大象新聞?dòng)浾?龔雪 通訊員 吳冬亞 左強(qiáng)

物業(yè)服務(wù)關(guān)乎千家萬戶，既是基層治理的“關(guān)鍵小事”，也是影響群眾獲得感、幸福感的“民生大事”。近年來，隨著城市化進(jìn)程加快和居民維權(quán)意識(shí)提升，物業(yè)服務(wù)合同糾紛呈現(xiàn)多發(fā)、多樣態(tài)勢(shì)，涉及服務(wù)質(zhì)量、費(fèi)用交納、公共權(quán)益等多個(gè)方面，成為基層社會(huì)治理中的重要課題。

為充分發(fā)揮典型案例的示范引導(dǎo)效應(yīng)，做好物業(yè)糾紛矛盾預(yù)防化解，羅山縣人民法院聚焦物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛的預(yù)防與化解，精選了一批近年來具有代表性、示范性和教育意義的典型案例，旨在通過“以案釋法”的方式，明晰業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)邊界，揭示常見法律風(fēng)險(xiǎn)，引導(dǎo)理性維權(quán)，推動(dòng)共建和諧社區(qū)。

物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依據(jù)與業(yè)主的約定按時(shí)向物業(yè)服務(wù)人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)——羅山縣某物業(yè)服務(wù)公司與錢某某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

基本案情

2022年6月，原告羅山縣某物業(yè)公司與某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，服務(wù)內(nèi)容包括共用設(shè)施設(shè)備的日常修理、養(yǎng)護(hù)及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方式等。合同期限為三年，期滿后，雙方續(xù)約兩年，自2025年7月1日至2027年6月30日止，合同其他條款同原合同。被告錢某某租賃該小區(qū)北門面房1區(qū)域門面用于做生意，與業(yè)主約定租期至2027年10月1日止，租賃期內(nèi)被告應(yīng)承擔(dān)水、電及物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。被告于2024年11月1日支付了2023年9月1日至2024年8月31日物業(yè)服務(wù)費(fèi)5000余元，尚欠原告2024年9月1日至2025年8月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)5000余元未交。原告為維護(hù)其合法權(quán)益，故訴至法院。訴訟中，被告辯稱：對(duì)欠費(fèi)金額無異議，但原告提供物業(yè)服務(wù)不到位，且無故停水停電，給其造成一定損失。

裁判結(jié)果

河南省羅山縣人民法院認(rèn)為，原告羅山縣某物業(yè)服務(wù)公司已為某小區(qū)提供了合同約定的物業(yè)服務(wù)，被告錢某某應(yīng)當(dāng)按照合同約定支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)。原告訴求于法有據(jù)，應(yīng)予支持。被告辯稱原告提供的物業(yè)服務(wù)不到位、停水停電，其未提供充分的證據(jù)證實(shí)，該項(xiàng)辯稱不予確認(rèn)。依照《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第一款、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十七條、第一百六十五條規(guī)定，判決：被告錢某某于本判決生效之日起十五日內(nèi)支付原告羅山縣某物業(yè)服務(wù)公司2024年9月1日至2025年8月31日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)5000余元。

典型意義

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第一款規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

本案被告拒不支付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為與法相悖，應(yīng)當(dāng)依法履行交費(fèi)義務(wù)。實(shí)踐中，物業(yè)使用人因主觀上不滿物業(yè)服務(wù)人的服務(wù)而拒交或拖交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的情形時(shí)有發(fā)生，對(duì)此，物業(yè)服務(wù)人可以依法向人民法院提起訴訟以維護(hù)自身合法權(quán)益，物業(yè)使用人若不滿其服務(wù)，應(yīng)當(dāng)提出確實(shí)、充分的證據(jù)以證明其陳述。本案的處理明確了物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，對(duì)于規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)和提升物業(yè)管理和服務(wù)水平具有促進(jìn)意義。

物業(yè)服務(wù)人提供物業(yè)服務(wù)時(shí)存在瑕疵，物業(yè)服務(wù)費(fèi)可予以酌減——信陽某物業(yè)管理公司與張某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

基本案情

被告張某系羅山縣某小區(qū)某戶主，小區(qū)物業(yè)服務(wù)由原告信陽某物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。2010年2月，原、被告雙方簽訂了入住合同，對(duì)雙方的權(quán)利與義務(wù)進(jìn)行了約定。原告信陽某物業(yè)管理公司為該小區(qū)業(yè)主提供了共用設(shè)備設(shè)施維修和保養(yǎng)、公共綠化的管理和維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)。被告張某以其多年未在小區(qū)居住、物業(yè)管理服務(wù)不到位、未提供收費(fèi)明細(xì)和服務(wù)項(xiàng)目等為由從2014年1月至今未交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。原告催要物業(yè)服務(wù)費(fèi)6500余元未果，遂訴至法院。

