廣州房價百年真相：決定房子價值的，從來只有一個“廠”字

廣州房價持續(xù)下跌，讓不少人慌了神，但你以為廣州房價是靠炒作起來的？錯了！從100年前到現(xiàn)在，決定房子價值的核心只有一個字——“廠”。別誤會，這里的“廠”不只是工廠，更是貿(mào)易場、生意場，是所有產(chǎn)業(yè)的統(tǒng)稱。

如今廣州的房價格局，其實早已在1919年孫中山先生《建國方略》的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃里埋下伏筆。今天花8分鐘，帶你穿越百年廣州，看懂產(chǎn)業(yè)與房價的終極密碼。我是封先生，一個深度拆解財經(jīng)與房產(chǎn)真相的博主。

第一幕：百年前的產(chǎn)業(yè)核心，定調(diào)初代房價

時間拉回100多年前，當時廣州的工薪階層、企業(yè)高管、外資官員，首選居住地既不是白云山，也不是越秀山，而是沙面。核心原因不是風(fēng)景好、格局優(yōu)，而是隔壁就是清政府唯一的對外貿(mào)易窗口——十三行，這里是當時全中國的產(chǎn)業(yè)核心。

巔峰時期，十三行的年交易額占全球總量的三成，全世界20%的財富都在這條狹長航路里流轉(zhuǎn)。對當時的人來說，房子離港口越近、離貿(mào)易越近，能抓住的機會就比別人多八分。

如果說貿(mào)易是廣州的A面，那民國后的制造業(yè)就是它的B面。1919年孫中山先生《建國方略》出臺后，后續(xù)陳濟棠主政廣州時狠抓工業(yè)：當時廣州城內(nèi)人口密集、流入量大，沿江岸邊的西村與珠江南岸，逐漸發(fā)展成工業(yè)帶，集中了全國最先進的電力廠、水泥廠、造紙廠、紡織廠——這可是第二次工業(yè)革命后，脫離農(nóng)業(yè)、靠電力崛起的“高新技術(shù)制造廠”，相當于當年的琶洲。

更令人意外的是，戰(zhàn)爭竟成了早年房價暴漲的開端。民國時期廣州大多是自建房屋，1932年日軍侵占廣州后，住宅用地價格暴漲三倍有余，每畝漲到4萬銀元；個別核心區(qū)段地塊，一畝甚至能賣到200萬銀元，約等于現(xiàn)在的4億元。同年，國民黨機關(guān)報還報道過一則驚人消息：省財政大樓旁惠愛路的某洋房地塊，每畝售價高達420萬元，按現(xiàn)在物價折算，每畝價值竟達8.4億人民幣。難怪當時月工資2萬銀元的魯迅等人，也只能租房居住。

最硬核的是廣州人的產(chǎn)業(yè)韌性：1937年，日軍對廣州轟炸長達一年多，轟炸重點正是西村、海珠西北的工業(yè)帶。即便在狂轟濫炸下，工人們?nèi)栽趶U墟上照常開工，隨壞隨修、堅持生產(chǎn)——因為這里是廣州的工業(yè)命脈，有工廠就有工作，一家子才能活下去?！皣@工廠而居”的理念，從那時起就刻進了廣州的城市基因。

所以，廣州最早的城市發(fā)展軸線，就是沿著珠江這條“貿(mào)易+制造”的產(chǎn)業(yè)帶展開。那個年代的買房邏輯很樸素：要么離港口近，要么離工廠近，房子值不值錢，全看離當時的產(chǎn)業(yè)核心有多近；而對富人來說，位置好、安全性高的地段，永遠價格不菲，這一點從未變過。

第二幕：計劃經(jīng)濟時代，工廠大院綁定居住格局

建國后，廣州的城市邏輯徹底改寫，國家意志開始重塑城市格局，核心口號是“把廣州由商業(yè)城市向工業(yè)城市轉(zhuǎn)變”，一條全新的城市工業(yè)帶就此誕生——工業(yè)大道。這條修建于50年代的道路，地位極其特殊，兩側(cè)匯聚了廣州重工業(yè)的半壁江山，涵蓋造船、鋼鐵、機械、造紙等核心產(chǎn)業(yè)。

那個年代的房子，核心是廠工們居住的“工廠大院”，居住與產(chǎn)業(yè)被計劃經(jīng)濟物理捆綁，居住布局完全跟著產(chǎn)業(yè)走：你的單位在哪，家就必須在哪。邏輯簡單粗暴，卻適配當時的時代需求，對那時的人來說，能進一個好單位，就等于穩(wěn)住了一輩子的生活。計劃經(jīng)濟時期，廣州的城市骨架，就是沿著一條條工業(yè)大動脈野蠻生長的。

第三幕：改革開放三次產(chǎn)業(yè)躍遷，重塑房價天花板

改革開放后，廣州的產(chǎn)業(yè)迎來三次跨時代躍遷，每一次都重新定義了當時的房價天花板。

第一次躍遷：環(huán)市東，外貿(mào)崛起催生初代商品房

改革開放后，對外貿(mào)易、外商投資成為核心產(chǎn)業(yè)，廣交會帶來了全球客商，花園酒店、白云賓館不只是住宿場所，更是最早的涉外商務(wù)中心與超級寫字樓。圍繞這個全新的產(chǎn)業(yè)核心，廣州第一批真正意義上的商品房應(yīng)運而生，服務(wù)于外貿(mào)相關(guān)人群。當時大批港商匯聚于此，開發(fā)了中國第一個商品房小區(qū)東湖新村，還有華僑樂園。

