海口博雅片區(qū)（二期）城市更新項目。

城市更新不僅是民生，也是投資與回報的良性循環(huán)。

中房報記者 陳標志 海南報道

過去5年，海南交出了一份涉及404個項目、超300億元投資的城市更新“成績單”。

近日，記者從海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳了解到，截至2024年底，海南城市更新取得了階段性成果，2187個老舊小區(qū)實現(xiàn)煥新，惠及近21萬戶居民；39個重點片區(qū)（含城中村）改造撬動約290億元投資；513公里的城市綠道、533個城市公園嵌入城市肌理……

從“經(jīng)濟賬”的角度看，上述數(shù)據(jù)描繪的不僅是投入規(guī)模，更預(yù)示著潛在的經(jīng)濟與社會回報；從社會效益來看，這不僅僅是一場關(guān)于城市面貌的美化運動，更是一場深刻的民生改善實踐，為海南自貿(mào)港建設(shè)注入了鮮活的“基底動能”。

這300億元的城市更新投資，正轉(zhuǎn)化為海南自貿(mào)港更堅實的承載基礎(chǔ)、更富吸引力的生活場景和更具韌性的發(fā)展模式。其探索的經(jīng)驗，特別是如何在市場化框架下平衡多方利益、實現(xiàn)財務(wù)可持續(xù)，無疑將為外界提供了一份極具參考價值的“海南方案”。

5年404個城市更新項目

?？谑行阌^(qū)永萬東片區(qū)一期（化工二廠）城市更新項目俯瞰圖。

在?？?，總投資近59億元、全長45公里的“雙層四艙”地下綜合管廊，覆蓋主城區(qū)約40%面積，顯著提升了城市的功能韌性。

這筆投入遠非傳統(tǒng)基建，它本質(zhì)上是對城市地下空間產(chǎn)權(quán)的系統(tǒng)化管理和資本化運營，集電力、通信、給水等各類管線于一體的地下綜合管廊，將反復(fù)開挖的“道路拉鏈”永久封合，將管線事故率預(yù)期大幅降低，直接提升了地上土地的“純凈度”與長期價值穩(wěn)定性。

實際上，地下綜合管廊就是整個城市更新中最重要的一環(huán)。

12月5日，記者從海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳獲悉，“十四五”期間，海南省累計實施各類城市更新項目404個，完成投資超300億元。

這些城市更新項目中，開工改造2187個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，完成投資39.17億元，惠及居民約20.88萬戶；39個片區(qū)城市更新（含城中村）改造項目得到了有序推進，完成投資約290億元。持續(xù)開展城市生態(tài)修復(fù)和功能完善工程，截至2024年底，全省建成城市綠道513公里、533個城市公園（含“口袋公園”），開放草坪面積約6336畝。

不僅僅是“雙層四艙”地下綜合管廊的建設(shè)，海南還結(jié)合城市更新，補齊城市基礎(chǔ)設(shè)施短板。如新建城鎮(zhèn)燃氣管道2815.79公里，提前完成“十四五”期間1285.1公里老化管道改造任務(wù)。

城市更新中的“海南實踐”

?？谑卸〈迤瑓^(qū)城市更新項目。

“巨無霸”丁村片區(qū)項目的推進，是海口市城市更新項目中的典型代表之一。

據(jù)介紹，該城市更新項目采取政府主導(dǎo)規(guī)劃、企業(yè)實施建設(shè)的模式，建設(shè)集高品質(zhì)居住、現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)、活力休閑街區(qū)、綠色生態(tài)空間于一體的現(xiàn)代化綜合社區(qū)。

同時，該項目以“政策落地+民生優(yōu)先+時序精準”推進，嚴格遵循海口“先安置后拆遷”原則，確保安置房建設(shè)優(yōu)先于商品房開發(fā)，同步推進學(xué)校、醫(yī)療等公共配套。

三亞卓達社區(qū)作為全國完整社區(qū)建設(shè)試點，通過“政府引導(dǎo)、居民參與、市場化運作”模式，累計修復(fù)市政道路3.8公里，建設(shè)新能源充電站1500平方米，新建電動自行車棚3000平方米，建設(shè)社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)中心1500平方米，打造“口袋公園”3000平方米。

