（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

王建國(guó)與李秀英系夫妻，育有三名子女：長(zhǎng)女王芳、次子王強(qiáng)、幼子王偉。

王建國(guó)于1985年去世，生前無(wú)遺囑；李秀英于2021年12月去世。

位于北京市的一號(hào)房屋，原為王建國(guó)單位于1985年分配的福利公房。

2017年，李秀英依據(jù)房改政策，使用王建國(guó)工齡折抵部分房款，將房屋購(gòu)為私產(chǎn)，登記在自己名下。

該房屋被認(rèn)定為王建國(guó)與李秀英的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，二人去世后未進(jìn)行遺產(chǎn)分割。

2021年9月，李秀英與其孫子張磊（王芳之子）簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣合同》，約定以170萬(wàn)元將一號(hào)房屋“出售”給張磊。

但雙方均承認(rèn)：未實(shí)際支付房款，真實(shí)目的是讓張磊憑借房屋產(chǎn)權(quán)獲得優(yōu)質(zhì)小學(xué)入學(xué)資格。

當(dāng)時(shí)，次子王強(qiáng)正在服刑，戶籍仍在一號(hào)房屋，對(duì)過(guò)戶毫不知情。

2022年，張磊兒子順利入學(xué)。王強(qiáng)出獄后發(fā)現(xiàn)房屋已過(guò)戶，遂與其他繼承人共同主張權(quán)利。

王芳作為原告起訴，請(qǐng)求：

? 確認(rèn)李秀英與張磊簽訂的《房屋買(mǎi)賣合同》無(wú)效。

張磊辯稱：

“只是臨時(shí)過(guò)戶給孩子上學(xué)用，房子還是家里的?！?/strong>

二、裁判結(jié)果

? 確認(rèn)李秀英與張磊就一號(hào)房屋簽訂的《北京市存量房屋買(mǎi)賣合同》無(wú)效。

三、法院說(shuō)理要點(diǎn)

名為買(mǎi)賣，實(shí)為借名過(guò)戶，缺乏真實(shí)交易意思

雙方自認(rèn)未支付房款，且過(guò)戶后仍由原家庭成員居住，不具備買(mǎi)賣合同的基本特征。

行為構(gòu)成《民法典》第146條“虛假意思表示”

“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無(wú)效。”

→ 本案“買(mǎi)賣”僅為入學(xué)工具，屬典型通謀虛偽行為，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

損害其他繼承人合法權(quán)益

一號(hào)房屋系全體繼承人共有遺產(chǎn)，未經(jīng)共有人同意擅自處分，侵害王強(qiáng)等人的繼承權(quán)。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)）

“假買(mǎi)賣真借名”極易引發(fā)糾紛

為落戶、入學(xué)、避稅等目的簽訂虛假合同，一旦家庭關(guān)系變化（如離婚、反悔、其他繼承人出現(xiàn)），極易被訴無(wú)效。

未付款+無(wú)交割=虛假交易鐵證

法院判斷是否真實(shí)買(mǎi)賣，核心看：是否付款、是否交房、是否實(shí)際控制。三者皆無(wú)，基本認(rèn)定無(wú)效。

繼承開(kāi)始后，房產(chǎn)即為共有，單方處分無(wú)效

被繼承人死亡后，遺產(chǎn)自動(dòng)轉(zhuǎn)為繼承人共有，任何一人不得擅自出售、贈(zèng)與或抵押。

服刑、失聯(lián)、未成年，均不喪失繼承權(quán)

只要未明確放棄，所有第一順位繼承人均享有平等份額，處分房產(chǎn)須全體同意。

入學(xué)政策≠產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法理由

教育資源分配規(guī)則，不能成為規(guī)避物權(quán)法的理由。建議通過(guò)租賃備案、親屬投靠等合法方式解決入學(xué)問(wèn)題。

提醒：涉及房改房、工齡購(gòu)房、繼承未析產(chǎn)的房產(chǎn)，務(wù)必先完成繼承公證或析產(chǎn)訴訟，再考慮任何處置，否則“省事”變“惹事”。