裁判結(jié)果

河南省羅山縣人民法院認(rèn)為，被告張某系原告信陽某物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)小區(qū)的業(yè)主，雙方簽訂入住合同后形成物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。原告已為該小區(qū)業(yè)主提供了共用設(shè)備設(shè)施維修和保養(yǎng)、公共綠化的管理和維護(hù)等基礎(chǔ)服務(wù)，對(duì)該小區(qū)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)亦不超過當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，被告應(yīng)當(dāng)按照約定及時(shí)履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。故原告主張于法有據(jù)。考慮到本案原告在向被告提供物業(yè)服務(wù)時(shí)存在瑕疵，物業(yè)費(fèi)可予以適當(dāng)酌減。依照《中華人民共和國(guó)民法典》第五百零九條、第五百七十七條、第九百三十九條、第九百四十四條、《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百六十五條之規(guī)定，判決：一、被告張某于本判決生效之日起五日內(nèi)向原告信陽某物業(yè)管理公司支付2014年1月至2024年12月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)6000元；二、駁回原告信陽某物業(yè)管理公司的其他訴訟請(qǐng)求。

典型意義

《中華人民共和國(guó)民法典》第九百三十九條規(guī)定，建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有法律約束力。第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呃U物業(yè)費(fèi)。

依法訂立的合同，具有法律約束力，合同雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行合同義務(wù)。本案被告張某欠繳原告信陽某物業(yè)管理公司十余年物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為違反法律規(guī)定與合同約定，應(yīng)當(dāng)依法補(bǔ)交。另，被告張某的房屋存在滲水情形后，原告信陽某物業(yè)管理公司未對(duì)該問題進(jìn)行積極協(xié)商與妥善處理的行為屬于物業(yè)服務(wù)人在提供物業(yè)服務(wù)時(shí)的瑕疵行為，應(yīng)當(dāng)予以酌減。本案的發(fā)生具有較強(qiáng)警示作用，良好的物業(yè)關(guān)系，需要物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主共同維護(hù)，雙方均要依法行使權(quán)利、全面履行義務(wù)。

業(yè)主可以依法解聘服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)服務(wù)人——信陽某物業(yè)服務(wù)公司與羅山縣某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)、第三人信陽某置業(yè)公司確認(rèn)合同效力糾紛案

基本案情

2013年12月，第三人信陽某置業(yè)公司與原告信陽某物業(yè)服務(wù)公司簽訂前期物業(yè)管理委托合同，第三人信陽某置業(yè)公司將羅山縣某小區(qū)委托原告信陽某物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行前期物業(yè)管理。羅山縣某小區(qū)部分業(yè)主認(rèn)為原告信陽某物業(yè)服務(wù)公司亂收費(fèi)、套取維修基金、小區(qū)管理臟亂差、服務(wù)態(tài)度差，故在成立業(yè)主委員會(huì)后通過半數(shù)表決欲解聘原告信陽某物業(yè)服務(wù)公司并發(fā)出解聘函，被告信陽某物業(yè)服務(wù)公司認(rèn)為其是第三人信陽某置業(yè)公司依法依規(guī)選聘的物業(yè)管理單位，羅山縣某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)從成立到作出解聘函的行為均違法，為維護(hù)其合法權(quán)益，故訴至法院。

裁判結(jié)果

河南省羅山縣人民法院認(rèn)為，本案中被告羅山縣某小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在新冠肺炎疫情期間通過微信群網(wǎng)上和書面征求意見的形式組織小區(qū)業(yè)主表決解聘原告信陽某物業(yè)服務(wù)公司，符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十二條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)會(huì)議形式，原告信陽某物業(yè)服務(wù)公司稱有部分業(yè)主簽名是在解聘函之后進(jìn)行補(bǔ)簽的，但即使有部分業(yè)主補(bǔ)簽名也是對(duì)該解聘函的追認(rèn)，是業(yè)主要求解聘原告信陽某物業(yè)服務(wù)公司的真實(shí)意思表示。綜上，羅山縣某小區(qū)業(yè)主大會(huì)決定解聘原告信陽某物業(yè)服務(wù)公司符合法律規(guī)定，原告信陽某物業(yè)服務(wù)公司要求解聘函無效等訴求應(yīng)當(dāng)均不予支持。依照《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第七十六條(2007年10月1日施行)、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條、第十二條、《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條(2009年10月1日施行)之規(guī)定，作出判決：駁回原告信陽某物業(yè)服務(wù)公司的訴訟請(qǐng)求。一審判決作出后，原告不服判決提出上訴，二審終審判決：駁回上訴，維持原判。

典型意義

解聘物業(yè)服務(wù)人是小區(qū)業(yè)主共同的權(quán)利。若物業(yè)服務(wù)人未依照物業(yè)合同嚴(yán)格履行合同義務(wù)，侵害了小區(qū)業(yè)主的多項(xiàng)合法權(quán)益，影響了業(yè)主的日常生活，小區(qū)業(yè)主則有權(quán)依法解聘該物業(yè)服務(wù)人。

本案中，某小區(qū)要求解聘物業(yè)服務(wù)人的戶主人數(shù)占總業(yè)主人數(shù)比例、專有建筑面積占小區(qū)建筑物總面積比例、業(yè)主大會(huì)決議形式、決議結(jié)果等均符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律規(guī)定，故原告信陽某物業(yè)服務(wù)公司關(guān)于解聘函無效的訴訟請(qǐng)求應(yīng)予駁回。小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間相互理解與包容對(duì)于推動(dòng)小區(qū)軟、硬件基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造良好的人居環(huán)境具有重要意義，該案對(duì)于小區(qū)業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人之間發(fā)生矛盾糾紛后的問題處理具有一定示范意義。

編審：孫曉東