房貸貼息新政將至？房地產(chǎn)救市的核心邏輯全解析

近期有媒體報(bào)道，以房貸貼息為代表的樓市新政或即將落地，這類政策核心是通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼降低購(gòu)房者的貸款利率成本，直白說(shuō)就是未來(lái)大家買房的房貸利息會(huì)下降。這無(wú)疑是項(xiàng)利好政策，但大家更關(guān)心三個(gè)核心問(wèn)題：房地產(chǎn)到底要不要救、能不能救起來(lái)、該怎么救？借著房貸貼息這件事，今天就把這三個(gè)話題講透。

一、房地產(chǎn)要不要救？答案是“必救”

不少人認(rèn)為房地產(chǎn)不該救，覺(jué)得過(guò)去房?jī)r(jià)上漲對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)打擊大，但這事要辯證看待。過(guò)去二十多年的房改，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)始終占主導(dǎo)，它不僅是國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，更關(guān)聯(lián)著7000多萬(wàn)人的就業(yè)。房?jī)r(jià)若大幅下跌，不僅會(huì)沖擊實(shí)體經(jīng)濟(jì)，還會(huì)抑制居民消費(fèi)；更關(guān)鍵的是，當(dāng)前地方財(cái)政壓力極大，土地財(cái)政占地方財(cái)政收入的三分之一，若房地產(chǎn)無(wú)法企穩(wěn)，土地財(cái)政會(huì)受重創(chuàng)，進(jìn)而影響城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與社會(huì)保障體系運(yùn)轉(zhuǎn)。從宏觀層面看，房地產(chǎn)不僅需要救，而且是必須救。

從老百姓角度出發(fā)，房產(chǎn)更是居民最核心的資產(chǎn)——居民資產(chǎn)中，房產(chǎn)占比高達(dá)三分之二，股票、債券、黃金等資產(chǎn)占比極低。全國(guó)房產(chǎn)總市值超400萬(wàn)億元，過(guò)去幾年房?jī)r(jià)下跌了百分之二三十，相當(dāng)于老百姓財(cái)富縮水超100萬(wàn)億元，接近我國(guó)一年的GDP總量（約130萬(wàn)億元）。這也能解釋，為何近年就業(yè)、居民消費(fèi)持續(xù)不振，很大程度上都與房地產(chǎn)下行帶來(lái)的財(cái)富縮水有關(guān)。

除此之外，救房地產(chǎn)不只是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、促進(jìn)消費(fèi)、穩(wěn)定居民預(yù)期與財(cái)富，參考?xì)W美、日本等國(guó)經(jīng)驗(yàn)，它們遇到房地產(chǎn)下行周期時(shí)都會(huì)出手救助，本質(zhì)上救的不只是地產(chǎn)行業(yè)，更是居民財(cái)富，是廣大老百姓的就業(yè)穩(wěn)定。

二、房地產(chǎn)能不能救起來(lái)？核心看“分化”

我認(rèn)為房地產(chǎn)能救起來(lái)，但要明確一點(diǎn)：中國(guó)房地產(chǎn)大開(kāi)發(fā)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，即便出臺(tái)一系列救市政策，也別指望房?jī)r(jià)全面上漲。我此前提出過(guò)“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”的分析框架，靠這個(gè)框架，我們精準(zhǔn)預(yù)測(cè)了2015年一線城市房?jī)r(jià)翻倍，也預(yù)判了2020年房?jī)r(jià)將出現(xiàn)歷史性下跌。

如今再明確說(shuō)結(jié)論：未來(lái)房地產(chǎn)會(huì)呈現(xiàn)明顯的“二八分化”——人口持續(xù)流入的核心城市、核心區(qū)域，只要時(shí)間足夠長(zhǎng)，房?jī)r(jià)甚至可能再創(chuàng)新高；而人口持續(xù)流出的低能級(jí)城市，未來(lái)十年、二十年大概率會(huì)經(jīng)歷漫長(zhǎng)的下跌過(guò)程。

三、房地產(chǎn)該怎么救？靠“組合拳”發(fā)力

房貸貼息確實(shí)是好政策，但救市不能單靠這一招，需要一套組合拳，核心有三點(diǎn)：

1. 房貸貼息降利息：直接降低購(gòu)房者的利息支付成本，減輕還款壓力，激發(fā)購(gòu)房需求；

2. 減免稅費(fèi)降成本：下調(diào)契稅等購(gòu)房相關(guān)稅費(fèi)，進(jìn)一步降低購(gòu)房門檻，提升市場(chǎng)活躍度；

3. 住房收儲(chǔ)調(diào)供求：這也是我近年一直呼吁、如今逐漸形成共識(shí)的關(guān)鍵舉措——成立住房保障基金或住房銀行，專項(xiàng)開(kāi)展住房收儲(chǔ)，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求關(guān)系。我們一直想學(xué)習(xí)德國(guó)、新加坡的組屋、廉租房、保障房制度，現(xiàn)在正是最佳時(shí)機(jī)：可設(shè)立3萬(wàn)億到5萬(wàn)億規(guī)模的住房保障基金，收儲(chǔ)市場(chǎng)上的存量房源，再將這些房子作為廉租房、保障房，以低廉租金供給大學(xué)畢業(yè)生、農(nóng)民工等群體，既惠民又能穩(wěn)樓市。

可能有人會(huì)問(wèn)，成立住房保障基金的錢從哪來(lái)？其實(shí)印貨幣支持關(guān)鍵領(lǐng)域發(fā)展，早已驗(yàn)證有效——過(guò)去幾十年，我們通過(guò)貨幣投放建設(shè)了大量基礎(chǔ)設(shè)施與民生工程，極大推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，用這種方式支持住房保障體系建設(shè)，同樣合理且必要。

總結(jié)

第一，以房貸貼息為代表的樓市新政十分必要，房地產(chǎn)必須救，這既關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，更關(guān)乎老百姓的財(cái)富安全與就業(yè)穩(wěn)定；

第二，房地產(chǎn)能救起來(lái)，但不是全面回暖，人口流入的核心城市、核心區(qū)域會(huì)企穩(wěn)回升，低能級(jí)城市則持續(xù)分化下行，呈現(xiàn)“二八現(xiàn)象”；

第三，救市需打組合拳，除了房貸貼息、減免稅費(fèi)，成立住房穩(wěn)定基金或住房保障銀行開(kāi)展收儲(chǔ)，是關(guān)鍵且長(zhǎng)遠(yuǎn)的舉措。這不僅能緩解開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流壓力、助力地方財(cái)政紓困，更能搭建起中國(guó)大規(guī)模的保障房體系，讓大學(xué)畢業(yè)生、農(nóng)民工等群體以低價(jià)租到保障房，是真正利國(guó)利民的大事。

最后也想呼吁，做有溫度、有情懷的行業(yè)研究，我們都熱愛(ài)這個(gè)國(guó)家，也衷心祝愿房地產(chǎn)早日走出困境，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)繁榮富強(qiáng)。