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針對(duì)房地產(chǎn)復(fù)雜項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解，正在從過(guò)去單點(diǎn)式的"救火"，升級(jí)為系統(tǒng)性的"重建"。

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作者 | 郭聰聰

編輯 | 周炎炎

新媒體運(yùn)營(yíng) | 張舒惠

在重慶繁華的“兩江四岸”核心地帶，一片曾被藍(lán)色圍擋長(zhǎng)久封鎖的土地，沉默地佇立于流光溢彩的城市背景中，顯得格外突兀。

這里便是重慶灣——一座占據(jù)城市核心區(qū)卻一度沉睡的地標(biāo)。2019年，融創(chuàng)中國(guó)從陽(yáng)光100手中接過(guò)這一項(xiàng)目，曾雄心勃勃意圖打造規(guī)模超百萬(wàn)方的城市綜合體。

然而，伴隨行業(yè)步入調(diào)整期與地產(chǎn)商資金鏈緊繃，項(xiàng)目的推進(jìn)在2022年悄然停滯。塔吊靜止，工地?zé)o聲，那些曾在規(guī)劃圖中屹立的摩天樓宇、現(xiàn)代商業(yè)與高端住宅，只能暫時(shí)停留于紙面。

如今，轉(zhuǎn)機(jī)終于來(lái)臨。

12月11日，重慶灣項(xiàng)目的開(kāi)工儀式在重慶南濱路舉行，這標(biāo)志著該項(xiàng)目正式進(jìn)入實(shí)質(zhì)性建設(shè)階段。儀式現(xiàn)場(chǎng)嘉賓陣容彰顯各方高度重視——重慶市南岸區(qū)委書(shū)記、長(zhǎng)城資產(chǎn)總部資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)總經(jīng)理、融創(chuàng)董事會(huì)主席等均出席見(jiàn)證。

重慶灣的前世與困境

重慶灣并非普通樓盤(pán)，其的稀缺性，從誕生之初就刻入基因。

它獨(dú)攬1.5公里南濱江岸線，直面兩江交匯景觀，與來(lái)福士、大劇院等地標(biāo)對(duì)望，坐擁解放碑、江北嘴、彈子石三大CBD輻射，更匯聚故宮文物南遷紀(jì)念館、慈云寺等文保資源。

作為總建筑面積達(dá)百萬(wàn)平方米的超大型綜合體，它是重慶主城核心區(qū)極為罕見(jiàn)的標(biāo)桿項(xiàng)目，疊加“頂流地段+極致景觀+深厚文化”三重稀缺屬性，從規(guī)劃之初就承載著城市發(fā)展的重要期許。

然而，正是這樣一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，卻在近幾年房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的浪潮中陷入僵局，最終淪為爛尾項(xiàng)目。

時(shí)間回到2019年，融創(chuàng)中國(guó)從陽(yáng)光100手中收購(gòu)了位于重慶南岸區(qū)的兩大物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中一處就是慈云寺老街項(xiàng)目，也是目前重慶灣項(xiàng)目核心組成部分。但令人惋惜的是，截至2022年，這片黃金地塊始終是一片閑置空地，其間還夾雜著幾棟危房，整個(gè)項(xiàng)目徹底陷入“停擺”狀態(tài)。

原本應(yīng)是點(diǎn)亮城市封面的核心資產(chǎn)，最終淪為城市核心區(qū)的一道“傷疤”。這不僅造成稀缺土地資源的嚴(yán)重浪費(fèi)，更直接影響了重慶“兩江四岸”的整體城市形象，還牽扯出拆遷安置等一系列訴求，成為制約區(qū)域發(fā)展的“堵點(diǎn)”。

如何喚醒重慶灣？

化解重慶灣的復(fù)雜困局，需要的不是簡(jiǎn)單的資金 “輸血”，而是精準(zhǔn)的系統(tǒng)性 “手術(shù)”。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解，項(xiàng)目停滯期間，牽扯多方主體、債權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜、司法訴訟纏身，疊加開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、拆遷安置矛盾突出等問(wèn)題，讓項(xiàng)目盤(pán)活工作難度陡增。

正是在此背景下，一場(chǎng)由政府支持指導(dǎo)、多方協(xié)同發(fā)力的紓困行動(dòng)正式拉開(kāi)序幕，為停滯多年的項(xiàng)目摁下了 “重啟鍵”。

