觀點(diǎn)網(wǎng) 12月19日，南京本年度最后一場大規(guī)模土拍收官，集中出讓的11宗地塊全部成交，總收金約81億元。

此次土拍是繼12月18日出讓4幅地塊后，南京連續(xù)第二日集中供地，吸引了7家品牌房企競逐。

其中，河西中部核心區(qū)NO.2025G90地塊成為焦點(diǎn)，經(jīng)61輪激烈競價(jià)，最終由南京奧體建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司以16.11億元競得，溢價(jià)率26.35%，是當(dāng)日唯一溢價(jià)成交地塊。

該地塊成交樓面價(jià)高達(dá)45325元/平方米，一舉超越了由葛洲壩中國府（河西南G14地塊）自2016年5月13日起保持的45213元/平方米單價(jià)紀(jì)錄，比原紀(jì)錄高出112元/平方米，成為南京新“單價(jià)地王”。

G90地塊位于建鄴區(qū)燕山路以西、楠溪江西街以南，四至為東至燕山路，南至規(guī)劃支路，西至規(guī)劃支路，北至楠溪江西街。規(guī)劃用地性質(zhì)為R2二類居住用地，出讓面積22214.65平方米，容積率區(qū)間為1.01至1.6，建筑高度≤80米。地塊掛牌起始價(jià)12.75億元，起拍樓面價(jià)為35872元/平方米，最終成交總價(jià)16.11億元。

該地塊地處發(fā)展成熟的河西中部核心，北端毗鄰?qiáng)W體中心，南端隔河西大街與國際博覽中心、河西金融城、國金中心相望，東北方向有華新城、華采天地等商業(yè)設(shè)施，西側(cè)及西南方向環(huán)繞著仁恒江灣城、融僑中央花園、碧瑤花園、濱江壹號(hào)等高端住宅區(qū)。

其中，仁恒江灣城為河西板塊標(biāo)桿項(xiàng)目，自2006年拿地后分期開發(fā)，價(jià)格從一期1.5萬元/平方米逐步攀升，2015年四期曾達(dá)3.5-4.1萬元/平方米，2021年前后最高接近9-10萬元/平方米。

但2025年末市場回調(diào)，四期部分房源成交價(jià)回落至約4.8萬元/平方米，一、二期甚至出現(xiàn)3萬元/平方米左右，價(jià)格已普遍下行。

另一關(guān)鍵參照是河西南部板塊前“地王”項(xiàng)目葛洲壩中國府（河西南G14地塊）。

2016年5月，經(jīng)過25輪激烈競價(jià)，葛洲壩地產(chǎn)以總價(jià)32.8億元競得地塊，樓面價(jià)高達(dá)45213元/平方米，這一價(jià)格在當(dāng)時(shí)刷新了南京土地市場紀(jì)錄。

葛洲壩中國府在2018年至2019年間入市銷售，主力戶型面積在190至290平方米之間，并于2020年前后完成交付。當(dāng)前，該項(xiàng)目在二手房市場掛牌均價(jià)普遍在6-7萬/平方米。

葛洲壩于2022年7月在同一板塊競得的G29地塊（中寧府），樓面價(jià)39964元/平方米，定位為“中國府2.0”，目前仍在建設(shè)中。

此次拿地的南京奧體建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司，最初是為建設(shè)河西奧體新城而于2003年初成立的項(xiàng)目公司。

在南京市政府主導(dǎo)下，奧體建設(shè)承擔(dān)了占地100萬平方米、建筑面積近120萬平方米的奧體新城開發(fā)，陸續(xù)建成了清竹園、木樨園、翠杉園、丹楓園、海棠園等園區(qū)。

資料顯示，奧體建設(shè)最早在河西南部布局可以追溯到2013年4月2日，與萬科、金地、恒大等房企經(jīng)過37輪競價(jià)后，以33.6億元競得河西南部G09地塊，樓面價(jià)11124元/平方米。

2024年6月19日，奧體建設(shè)經(jīng)47輪競價(jià)，以17.4億元競得河西南部G11地塊，成交樓面價(jià)達(dá)43888元/平方米，溢價(jià)率15.23%。該地塊容積率上限為1.01，建筑限高35米，且不得配置商業(yè)，屬稀缺低密度純宅地，樓面價(jià)在當(dāng)時(shí)位列南京歷史第二。

進(jìn)入2025年，奧體建設(shè)投資節(jié)奏加快。10月28日，奧體建設(shè)以10.08億元競得秦淮區(qū)南部新城G56地塊，延伸到河西以外核心區(qū)。

12月19日，再度于河西競得上述“地王”項(xiàng)目，創(chuàng)下區(qū)域樓面價(jià)歷史新高。

回顧河西地價(jià)變遷，自2013年以來，樓面價(jià)實(shí)現(xiàn)從“萬元”到“四萬五千元”跨越。

2013年，五礦地產(chǎn)以38.6億元競得河西南G05地塊，樓面價(jià)10721元/平方米，成為河西南部首幅破萬的純住宅地。

2016年5月13日，葛洲壩以32.8億元競得河西南G14地塊，樓面價(jià)45213元/平方米，創(chuàng)下南京單價(jià)地王紀(jì)錄，此后長達(dá)九年半時(shí)間內(nèi)未被撼動(dòng)。

同日，電建金茂聯(lián)合體以總價(jià)69.6億元競得相鄰的G12、G13地塊，樓面價(jià)分別達(dá)到37027元/平方米和36890元/平方米。

今年4月30日，招商蛇口經(jīng)過226輪競價(jià)，以32.04億元、樓面價(jià)45053元/平方米競得河西中G28地塊，實(shí)質(zhì)性刷新南京地價(jià)歷史第二紀(jì)錄。

本次其余10宗地塊以底價(jià)成交，分布于南部新城、雨花、棲霞、江寧、浦口等多個(gè)區(qū)域，競得方也以地方國企或平臺(tái)公司為主。

南部新城G86由南京信城置業(yè)（中信泰富地產(chǎn)）以8.51億元底價(jià)競得，樓面價(jià)約25417元/平方米；金融城四期G92由江蘇銀行以7.8億元底價(jià)競得，將引入百億級(jí)超級(jí)總部；城南小行G93由南京堯智匯科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司以3.11億元競得，樓面價(jià)約19404元/平方米，將由金基開發(fā)。

其余地塊分布在燕子磯、仙林湖、麒麟、江浦、江北研創(chuàng)園、江寧科學(xué)園等地，樓面價(jià)在8051元/平方米至16088元/平方米之間。

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