于賀州市昭平縣，花費(fèi)將近百萬(wàn)元買(mǎi)下一棟鄉(xiāng)鎮(zhèn)自建房，聽(tīng)起來(lái)好似一場(chǎng)豪賭。在阿里拍賣(mài)上，有一處處于原鞏橋鄉(xiāng)、現(xiàn)黃姚鎮(zhèn)的六層房產(chǎn)，以83.2萬(wàn)元起拍價(jià)很快成交，圍觀者心中最大的疑問(wèn)便是：這位競(jìng)得者是撿到了寶貝，還是承接了一個(gè)燙手難拿的山芋？從表面來(lái)看，2405元/平方米的單價(jià)早已超越縣城好多自建房，并且土地還是未補(bǔ)繳出讓金的劃撥性質(zhì)。這筆交易的背后，并非能用一個(gè)簡(jiǎn)答的“值”與否和“不值”與否來(lái)進(jìn)行概括，它更像是一面鏡子，這面鏡子能夠折射出鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估里那些被忽視掉的復(fù)雜維度。

單價(jià)背后的價(jià)值迷宮：數(shù)字之外的真正成本

83.2萬(wàn)元的起拍價(jià)，經(jīng)折算，得出每平方米2405元的金額。單獨(dú)看這個(gè)數(shù)字，于昭平縣的鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)境里，確實(shí)不算低。然而房產(chǎn)評(píng)估絕非是簡(jiǎn)單易于理解的數(shù)學(xué)題目。此棟房子處于鞏橋圩的沿街優(yōu)質(zhì)地段，一樓當(dāng)前是藥店，其隔壁是粉店，這證實(shí)了這里擁有穩(wěn)定的商業(yè)氛圍以及客流基數(shù)。這種“前店后宅”或者“下商上住”的混合形態(tài)，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)核心圩鎮(zhèn)屬于極具生命力的資產(chǎn)模式。其商業(yè)部分能夠產(chǎn)生持續(xù)不斷的租金收益，用來(lái)抵消部分持有成本，這是僅僅具備居住屬性的自建房所無(wú)法相比較的。

然而，公告清晰表明土地是處于劃撥性質(zhì)的，這可是此次拍賣(mài)里最為關(guān)鍵的“價(jià)格刺客”。競(jìng)得者后續(xù)得補(bǔ)繳土地出讓金，這筆費(fèi)用說(shuō)不定會(huì)頗為可觀，并且有著不確定性。最終實(shí)際成本，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于83.2萬(wàn)元。所以，探討單價(jià)是不是過(guò)高，一定要構(gòu)建在“土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變后的總成本”這個(gè)基礎(chǔ)之上。忽視這點(diǎn)，任何有關(guān)單價(jià)的討論都沒(méi)了意義。

區(qū)域勢(shì)能的價(jià)值重估：傍上黃姚古鎮(zhèn)的流量紅利

屬于房產(chǎn)所在地范疇的鞏橋鄉(xiāng)，在2005年的時(shí)候，已經(jīng)并入到黃姚鎮(zhèn)了，就是這樣的狀況，而那座房子距離聲名遠(yuǎn)揚(yáng)的黃姚古鎮(zhèn)也就僅僅2公里左右遠(yuǎn)。這樣的地理位置所包含的信息是極其重要的。黃姚古鎮(zhèn)身為已成熟的旅游目的地，它的輻射效應(yīng)正持續(xù)不斷地向外擴(kuò)散。處于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房產(chǎn)，特別是那種同時(shí)具備居住以及潛在商業(yè)空間的資產(chǎn)，它的價(jià)值邏輯正在發(fā)生極為深刻的變化。

它不再單單是供本地居民生活所用的居住之處 ，而是有了能夠承接旅游溢出需求的潛在可能 。比如說(shuō) ，可以改造成民宿 、獨(dú)具特色的商鋪 、餐飲場(chǎng)所或者旅游服務(wù)站點(diǎn) 。這種從 “鄉(xiāng)鎮(zhèn)功能 ”朝著 “景區(qū)配套 ”進(jìn)行的潛在角色變換 ，給資產(chǎn)價(jià)值帶來(lái)了極大的想象余地 。競(jìng)拍者所看重的 ，也許正是這份與核心旅游資源相鄰而產(chǎn)生的 “未來(lái)期權(quán) ” 。在消費(fèi)不斷升級(jí)以及鄉(xiāng)村旅游一直熱度很高的大環(huán)境下 ，這種區(qū)位價(jià)值或許正處于上升通道的起始點(diǎn) 。

資產(chǎn)瑕疵與機(jī)會(huì)的辯證：風(fēng)險(xiǎn)清單即是談判籌碼

這次進(jìn)行拍賣(mài)的那些資產(chǎn)，存在著好幾處十分明顯的瑕疵，其中土地屬于劃撥的性質(zhì)，拍賣(mài)涵蓋的范圍僅僅只是一到四層，公告聲稱是六層，然而實(shí)際上只拍賣(mài)一到四層，五到六層的狀態(tài)并不明確，房屋還沒(méi)有完成騰空，里面有人居住。在傳統(tǒng)的視角下面，這絕對(duì)是屬于風(fēng)險(xiǎn)十足的要點(diǎn)，可以將大部分普通的買(mǎi)家給勸退 。

