（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2020年2月1日，村民趙建國(guó)（化名）與劉志強(qiáng)（化名）簽訂《房屋買賣協(xié)議》，以56萬元價(jià)格購(gòu)買位于某村的一號(hào)宅院，包括正房5間、東廂房3間、西廂房3間，并當(dāng)場(chǎng)付清全款。劉志強(qiáng)將宅院及《集體土地建設(shè)用地使用證》一并交付。

該宅院原登記土地使用者為王德發(fā)。根據(jù)趙建國(guó)提交的流轉(zhuǎn)材料顯示，該宅院歷經(jīng)多次轉(zhuǎn)讓：

王德發(fā)于2002年將宅院出售給李文斌；

李文斌于2007年轉(zhuǎn)賣給周立軍；

周立軍于2012年出售給劉志強(qiáng)；

最終，劉志強(qiáng)于2020年將宅院出售給趙建國(guó)，并將此前歷次買賣協(xié)議原件一并移交。

趙建國(guó)系該村農(nóng)業(yè)家庭戶口，屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，具備取得本村宅基地上房屋的資格。

交房后，趙建國(guó)對(duì)房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修（刮白、更換門窗），并攜家人入住至今。

然而，數(shù)年后劉志強(qiáng)突然反悔，稱“當(dāng)初賣便宜了”，要求收回房屋，甚至試圖驅(qū)趕趙建國(guó)一家。多次協(xié)商無果后，趙建國(guó)起訴至法院，請(qǐng)求確認(rèn)雙方于2020年2月1日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》合法有效。

被告劉志強(qiáng)經(jīng)法院合法傳喚，未出庭應(yīng)訴，亦未提交答辯意見或證據(jù)。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 確認(rèn)趙建國(guó)與劉志強(qiáng)于2020年2月1日簽訂的《房屋買賣協(xié)議》有效。

三、法院說理

1. 買方具備本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，交易主體適格

趙建國(guó)戶籍為本村農(nóng)業(yè)家庭戶，依法有權(quán)受讓本集體土地上的房屋。根據(jù)當(dāng)前司法實(shí)踐，同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間的農(nóng)村房屋買賣，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效。

2. 協(xié)議真實(shí)、價(jià)款清晰、履行完整

雙方簽署書面協(xié)議，明確房屋范圍、價(jià)款（56萬元）、交付方式；

趙建國(guó)當(dāng)日付清全款，劉志強(qiáng)交付房屋及《集體土地建設(shè)用地使用證》；

趙建國(guó)已實(shí)際占有、裝修并居住多年，形成穩(wěn)定生活狀態(tài)。

3. 宅基地使用權(quán)隨房屋一并轉(zhuǎn)移，符合政策導(dǎo)向

雖然宅基地所有權(quán)歸村集體，但地上房屋可依法轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)隨之由買受人繼續(xù)使用。本案未向非本村人員或城鎮(zhèn)居民出售，不觸及“禁止城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)房”的法律紅線。

4. 賣方反悔違背誠(chéng)信原則，法院不予支持

劉志強(qiáng)在收款交房多年后以“價(jià)格低”為由反悔，既無法律依據(jù)，也違背民事活動(dòng)最基本的誠(chéng)實(shí)信用原則。其拒不到庭，視為放棄抗辯權(quán)利，不影響合同效力認(rèn)定。

四、律師提示

本案為農(nóng)村房屋交易提供重要參考：

? 同村村民之間買賣農(nóng)房，只要買方是本集體成員，通常合法有效；

? 保留歷次流轉(zhuǎn)協(xié)議、付款憑證、土地證、居住證明等，是維權(quán)關(guān)鍵；

? 若買方為城鎮(zhèn)戶口或外村村民，合同極可能被認(rèn)定無效，風(fēng)險(xiǎn)極高；

?? 即使沒有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，只要交易真實(shí)、身份合規(guī)，仍可通過訴訟確權(quán)。

北京房地產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)提醒：

購(gòu)買農(nóng)村房屋前務(wù)必做到“三查”：

1. 查身份：確認(rèn)自己是否為本村農(nóng)業(yè)戶口；

2. 查權(quán)屬：核實(shí)賣方是否為真實(shí)權(quán)利人，查看歷次買賣鏈條；

3. 查手續(xù)：盡量簽署書面協(xié)議，保留付款記錄、交接清單、土地使用證等。

一旦發(fā)生糾紛，及時(shí)起訴確認(rèn)合同效力。