來源 ：深圳淘房志

淘房志現(xiàn)場實拍

“這一片，四個小區(qū)、6000多戶，那可不越賣越便宜嗎？”

近日，淘房君得到消息，這兩年羅湖最火的小區(qū)--觀山盛苑的單價已經(jīng)“內(nèi)卷”到了最低3字頭起。

常規(guī)來說，小區(qū)成交價量應(yīng)該是成正比，這里成交價反而伴隨著成交量持續(xù)走低。

在實地考察中，其中一位業(yè)主跟淘房君大吐苦水，“2023年那會兒，我這套房可以賣300多萬，現(xiàn)在已經(jīng)降了50萬，價格這么劃算，還沒賣出去。”

中介告訴淘房君，這個業(yè)主價格一直是2萬、3萬、5萬的下調(diào)，別人一下降價十幾萬，自然比他賣得快。

經(jīng)過實地走訪，淘房君認(rèn)為，觀山盛苑“火起來”是必然的，價格便宜、學(xué)校普高率直逼深中，但部分房源存在“致命缺陷”，看房可得擦亮眼睛了。

觀山盛苑成交持續(xù)活躍、內(nèi)部分化明顯

部分戶型看似方正、實則“暗藏玄機”

觀山盛苑是羅湖“二線插花地”棚戶區(qū)改造項目，2022年入伙，2023年拿房產(chǎn)證，足足有2700余套房源。

淘房志現(xiàn)場實拍

小區(qū)共5棟住宅樓，最高樓棟達到了51層，內(nèi)部有園林、兒童活動場所等。

從2023年開始，小區(qū)的成交就特別活躍，基本上每個月都是10套以上的成交。

觀山盛苑戶型面積段很多，有1房、2房、3房、4房可選，熱門成交房源是2-3房住宅。

淘房君實地看了幾套單價很低的房源，基本上都是毛坯，戶型設(shè)計各有各的缺點。

目前，小區(qū)內(nèi)單價最便宜的房源，是一套50多平的兩房，單價3.7萬/平。

由于該房源的廚房、衛(wèi)生間采光很差，故業(yè)主對外報價213萬，實際上還有很大的談價空間。

另外一套建面62平的3房，業(yè)主報價不到250萬，折算單價不到4萬一平；客廳采光面全部被臥室擋住，廚房和衛(wèi)生間跟“暗室”區(qū)別不大。

稍微好一點的戶型，尤其是廳出陽臺的戶型，單價都是在4萬/平以上。

淘房君看過一套廳出陽臺的3房，廚房也帶小陽臺，建面81平、總價340萬，單價接近4.2萬一平。

中介跟淘房君說，這樣采光好的房子，本身價格也不高，只要業(yè)主愿意稍微降價，很快就能賣出去了。

淘房君看來，觀山盛苑很像一個微型的獨立市場，市場存在明顯分化；

好的戶型貴但好買；不好的戶型價格業(yè)主打“價格戰(zhàn)”，出貨速度也不快。

除了戶型影響，競品也給了小區(qū)業(yè)主很大的壓力。

觀山盛苑這一片還有觀山瑞苑、觀山嘉苑、觀山祥苑等，四個小區(qū)一共有6000多戶，大家戶型、位置都大差不差，業(yè)主想要盡快賣出房子，就看誰舍得“割肉”。

觀山盛苑地段不錯、配套成熟

對口“黑馬”學(xué)校

自住的購房者可以考慮

觀山盛苑距離最近的地鐵站是5號線布心站，距離不近，步行要10多分鐘。

樓下還有個公交站臺--“戒毒所”站。

自駕的話，出來是金稻田路，高峰期容易堵車。

小區(qū)自帶底商，可以滿足日常生活所需，附近還有布吉萬象匯、天河城等大型商場，娛樂、購物方便。

淘房志現(xiàn)場實拍

在教育配套上，項目樓下有個金鵬幼兒園。

淘房志現(xiàn)場實拍

周邊的學(xué)校有香港中文大學(xué)（深圳）附屬禮文學(xué)校、東曉小學(xué)、布心小學(xué)、翠園東曉中學(xué)等，屬于大學(xué)區(qū)招生。

其中，香港中文大學(xué)（深圳）附屬禮文學(xué)校是很多購房者選擇觀山盛苑的一個重要原因。

該校是羅湖區(qū)與頂級高校在基礎(chǔ)教育領(lǐng)域合作辦學(xué)的第一家學(xué)校，2022年開始招生。

其今年中考的普高率達到82%，在羅湖僅次于深中，跟翠園中學(xué)、翠園東曉持平，確實是一匹“黑馬”。

總的來說，觀山盛苑綜合性價比不錯，但需要注意的是部分戶型廚房、衛(wèi)生間光線不行，一定要實地去看不同的單位戶型。

如果想買在羅湖、且自己預(yù)算有限的家庭，觀山盛苑可以看一看，總價低，好上車，再加上教育資源確實不錯，孩子上學(xué)問題也不用太擔(dān)心。