可是，就那些具備經(jīng)驗(yàn)的投資者來(lái)講呀，明明白白的瑕疵常常是意味著機(jī)會(huì)的。這些因素一塊兒壓制了資產(chǎn)的起拍價(jià)，還壓制了競(jìng)拍熱度呢，結(jié)果導(dǎo)致最終僅僅只有一人報(bào)名，并且是以底價(jià)成交的。對(duì)于這位獨(dú)一無(wú)二的競(jìng)得者而言，他所面對(duì)的并非是一場(chǎng)激烈的價(jià)格戰(zhàn)呀，而是一回跟資產(chǎn)復(fù)雜現(xiàn)狀的冷靜對(duì)賭呢。他得精確計(jì)算補(bǔ)繳土地出讓金的成本，得算出解決高層產(chǎn)權(quán)或者違建問(wèn)題的時(shí)候所可能要支出開(kāi)銷，還得算出騰空房屋所需的談判以及時(shí)間成本呀。他若能對(duì)這些問(wèn)題予以有效解決，那么最終所獲得的，會(huì)是一項(xiàng)產(chǎn)權(quán)清晰的資產(chǎn)，其位置優(yōu)越，功能完整，且實(shí)際取得成本或許依舊低于市場(chǎng)同類資產(chǎn)。瑕疵，在此處變成了以較低門(mén)檻獲取優(yōu)質(zhì)標(biāo)的的“入口” 。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)資產(chǎn)邏輯的變遷：從居住剛需到復(fù)合投資

這筆交易明確清晰無(wú)誤地標(biāo)志了鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系有所進(jìn)展變化。以往，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)，自建房?jī)r(jià)值的關(guān)鍵核心要點(diǎn)在于居住面積、建筑所需成本以及鄰里之間和諧關(guān)系?，F(xiàn)在呢，類似黃姚鎮(zhèn)鞏橋圩這樣的實(shí)例情形表明，價(jià)值驅(qū)動(dòng)相關(guān)因素已然呈現(xiàn)多種多樣變化：區(qū)位能級(jí)（是否處于經(jīng)濟(jì)或旅游活躍區(qū)）、功能混合度（是否具備商業(yè)潛力）、流量吸附力（周邊人流與消費(fèi)強(qiáng)度）以及產(chǎn)權(quán)可完善度，共同構(gòu)成了新的價(jià)值坐標(biāo)系。

競(jìng)得者以83.2萬(wàn)的價(jià)格買(mǎi)入?？雌饋?lái)這個(gè)價(jià)格很高，可實(shí)際上他是在為這套全新的價(jià)值體系掏錢(qián)。他所支付的，不單單是磚瓦水泥這些物質(zhì)層面的東西。更是鞏橋圩核心街區(qū)的攤位所具備的價(jià)值，還有黃姚古鎮(zhèn)2公里距離帶來(lái)的區(qū)位溢價(jià)。以及一層臨街商鋪所擁有的現(xiàn)金流生成能力，這其實(shí)更像是一筆基于復(fù)合回報(bào)預(yù)期的投資行為，而并非單純的消費(fèi)性質(zhì)的購(gòu)房舉動(dòng)。

結(jié)論：沒(méi)有絕對(duì)的撿漏，只有認(rèn)知的差價(jià)

回來(lái)至開(kāi)始的那個(gè)問(wèn)題，這究竟是趁機(jī)低價(jià)獲得還是以高價(jià)去接手呢，答案也許處于兩者的中間地帶，更為精準(zhǔn)來(lái)講，這是由競(jìng)得者的身份、能力以及規(guī)劃來(lái)決定的。

倘若買(mǎi)主是毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)的普通購(gòu)房者，面對(duì)后續(xù)的土地出讓金，面對(duì)產(chǎn)權(quán)瑕疵，面對(duì)騰房問(wèn)題，他或許會(huì)舉步維艱，最終付出高昂代價(jià)，這無(wú)疑仿若“高價(jià)接手”。但要是買(mǎi)主是一位熟悉本地政策的投資者，是善于處理復(fù)雜產(chǎn)權(quán)關(guān)系知曉其風(fēng)險(xiǎn)的投資者，是對(duì)黃姚周邊旅游商業(yè)生態(tài)有著深刻理解的投資者，那么他極有可能經(jīng)由專業(yè)手法操作，把瑕疵逐個(gè)化解掉，最終以一個(gè)整體上具備性價(jià)比的總成本，鎖定一處區(qū)位絕佳的資產(chǎn)，鎖定一處帶有穩(wěn)定租金收益的資產(chǎn)，鎖定一處具備增值潛力的資產(chǎn)。對(duì)他來(lái)講，這就是一回成功的“認(rèn)知撿漏”。

這場(chǎng)拍賣(mài)最終給我們提了個(gè)醒，在當(dāng)下信息越來(lái)越透明的狀況下，公開(kāi)的拍賣(mài)市場(chǎng)里已經(jīng)很少有憑著純粹的信息差去“撿漏”的情況了。更多的“漏”，是存在于對(duì)復(fù)雜信息的處理能力之中，對(duì)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)的化解能力之中，以及對(duì)資產(chǎn)潛在價(jià)值的重估能力之中的。競(jìng)得者所賭的并非運(yùn)氣，而是自身的專業(yè)判斷以及執(zhí)行效率。這棟價(jià)值83.2萬(wàn)元的黃姚鎮(zhèn)自建房，它的成交并非交易的終結(jié)，而是一切價(jià)值考驗(yàn)的真正起始。