當年這里的房價6000-8000元/平方米，而當時制造業(yè)、貿(mào)易行業(yè)職工月工資僅500元；按現(xiàn)在高新企業(yè)程序員月薪1萬元折算，相當于當時的房價，對應(yīng)現(xiàn)在約12萬元/平方米。值得一提的是，當時老荔灣、東山口的房子仍不能隨意買賣；作為“自行車王國”的廣州，自行車是主流出行工具（堪比現(xiàn)在的新能源汽車），珠江新城、海珠客村還是城區(qū)遠郊，農(nóng)村宅基地單價僅900-1000元/平方米，琶洲更便宜，折算成現(xiàn)在的房價約2萬元/平方米，且需自行建房。

第二次躍遷：天河北，產(chǎn)業(yè)升級聚焦商務(wù)辦公

隨著環(huán)市東逐漸飽和，精明的港商沿環(huán)市東路一路東移，在天河?xùn)|站、體育中心附近的大片農(nóng)地上布局。1997年，亞洲第一高樓中信大廈建成，廣州產(chǎn)業(yè)迎來第二次升級——從“倒爺式”對外貿(mào)易，轉(zhuǎn)向現(xiàn)代商業(yè)、金融、IT與服務(wù)業(yè)。對當時的人來說，商務(wù)辦公是全新事物，對標世界城市的辦公場景、商城購物，逐漸成為主流產(chǎn)業(yè)形態(tài)，人流、物流、資金流像潮水般涌向天河。天河城、市場大廈等商業(yè)地標，也隨之落地。

1996年，天河北御輝苑開盤，房價6000元/平方米，按物價折算，當時的新區(qū)房價相當于現(xiàn)在的10-12萬元/平方米。1998-1999年，國內(nèi)外發(fā)生多件大事：1997年亞洲金融風(fēng)暴后，中國經(jīng)濟從短缺轉(zhuǎn)向過剩，外商投資負增長，中央開啟改革開放后第一次大放水，全面推進住房市場化；1999年取消住房福利分配制度，住房需求逐漸釋放。

第三次躍遷：珠江新城，金融總部經(jīng)濟造就天價房產(chǎn)

2001年中國加入世貿(mào)，2002年中美領(lǐng)導(dǎo)人密集互訪，國內(nèi)環(huán)境穩(wěn)定后，外商重新涌入。面對老城區(qū)的擁擠與高房價，廣州迎來第三次、也是最頂級的產(chǎn)業(yè)躍遷——布局珠江新城。對不少中年人來說，小時候的珠江新城，是老人口中的“荒城”，是年輕人玩卡丁車的空地；后續(xù)的故事大家都熟悉：世界500強企業(yè)入駐、美國大使館遷入，這里匯聚了廣州附加值最高的產(chǎn)業(yè)——金融與總部經(jīng)濟。一棟寫字樓一年創(chuàng)造的GDP，可能堪比過去一個區(qū)；最高薪的崗位、最高凈值的人群，共同撐起了這里的產(chǎn)業(yè)核心。

2008年，仍在建設(shè)中的珠江新城利亞灣，房價已達3.8萬元/平方米，當年廣州平均月薪4000元，這個曾瀕臨爛尾的新區(qū)，房價相當于現(xiàn)在的10萬元/平方米級別。2013年美國大使館遷入，2014年廣州塔、東西塔“三塔鼎立”；同年全球爆發(fā)多重危機（埃博拉疫情、馬航失聯(lián)、烏克蘭危機升級），而中國局勢穩(wěn)定，外資流入量首次超過美國，成為全球第一，珠江新城房價也迎來真正爆發(fā)，一路飆升。

很多人以為這是炒房或規(guī)劃紅利，實則核心邏輯是：全球危機下中國環(huán)境穩(wěn)定，廣州精準引入歐美貿(mào)易、金融產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)聚集催生真實住房需求，房產(chǎn)價值才實現(xiàn)天價變現(xiàn)。從環(huán)市東的港商貿(mào)易金融，到珠江新城的歐美貿(mào)易金融，再到廣州人記憶里的鋼鐵廠、造船廠、立白大廈，本質(zhì)都是服務(wù)于“廣州貿(mào)易”的核心目標。

廣州的工商歷史，始終圍繞工業(yè)與商貿(mào)展開；這一百年的城市規(guī)劃，也從未偏離1919年孫中山先生“南方大港”的終極目標——正如書記所說，先生當年的愿景，如今正在一一實現(xiàn)。當年先生因理念超前，被愚昧民眾稱為“孫大炮”，如今再看，皆是遠見。

結(jié)語：看懂產(chǎn)業(yè)邏輯，才懂廣州房價本質(zhì)

如今的廣州，有了新時代的目標：工業(yè)聚焦新科技，商貿(mào)面向全球，不再局限于過去的輕重工業(yè)，也不止依賴港商、歐美資本。廣州從來不是跟其他城市對比，而是與百年前的自己較勁，一步步兌現(xiàn)先生的愿景。

對普通人來說，我寫這篇百年廣州房價史，核心是想告訴大家：房價的核心是需求，而居住需求永遠圍繞產(chǎn)業(yè)展開——從百年前的十三行，到如今的珠江新城，從未偏移。我們沒必要為沒有產(chǎn)業(yè)支撐的地方，付出高額房價，承受流通性不足的風(fēng)險。一部廣州百年買房史，本質(zhì)就是一部廣州產(chǎn)業(yè)變遷史。

當然，房價與產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)，可通過“產(chǎn)業(yè)勢能、資產(chǎn)內(nèi)核、市場博弈、風(fēng)險危機”四個維度、12項指標分析，分值直接決定資產(chǎn)上限。