長沙大王山片區(qū)，一宗文旅地塊的境遇格外引人關(guān)注：曾經(jīng)規(guī)劃亮眼的恒大童世界項目地塊如今荒草萋萋，入口主城堡、兒童劇場等建筑主體孤零零地佇立其間，和馬路對面已形成成熟居住氛圍的住宅小區(qū)形成鮮明反差。

停滯多年后，該項目終于迎來新轉(zhuǎn)機 ——2025 年 12 月 2 日，湖南湘江新區(qū)悅景投資有限公司以 2.83 億元成功拿下項目三宗核心地塊，為其長達數(shù)年的爛尾僵局寫下階段性結(jié)局。

據(jù)公開信息，這三宗地塊總面積約 17.2 萬平方米，均為娛樂康體用地；此次成交價不僅較首次起拍價降低 7000 萬元，更是僅為 5.05 億元評估價的 56 折左右。

長沙恒大童世界的誕生，正逢恒大集團大舉拓展業(yè)務(wù)版圖的黃金擴張期。2017 年 8 月，恒大集團正式對外宣布布局主題公園賽道，計劃在國內(nèi)多座城市落地童世界項目。

彼時的恒大旅游集團曾對外解讀，恒大童世界定位為 “全室內(nèi)、全天候、全季節(jié)” 的大型主題樂園，核心客群鎖定 2 至 15 歲少年兒童，且全程以中國文化、歷史典故與經(jīng)典故事為核心內(nèi)容內(nèi)核。長沙項目正是恒大童世界版圖中首批啟動的重點項目之一。

據(jù)最初規(guī)劃，該項目總占地面積超 6000 畝，擬打造集童話世界樂園、珍稀植物園、電影世界樂園等多元業(yè)態(tài)于一體的大型文旅綜合體，整體計劃總投資額高達 500 億元，其中僅童世界板塊的規(guī)劃投資額便達到 120 億元。

令人關(guān)注的是，此次接盤方湖南湘江新區(qū)悅景投資有限公司成立于2025年11月29日，距離成功競拍僅四天時間。

這家注冊資本100萬元的公司，是長沙市管國企湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團有限公司的全資孫公司。

這類在項目交割前專門新設(shè)主體的操作模式，在實踐中常用于有效隔離標的資產(chǎn)可能存在的歷史遺留風(fēng)險，從而保障后續(xù)開發(fā)運營的清晰與穩(wěn)定。

根據(jù)拍賣信息，買受人通過拍賣取得標的物后，須按原規(guī)劃條件進行建設(shè)。這意味著，恒大童世界將不更改用途，繼續(xù)以文旅項目的形式得以推進。

長沙恒大童世界項目陷入危機后，湘江新區(qū)為此成立了專門的恒大專班辦公室，優(yōu)先保證了項目配套住宅的“保交付”工作。

2025年7月，湘江新區(qū)領(lǐng)導(dǎo)曾實地調(diào)研恒大童世界項目，提出要“高標準盤活存量資產(chǎn)”。

在第一次拍賣流拍后，地塊降價7000萬進行第二次拍賣。湖南湘江新區(qū)悅景投資有限公司以2.83億元價格接盤了這批資產(chǎn)。

穿透持股，湖南湘江新區(qū)悅景投資有限公司最終由湖南湘江新區(qū)發(fā)展集團有限公司持股100%。該公司于2016年6月掛牌成立。

湘江集團在片區(qū)綜合開發(fā)領(lǐng)域積淀了深厚實操經(jīng)驗，其核心業(yè)務(wù)范疇涵蓋梅溪湖國際新城、大王山旅游度假區(qū)、湘江科學(xué)城等重點片區(qū)的開發(fā)建設(shè)，以及區(qū)域內(nèi)重大基礎(chǔ)設(shè)施的統(tǒng)籌推進。

從區(qū)位稟賦來看，該地塊仍具備突出價值。項目落子長沙大王山片區(qū)，正處于湘江科學(xué)城與奧體新城兩大核心發(fā)展板塊的交匯地帶，坐擁雙重規(guī)劃紅利。

交通配套上，片區(qū)已實現(xiàn)地鐵 3 號線與云巴的 “雙軌” 聯(lián)動，出行便捷度大幅提升；文旅資源方面，華誼電影小鎮(zhèn)、海洋公園等已形成成熟文旅產(chǎn)業(yè)集群，消費與休閑場景完備。目前湘江新區(qū)已明確將該項目納入片區(qū)整體規(guī)劃體系，未來將與湘江科學(xué)城構(gòu)建起 “科創(chuàng)賦能 + 文旅引流” 的功能互補新格局。

此次項目運作，絕非單純的爛尾項目盤活，更是補齊區(qū)域功能短板、優(yōu)化整體發(fā)展布局的關(guān)鍵戰(zhàn)略落子。

盡管前景可期，但項目徹底盤活仍面臨不小挑戰(zhàn)。2.83億元土地價款只是開始，后續(xù)開發(fā)建設(shè)預(yù)計還需要大量資金投入。大型文旅項目對獨特IP、持續(xù)客流和高端運營服務(wù)能力要求極高，對湘江集團的運營能力也是一大考驗。

爛尾項目盤活不是簡單的接盤和復(fù)工，而是一場復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

來源：城投說、網(wǎng)易號