今年1月23日，在重慶市南岸區(qū)政府的支持指導(dǎo)下，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司（下稱“長(zhǎng)城資產(chǎn)”）攜手融創(chuàng)中國(guó)、招商銀行、中信信托等合作方，就重慶灣項(xiàng)目達(dá)成融資合作。根據(jù)協(xié)議，長(zhǎng)城資產(chǎn)擬注資不超過(guò)24.76億元，一方面對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)有債務(wù)進(jìn)行重組，理清歷史包袱；另一方面提供新增融資，保障后續(xù)建設(shè)持續(xù)推進(jìn)。

與此同時(shí)，長(zhǎng)城資產(chǎn)旗下專業(yè)房地產(chǎn)平臺(tái)——長(zhǎng)城國(guó)富置業(yè)也同步介入，為項(xiàng)目提供品牌賦能與全程開(kāi)發(fā)監(jiān)管服務(wù)。

這意味著，此次紓困并非單純的資金注入，而是一套涵蓋“風(fēng)險(xiǎn)隔離+資源整合+價(jià)值提升”的系統(tǒng)解決方案。它不僅著眼于項(xiàng)目解決眼前的債務(wù)與資金問(wèn)題，更致力于重塑項(xiàng)目的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力和資產(chǎn)價(jià)值。

“紓困不是簡(jiǎn)單輸血，而是通過(guò)資源整合實(shí)現(xiàn)價(jià)值再造?！闭缰袊?guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人所說(shuō)：“盤(pán)活重慶灣項(xiàng)目，是對(duì)國(guó)家‘消化存量、提質(zhì)增量’要求的積極響應(yīng)，更是我們作為金融央企，義不容辭的責(zé)任?！?/p>

AMC紓困的長(zhǎng)城范式

重慶灣的成功盤(pán)活，并非偶然。把它放在整個(gè)行業(yè)背景下來(lái)看，其信號(hào)意義更為強(qiáng)烈。

針對(duì)房地產(chǎn)復(fù)雜項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)化解，正在從過(guò)去單點(diǎn)式的“救火”，升級(jí)為系統(tǒng)性的“重建”。

以往，處理類似困境常見(jiàn)的方式，是提供過(guò)橋資金或債務(wù)展期，治標(biāo)不治本。而如今，以中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)為代表的AMC機(jī)構(gòu)（金融資產(chǎn)管理公司），提供了一套全鏈條的紓困方案：從前期風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、方案設(shè)計(jì)，再到中期的資源整合，再到后期持續(xù)的運(yùn)營(yíng)賦能與價(jià)值再造，形成了閉環(huán)的服務(wù)體系。

這套模式的落地，需要跨周期的經(jīng)營(yíng)眼光、強(qiáng)大的資源整合能力和精準(zhǔn)的風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)能力，而這正是AMC機(jī)構(gòu)的核心優(yōu)勢(shì)。

事實(shí)上，作為央企AMC機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)城資產(chǎn)在這方面的經(jīng)驗(yàn)早已有之。此前備受市場(chǎng)關(guān)注的金科股份重整案，便是長(zhǎng)城資產(chǎn)紓困實(shí)力的有力證明。

回顧金科股份重整案，高達(dá)1470億元的債務(wù)規(guī)模、超過(guò)8400家債權(quán)人、錯(cuò)綜復(fù)雜的股權(quán)與擔(dān)保關(guān)系，并且是以整個(gè)集團(tuán)（包含上市公司）為主體進(jìn)行重整，其難度可想而知。

長(zhǎng)城資產(chǎn)深度參與了這場(chǎng)重整，其積累的經(jīng)驗(yàn)與方法論，在重慶灣項(xiàng)目上得到了再次應(yīng)用和驗(yàn)證。

數(shù)據(jù)顯示，截至2024年，中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)累計(jì)收購(gòu)管理不良資產(chǎn)規(guī)模已超2.35萬(wàn)億元，紓困企業(yè)超150萬(wàn)家。僅在房地產(chǎn)領(lǐng)域，2023年以來(lái)便投放超百億元資金，直接帶動(dòng)了上千億貨值的停滯項(xiàng)目復(fù)工復(fù)產(chǎn)。

重慶灣的重啟，正是長(zhǎng)城資產(chǎn)紓困范式的又一實(shí)踐成果。它回應(yīng)了中央“消化存量、優(yōu)化增量”的政策導(dǎo)向，也為盤(pán)活重點(diǎn)城市核心區(qū)的“沉睡資產(chǎn)”提供了一個(gè)可復(fù)制的范本，更向市場(chǎng)證明了核心資產(chǎn)的價(jià)值潛力 —— 即便陷入短期困境，通過(guò)科學(xué)系統(tǒng)的紓困運(yùn)作，依然能重?zé)ㄉ鷻C(jī)。