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一、案情介紹

2021年1月，劉明遠在甲公司居間下，與自稱代表配偶的周志強簽訂《房屋買賣合同》，約定購買登記在周志強妻子名下的一號房屋。簽約當日，周志強另簽署一份《承諾書》，承諾其配偶知情并同意出售房屋；如不屬實，愿向買方支付“相當于定金金額的補償金”，并向中介公司支付“相當于傭金的補償金”。

劉明遠當日支付定金10萬元。但幾天后，網(wǎng)簽未能完成，周志強拒絕繼續(xù)履約。隨后，其配偶明確表示對賣房一事毫不知情。

劉明遠遂起訴周志強及其配偶，要求解除合同、退還定金，并索賠違約金286萬元。法院經(jīng)審理認定：周志強屬無權(quán)代理，合同對其配偶不發(fā)生效力；綜合考慮交易僅處于定金階段、房屋未漲價、買方亦未盡審慎義務等因素，酌定周志強賠償違約金20萬元。該判決經(jīng)二審維持，已生效。

此后，劉明遠又以《承諾書》為依據(jù)，另行起訴，要求周志強支付100萬元“定金補償金”及14.3萬元“中介費補償金”，并要求其配偶承擔連帶責任。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

駁回劉明遠的全部訴訟請求。

理由：本案實質(zhì)系就同一違約行為重復主張賠償，《承諾書》所涉補償金性質(zhì)屬于違約金，已在前案中綜合處理，不得再次索賠。

三、法院說理

《承諾書》并非獨立合同，而是買賣合同的附屬文件

法院指出，《承諾書》與房屋買賣合同同日簽署，目的是強化出賣人代理權(quán)限的真實性，其內(nèi)容依附于主合同，未創(chuàng)設(shè)新的法律關(guān)系。

違約責任已在前案全面處理

生效的A號、B號判決已認定周志強構(gòu)成無權(quán)代理，并結(jié)合實際損失、過錯程度等因素，酌定違約金20萬元。該金額已涵蓋因違約導致的全部合理損失。

“100萬補償金”實為變相違約金，不得重復主張

《承諾書》中所謂“定金相當?shù)难a償金”，本質(zhì)仍是違約責任形式。根據(jù)《民法典》規(guī)定，違約金應以實際損失為基礎(chǔ)，過分高于損失的部分不予支持。原告未證明存在超出20萬元的新?lián)p失，故其主張缺乏依據(jù)。

中介費補償金無權(quán)代為主張

劉明遠并非中介費的權(quán)利人，無權(quán)代替甲公司向周志強索賠所謂“傭金補償金”，該項訴請主體不適格。

配偶不承擔連帶責任

因房屋買賣合同對其不發(fā)生效力，且《承諾書》系周志強個人簽署，無證據(jù)表明用于夫妻共同生活或經(jīng)營，故不構(gòu)成夫妻共同債務。

四、律師提示

本案揭示了一個常見誤區(qū)：部分購房者誤以為“簽了高額承諾書就能拿百萬賠償”，但法院更關(guān)注實際損失與公平原則。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團隊提醒：

違約金不是“寫多少就賠多少”，法院會根據(jù)實際履行情況、損失證據(jù)、雙方過錯綜合調(diào)整；

同一違約行為不得通過更換名目（如“補償金”“違約金”“賠償金”）重復索賠；

購房時務必核實產(chǎn)權(quán)人身份，若非本人簽約，應要求出具公證委托書，避免陷入無權(quán)代理風險。