（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

案情介紹

張先生與李女士育有三子：長(zhǎng)子張建國(guó)、次子張建軍、三子張建民。張先生于2012年去世，李女士于2021年去世。

2007年，因舊城改造，張先生一家位于某胡同的房產(chǎn)被拆遷。張先生、張建國(guó)、張建軍三人各自作為獨(dú)立被拆遷人，分別與乙公司簽訂拆遷協(xié)議，并各自取得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房資格。

2008年，張先生以自己名義與甲公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購(gòu)買一號(hào)房屋（707室），總價(jià)近30萬(wàn)元。該房屋于2011年登記在張先生名下。

張建軍主張：

實(shí)際是他借用父親張先生的購(gòu)房資格購(gòu)買了一號(hào)房屋，全部房款、契稅、物業(yè)費(fèi)、裝修費(fèi)均由其支付，且自2013年起一直居住至今。雙方存在口頭“借名買房”約定，房屋應(yīng)歸其所有。

張先生去世后，張建軍多次要求大哥張建國(guó)、弟弟張建民配合過戶，均遭拒絕。二人認(rèn)為：

一號(hào)房屋登記在父親名下，屬于父母遺產(chǎn)；

張建軍僅是代繳費(fèi)用，有公證書證明系受父親委托；

父母生前從未同意過戶，張建軍還在2017年人民調(diào)解中簽字同意母親處置該房。

此外，另有一套登記在張建軍名下的二號(hào)房屋，2023年經(jīng)法院A號(hào)調(diào)解書確認(rèn)為父母遺產(chǎn)，由張建國(guó)補(bǔ)償張建軍143萬(wàn)元后過戶。

張建軍遂起訴，請(qǐng)求確認(rèn)其與父親存在借名買房關(guān)系，并判令兩兄弟協(xié)助將一號(hào)房屋過戶至其名下。

裁判結(jié)果

法院判決：

一、確認(rèn)張建軍與張先生就一號(hào)房屋存在借名買房合同關(guān)系；

二、張建國(guó)、張建民于判決生效后七日內(nèi)，協(xié)助張建軍辦理一號(hào)房屋過戶手續(xù)。

法院說理

本案核心爭(zhēng)議：父子之間是否存在借名買房合意？

法院綜合全案證據(jù)，從四方面認(rèn)定借名關(guān)系成立：

1. 雙方均有獨(dú)立購(gòu)房資格，具備“互換”基礎(chǔ)

張先生與張建軍在同一天各自簽署拆遷協(xié)議，分別取得經(jīng)適房指標(biāo)，說明兩人均可獨(dú)立購(gòu)房，不存在“必須借用”情形，但正因如此，互換指標(biāo)更顯合理。

2. 出資、裝修、長(zhǎng)期居住均由張建軍完成

購(gòu)房款、契稅、物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等全部由張建軍支付；

房屋交付后由其裝修并連續(xù)居住十余年；

相關(guān)票據(jù)、入住通知、繳費(fèi)憑證均由其持有——符合“實(shí)際權(quán)利人”特征。

3. 另一套房（二號(hào)房屋）已按遺產(chǎn)處理，反向印證一號(hào)房屋非遺產(chǎn)

登記在張建軍名下的二號(hào)房屋，在2023年A號(hào)調(diào)解書中被認(rèn)定為父母遺產(chǎn)并作價(jià)分割；

若一號(hào)房屋也是遺產(chǎn)，家庭完全可在同一調(diào)解中一并處理，但各方未提及，側(cè)面說明家庭內(nèi)部認(rèn)可一號(hào)房屋歸屬?gòu)埥ㄜ姟?/strong>

4. 人民調(diào)解記錄未否定借名關(guān)系

2017年調(diào)解中，張建軍雖同意母親“處置”房產(chǎn)，但未明確放棄所有權(quán)，且調(diào)解卷宗無最終處置結(jié)果；

結(jié)合錄音、付款憑證等，法院認(rèn)為其當(dāng)時(shí)系配合家庭協(xié)商，非承認(rèn)房屋為遺產(chǎn)。

至于張建國(guó)提交的“委托公證書”，法院認(rèn)為：

公證僅證明張先生曾委托張建軍代繳費(fèi)用，不能否定雙方此前關(guān)于房屋歸屬的真實(shí)約定。委托行為與借名買房可并存。

綜上，法院認(rèn)定借名買房關(guān)系成立，繼承人應(yīng)履行過戶義務(wù)。

律師提示

本文由北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理，關(guān)鍵提醒：

借名買房即使無書面合同，也可通過出資+占有+資格背景綜合認(rèn)定；

父子、兄弟間借名更需留痕：保留付款憑證、溝通記錄、居住證明至關(guān)重要；

繼承人不得以“不知情”對(duì)抗真實(shí)權(quán)利人：若借名關(guān)系成立，房屋不屬于遺產(chǎn)；

人民調(diào)解中的表態(tài)不等于放棄產(chǎn)權(quán)：需結(jié)合上下文判斷真實(shí)意思；

經(jīng)濟(jì)適用房借名存在政策風(fēng)險(xiǎn)，但若已滿五年且能證明真實(shí)權(quán)屬，法院仍可能支持過戶。

涉及借名買房、繼承過戶、家庭房產(chǎn)確權(quán)等糾紛，建議盡早咨詢專業(yè)律師，避免“住著房子卻拿不到證”。