等了很久，仍舊沒等到......

在過去的11月份西安房價繼續(xù)下跌，根據(jù)統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)：

西安新房環(huán)比下跌0.4%，同比下跌5.4%，環(huán)比跌幅收窄0.4個百分點，同比跌幅擴(kuò)大0.2個百分點。

西安二手房環(huán)比下跌1.1%，同比下跌8.2%；環(huán)比跌幅擴(kuò)大0.2個百分點，同比跌幅擴(kuò)大0.8個百分點。

?數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

從數(shù)據(jù)看，西安房價仍處于下跌趨勢之中，特別是二手房，環(huán)比數(shù)據(jù)從8月份開始連續(xù)第4個月跌幅超過1%，正在加速下探，至于底在何處，很難判斷。

其中跌得最狠的還是144㎡以上大面積產(chǎn)品，同比跌幅達(dá)7.4%；90-144㎡，同比跌幅7%，90㎡以下剛需產(chǎn)品同比跌幅6.4%。

從市場終端來分析，前幾年西安樓市供應(yīng)以130㎡以上改善為主，隨著眾多項目的交付，房源進(jìn)入二手市場，存在一定投資群體“套現(xiàn)離場”的現(xiàn)象，在二手房市場大面積產(chǎn)品流動失速，新房產(chǎn)品升級的雙重擠壓下，降價成了這部分人群最好的選擇。

?相關(guān)新聞截圖

前兩天，高層對房地產(chǎn)市場用9個字指明方向：控增量、去庫存、優(yōu)供給。

這在數(shù)據(jù)上同樣有體現(xiàn)，在整體投資上房地產(chǎn)規(guī)模大幅萎縮，屬于“控增量”的范疇。根據(jù)數(shù)據(jù)1-11月份房地產(chǎn)開發(fā)投資下降15.9%，住宅新開工面積下降19.9%，未來新房供應(yīng)會持續(xù)減少。

?數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

去庫存方面，11月末商品房待售面積75306萬平方米，比10月末減少301萬平方米；與2024年11月末（73286萬平方米）同期對比，增長2.7%。其中住宅待售面積39361萬平方米，同比增長4.3%，由此來看樓市庫存壓力仍舊存在。

而“優(yōu)供給”則是對樓市產(chǎn)品的升級，首先體現(xiàn)在土地供應(yīng)上，以西安為例前兩年普遍2.8的容積率指標(biāo)，現(xiàn)在2.5容積率已經(jīng)成為常態(tài)。

?金茂幸福曉棠園林實景

再就是體現(xiàn)在新項目園林品質(zhì)、戶型設(shè)計、社區(qū)服務(wù)等全面升級，并且產(chǎn)品面積在向100㎡以內(nèi)剛需下探，比如在11月份極具代表性的金茂幸福曉棠98-139㎡戶型，豪宅品質(zhì)的疊加，讓項目火熱出圈。

這是對樓市產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的深層次調(diào)整，刺激改善需求釋放，讓能力大的換房，能力小的買房，給沒能力的保障房。

從這個邏輯推導(dǎo)，新房與二手房產(chǎn)品的人為“割裂”，給老一代二手房止跌增加了難度；當(dāng)然也為新房價格增加了底氣。

?圖片源自網(wǎng)絡(luò)

短期來看，新房、二手房價格如同“魚與熊掌”，不可兼得；當(dāng)然，新房創(chuàng)造的價值也不同，最直接的如土地出讓金、房貸增量......

在當(dāng)下，在二手房士氣嚴(yán)重受挫，購房者信心不足，市場預(yù)期為負(fù)的情況下，新房想逆勢走出“獨立行情”也不現(xiàn)實，最重要的還是要改變樓市預(yù)期。