三亞卓達社區(qū)建設(shè)試點，居民滿意度達96%以上，入選全國典型案例。

龐大城市更新計劃離不開可持續(xù)的商業(yè)模式。海南的實踐，為行業(yè)提供了寶貴的“財務(wù)與治理”樣本。

在資金端，海南構(gòu)建了“央地資金+社會資本”的多元渠道，除成功申報各類中央資金外，更關(guān)鍵的是設(shè)計了吸引社會資本進入的機制。

?？谑泻Ｔ菩瑥S宿舍區(qū)自主改造項目（金嶺雅居）俯瞰圖。

例如，?？诤Ｔ菩瑥S項目的“安置房+安居房”模式，讓居民合理分擔(dān)成本；三亞通過平臺公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓引入合作開發(fā)方，實現(xiàn)了公共平臺的市場化退出與收益。

這些創(chuàng)新緩解了財政壓力，也讓項目具備了更強的市場生存能力。

在實施端，靈活的“海南規(guī)則”降低了制度性交易成本。省級層面提供的5年土地用途轉(zhuǎn)換過渡期、邊角地整合利用等政策，實質(zhì)上是為更新項目提供了寶貴的“資金緩沖期”和規(guī)劃彈性。

海口的“預(yù)征收”模式（簽約率超90%才啟動正式征收）與三方共管賬戶，顯著降低了前期社會資本的資金沉淀風(fēng)險和博弈成本，提升了投資確定性。

生態(tài)與文化的“增值”

海南的城市更新敘事中，生態(tài)與文化不是“負擔(dān)”，而是能產(chǎn)生溢價的核心資產(chǎn)。

三亞的“城市雙修”和?？诿郎岷又卫?，是經(jīng)典的“環(huán)境投資學(xué)”案例。美舍河從劣Ⅴ類水提升至Ⅲ類，直接帶動沿線土地溢價30%，刺激周邊房地產(chǎn)投資增長20%。

這清晰驗證了，優(yōu)質(zhì)的生態(tài)環(huán)境是能夠資本化、并產(chǎn)生顯著經(jīng)濟外溢效應(yīng)的“綠色基礎(chǔ)設(shè)施”。

?？隍T樓老街。

海南在城市更新過程中，歷史文化保護則走了“活化變現(xiàn)”之路，如?？隍T樓老街、崖州古城在“修舊如舊”的同時，植入非遺、商業(yè)等業(yè)態(tài)，打造文化消費新場景。這不僅留住了鄉(xiāng)愁，更創(chuàng)造了消費、就業(yè)和稅收。

海口府城街區(qū)獲得上億元中央資金支持，也說明了被妥善保護與規(guī)劃的歷史文化資產(chǎn)，能夠成功對接高層級的資源與品牌。

據(jù)了解，海南全面完成510處歷史建筑、2處歷史文化街區(qū)的掛牌和測繪建檔。

海南的城市更新目標已超越單個項目的成功，旨在構(gòu)建一個可持續(xù)的“更新生態(tài)系統(tǒng)”。

閉環(huán)管理的“體檢-更新-評估”機制，旨在讓更新決策更加數(shù)據(jù)化和精準化，避免盲目投資。推廣博鰲零碳示范區(qū)的經(jīng)驗，意味著將“低碳”從示范項目變?yōu)槠毡闃藴?，這不僅是響應(yīng)全球趨勢，更是提升海南作為國際旅游目的地和高端產(chǎn)業(yè)承接地長期競爭力的關(guān)鍵。

此外，探索中的“城市更新委員會”共治機制和“土地增值共享協(xié)議”，試圖從更深層次解決更新中的利益分配難題，保障原住民權(quán)益，激發(fā)在地社區(qū)的參與熱情，確保增長的紅利得以共享，從而維系長期的社會穩(wěn)定與市場活力。

海南的城市更新，是一場規(guī)模宏大的城市價值再造實驗，它通過巧妙的制度設(shè)計，將政府目標、市場需求與民眾福祉進行對接，讓物理空間的改造同時驅(qū)動經(jīng)濟升級、資產(chǎn)增值與社會和諧。