāng)時(shí)挑選、后期更換家私的需要；負(fù)一樓的保姆公寓，是為解決業(yè)主住家保姆的住宿問題，開發(fā)商利用停車場的空置位置搭建的住房，供有需求的業(yè)主租用，租金由產(chǎn)權(quán)方收取，產(chǎn)生的水電費(fèi)由租戶自行承擔(dān)。

　　事件進(jìn)展

　　5月份認(rèn)定涉違建部分及面積 至今當(dāng)事方無響應(yīng)

　　據(jù)李先生提供的一份《深圳市南山區(qū)沙河街道辦事處行政處罰決定書》顯示，經(jīng)查，深圳紅樹西岸地產(chǎn)發(fā)展有限公司未經(jīng)規(guī)劃審批在南山區(qū)沙河街道紅樹西岸花園負(fù)一層、負(fù)二層停車場加建“磚墻結(jié)構(gòu)建筑物，其中負(fù)一層停車場有6處，建筑面積共3116.96平方米；負(fù)二層停車場有3出，建筑面積1651.06平方米”，且認(rèn)定了上述行為違反《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十條第一款。

　　該《處罰決定書》中還提到，沙河街道辦已于2025年4月30日向深圳紅樹西岸地產(chǎn)發(fā)展有限公司送達(dá)了《行政處罰決告知書》，并處以限期拆除9處“磚墻結(jié)構(gòu)建筑物”的處罰。李先生告訴南都N視頻記者，《行政處罰決定書》送達(dá)之后，小區(qū)的物管單位至今為止“一個(gè)公告也不發(fā)，就等著，覺著這個(gè)事情很無所謂”，更沒有牽頭組織對涉嫌違建的部分進(jìn)行拆除，“開發(fā)商也早就聯(lián)系不上了”。

　　部門回應(yīng)

　　期限內(nèi)未拆除且未提起行政訴訟

　　案件已移交南山區(qū)城管局

　　南都記者從南山區(qū)沙河街道辦了解到，沙河街道辦早在今年2月21日就已對紅樹西岸花園小區(qū)負(fù)一、負(fù)二層停車場涉嫌違法建設(shè)一事立案調(diào)查。經(jīng)查，上述區(qū)域內(nèi)存在多處未經(jīng)規(guī)劃審批的“磚混結(jié)構(gòu)建筑物”，建筑面積4768.2平方米。沙河街道辦已對涉案當(dāng)事人深圳市紅樹西岸地產(chǎn)發(fā)展有限公司作出限期拆除違法建筑的行政處罰決定，并在5月26日向當(dāng)事人送達(dá)了《行政處罰決定書》。

　　據(jù)了解，根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》，當(dāng)事人如對行政處罰決定不服，可在決定書送達(dá)之日起六個(gè)月內(nèi)向人民法院直接提起行政訴訟。該案中，當(dāng)事人在截至11月26日的法定訴訟期內(nèi)未提起行政訴訟且至今仍未拆除違法建筑，沙河街道辦已依照法定程序向南山區(qū)土地規(guī)劃監(jiān)察機(jī)構(gòu)申請強(qiáng)制執(zhí)行，并在12月4日將案件移交南山區(qū)城管局執(zhí)行。

　　馬上評(píng)

　　強(qiáng)化執(zhí)行力度，破解違建當(dāng)事人“拖字訣”

　　地下違建近5000平方米，處罰書下達(dá)半年竟紋絲不動(dòng)!從“保姆公寓”到物業(yè)用房，開發(fā)商從業(yè)主共有空間里“偷面積”多年，拆違進(jìn)程始終原地踏步，損害的到底是誰的利益。在執(zhí)法部門已認(rèn)定違建事實(shí)并作出限期拆除決定的情況下，涉事企業(yè)既不復(fù)議訴訟也不主動(dòng)整改，儼然一副“拖字訣”。

　　實(shí)際上，該事件暴露的不僅是違建體量之大，更是城市治理中一類典型難題:歷史遺留違建如何“動(dòng)真格”?從業(yè)主反饋看，開發(fā)商利用停車場空間“偷”出面積，甚至將其出租盈利，實(shí)則是將業(yè)主共有空間轉(zhuǎn)化為私利工具。而值得注意的是，沙河街道辦執(zhí)法程序并未缺位:從立案調(diào)查、行政處罰到申請強(qiáng)制執(zhí)行，步驟清晰。然而，行政處罰決定送達(dá)后，當(dāng)事人既不訴訟也不履行，最終案件只能移交區(qū)級(jí)城管部門。這折射出違建查處中的常見困局:執(zhí)法文書下了，若當(dāng)事人“躺平”，拆除仍難落地。

　　那么，如此體量的違建，若是入伙前就已經(jīng)存在，工程竣工驗(yàn)收為何未能發(fā)現(xiàn)與規(guī)劃圖紙不符之處?何以通過驗(yàn)收?歷史違建不應(yīng)成為“歷史難題”。隨著案件進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行階段，南山區(qū)城管局需依法加快處置，明確拆除與恢復(fù)原狀的時(shí)間表。同時(shí)，此類積年違建往往牽涉多方利益，建議規(guī)劃、住建、消防等部門聯(lián)動(dòng)審查，排查類似小區(qū)存量問題。城市空間的規(guī)范使用，關(guān)系著公共安全與業(yè)主權(quán)益。面對近五千平方米的違建，執(zhí)法不能止于“文書已下”，更應(yīng)看到“實(shí)物已拆”。　　

　　采寫:南都記者 覃仕林　

　　攝影:南都記者 冷鋒　

　　南都馬上辦工作室出品