一邊是內地科技巨頭重金落子核心商辦，一邊是本地傳統(tǒng)家族持續(xù)吸納優(yōu)質住宅，兩股性質迥異的資本頻頻增加對香港不動產的配置，背后有何深意？

楚小強 中房報記者 李葉 北京報道

12月10日，香港上市公司麗新發(fā)展的公告頁面，更新了一項“非常重大出售事項”。公告披露其全資附屬公司以34.98億港元的估計代價，向獨立第三方出售一項物業(yè)50%權益。

該物業(yè)50%權益即為“SPL”物業(yè)，位于香港中環(huán)干諾道中3號一幢27層高辦公大樓，權益涵蓋約11.16萬平方米的辦公空間及地下18個車位。

消息一經發(fā)布，外界好奇的是，此神秘第三方買家為何許人也？

從公告得知，買方名為“Jasmine Investment Development IV”。

媒體報道，該公司是京東集團控股的投資主體。京東方面隨之證實，強調此舉為“自用”，是其看好香港、投資供應鏈的一部分。

近35億港元的商業(yè)地產交易，本身已足夠吸引眼球。但更值得玩味的是，這并非一個孤立的資本事件。

近期以來，香港本土的財富版圖亦在悄然調整。市場消息顯示，鷹君集團羅嘉瑞家族年內購入近30個住宅與寫字樓物業(yè)，涉資8億港元；中原地產創(chuàng)始人施永青以超9300萬港元購入6套住宅；利希慎家族亦出手購置灣仔物業(yè)。

資本頻頻涌入香港樓市

京東此次購置的，是位于香港干諾道中3號大樓特定部分50%的權益，涉及包括大堂及多個辦公樓層在內的約11.16萬平方米面積以及18個車位。這筆交易通過其于英屬維爾京群島注冊的投資主體完成。京東方面明確表示，物業(yè)將用于自用，是其“圍繞供應鏈持續(xù)投資”香港戰(zhàn)略的一部分。

梳理京東近期的動作可以發(fā)現(xiàn)，此次購樓絕非一時興起，而是一系列系統(tǒng)化布局中的關鍵一環(huán)。

今年8月，京東以約40億港元收購香港本地連鎖超市“佳寶”，以此快速切入香港民生零售網(wǎng)絡；9月，宣布與華潤隆地合作，計劃于2026年在灣仔開設大型線下店京東MALL；加之早已布局的物流體系與新獲的保險經紀牌照，京東在香港正構建一個從供應鏈、線下零售到綜合服務的本地化生態(tài)。

購置中環(huán)自有寫字樓，為這些日益龐大的業(yè)務板塊提供了穩(wěn)定的運營地，其意義遠超單純的房產投資，更像為長期戰(zhàn)略購置不可或缺的“基礎設施”。

“京東近期在香港的一系列動作，顯示出其在香港進行系統(tǒng)化、重資產、本地化布局的戰(zhàn)略意圖。京東明確表示購樓為‘自用’，并非單純財務投資，而是為其在港零售、物流、技術研發(fā)等業(yè)務提供物理載體和運營支點。中環(huán)作為香港核心商務區(qū)，具備極高的戰(zhàn)略價值，有助于京東對接國際資本、品牌與人才資源，同時強化其在粵港澳大灣區(qū)的供應鏈樞紐地位?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示。

柏文喜認為，香港甲級寫字樓租金長期高企，自有物業(yè)可鎖定成本，避免租金波動風險；其次，自有空間可靈活配置用于辦公、展示、倉儲、客戶體驗等多功能，支撐多業(yè)態(tài)融合；再者，重資產投入彰顯京東對香港市場的信心，有利于獲取政府、合作伙伴與消費者信任；最后就是香港核心資產稀缺，具備保值與升值潛力，兼具戰(zhàn)略與財務雙重價值。綜合來看，京東正通過“資本+資產+業(yè)態(tài)”三位一體的方式，構建其在香港的深度本地化運營體系，意圖將香港打造為其國際化戰(zhàn)略的橋頭堡。

視線移至更廣闊的市場，資本呈現(xiàn)出另一種流動模式。根據(jù)公開報道及中原地產香港數(shù)據(jù)，今年前五個月，香港已錄得52套總價超億港元的豪宅交易，其中約70%的買家來自內地。

香港本地家族如羅嘉瑞家族，其購置行為在年內也顯得尤為活躍，部分成交價甚至高于銀行估值。希慎利氏家族、中原地產施永青等香港本地老牌家族與商界領袖均有紛紛增持本地住宅與物業(yè)的情況。

此外，來自內地的新經濟企業(yè)家也有顯著動作。例如美圖秀秀老板蔡文勝，曾在短期內斥資超18億港元購入香港房產，部分用于自營業(yè)務發(fā)展。

這些案例與京東的交易共同構成了一幅多元的圖景：資本正從不同維度，以不同方式，增加對香港不同類型不動產的持有。

傳遞出何種信號？

面對不同性質的資本不約而同地匯聚香港樓市，背后究竟是何邏輯？

柏文喜認為，經歷了2022年~2024年的深度調整，香港樓價已較高峰期回調約20%~30%，核心資產估值吸引力上升。疊加市場普遍預期美聯(lián)儲將于2026年進入降息周期，融資成本下降將利好不動產估值修復；

另一方面，在全球地緣政治不確定性加劇背景下，香港作為中西交匯的國際金融中心，仍具備法治、稅制、資本自由流動等優(yōu)勢，是華人資本的重要“安全島”；此外，本地老牌家族長期深耕香港，熟悉市場規(guī)則，傾向于在低位增持核心資產，既穩(wěn)定家族財富基本盤，也強化對本地經濟的影響力。

“‘產業(yè)資本’與‘家族財富’同步進行戰(zhàn)略性資產配置，并非短期投機，而是基于對香港‘超級聯(lián)系人’角色、大灣區(qū)融合前景及人民幣國際化進程的深層認可?？梢暈橹虚L期價值重估的開端，而非短期反彈?！卑匚南脖硎?。

眼下，隨著市場周期、政策環(huán)境與金融市場的聯(lián)動，對于本地家族及部分高凈值財富而言，香港核心不動產的“壓艙石”與“避風港”屬性在當下正被重新審視。產業(yè)資本的戰(zhàn)略性進入與家族財富的配置性回歸，相互強化了市場對于香港資產價值可能已進入修復通道的預期。此外，香港特區(qū)政府積極的人才引進計劃，也吸引了不少人才攜資赴港，為香港創(chuàng)造了堅實的居住及關聯(lián)需求。

不過，目前香港寫字樓市場整體仍面臨一定的空置壓力，其長遠健康發(fā)展最終依賴于真實的經濟活動與企業(yè)擴張。資本涌入在提振市場信心的同時，如何有效轉化為促進經濟多元發(fā)展的動能，并兼顧社會民生的關切，是香港需要持續(xù)面對的課題。