重磅！年末北京再次發(fā)布了樓市新政——《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》，自2025年12月24日起施行。

坦率地說(shuō)，無(wú)論歷史進(jìn)程如何向前，北京和上海的房產(chǎn)始終是中國(guó)核心資產(chǎn)中的核心。

今年8月，北京已出臺(tái)過(guò)一輪樓市政策，僅隔四個(gè)月再次加碼，這說(shuō)明上一輪政策的效果并未完全達(dá)到預(yù)期。雖然大家都知道“擠牙膏”式松綁可能見效有限，但在當(dāng)前環(huán)境下，誰(shuí)也不敢貿(mào)然采取過(guò)于激進(jìn)的措施。這種漸進(jìn)式調(diào)整也有其好處——如果這次效果不彰，下一次還可以繼續(xù)放寬。

這次政策最巧妙的一點(diǎn)在于“精準(zhǔn)松綁”：核心區(qū)繼續(xù)從嚴(yán)管控、抑制投機(jī)，而郊區(qū)則放開限購(gòu)、加快去庫(kù)存，同時(shí)引導(dǎo)人口向五環(huán)外流動(dòng)，既緩解了城區(qū)壓力，也有利于推進(jìn)職住平衡。

最直接受益的，是那些在北京打拼數(shù)年、有穩(wěn)定收入，卻因社保年限“卡在臨界點(diǎn)”的人。對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，新政無(wú)異于一張“購(gòu)房快車票”。

實(shí)際上，下一步才是關(guān)鍵。從上輪的“5年改2年”，到這次的“2年改1年”，下一步很可能就是“1年改0年”，即五環(huán)外完全放開限購(gòu)。

那么問(wèn)題來(lái)了：下一步何時(shí)會(huì)來(lái)？上一輪是8月，這一輪是12月，如果按相同時(shí)間間隔推算，或許就在明年4月前后。

所以說(shuō)，這次政策雖有力度，但也不算特別大。例如針對(duì)京籍家庭，只有多子女家庭才可在五環(huán)內(nèi)購(gòu)買第三套——這意味著即便我現(xiàn)在緊急計(jì)劃再生一個(gè)孩子，也要等到明年10月之后才符合資格。不過(guò)，首套、二套利率拉平，這一點(diǎn)的作用不容小覷。

想起我一位非京籍的朋友，之前為了買房，通過(guò)中介連續(xù)繳納了好幾年社保。今年年中我問(wèn)他社保夠不夠年限了，他說(shuō)已經(jīng)交滿，卻開始觀望了——因?yàn)榻鼛啄攴績(jī)r(jià)一直在跌。他甚至半開玩笑地說(shuō)：“感謝限購(gòu)政策，讓我少虧了幾百萬(wàn)。”

而現(xiàn)在，他可能要重新算一筆賬了。

從需求端看，潛在購(gòu)房群體已被明顯激活。根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2024年全市常住外來(lái)人口約850萬(wàn)，其中符合“已繳納1–2年社保、有購(gòu)房意愿”條件的家庭，保守估計(jì)超過(guò)30萬(wàn)戶。即便只有10%的人因新政提前入市，也將釋放約3萬(wàn)套的剛性及改善需求。

而多子女家庭雖然占比不高（北京二孩及以上家庭約占12%），但購(gòu)買力強(qiáng)、置換意愿明確，屬于高確定性需求。尤其在學(xué)區(qū)、醫(yī)療、交通配套成熟的五環(huán)內(nèi)區(qū)域，這類家庭對(duì)“第三套房”的需求并非出于投資，而是實(shí)實(shí)在在的生活擴(kuò)容。

那么，哪些房源會(huì)成為市場(chǎng)焦點(diǎn)？

答案很清晰：五環(huán)外地鐵沿線的次新房，以及五環(huán)內(nèi)的小戶型改善盤。

五環(huán)外如昌平回龍觀、房山長(zhǎng)陽(yáng)、大興西紅門等板塊，單價(jià)相對(duì)低、總價(jià)可控，加上社保門檻降至1年，將成為非京籍剛需的首選。而五環(huán)內(nèi)如海淀清河、朝陽(yáng)常營(yíng)、豐臺(tái)麗澤周邊，70–90平方米的兩居或小三居，既能滿足多子女家庭“多購(gòu)一套”的資格，又不至于總價(jià)過(guò)高，預(yù)計(jì)會(huì)成為改善型買家的主戰(zhàn)場(chǎng)。

值得留意的是，新政并未全面放開限購(gòu)。京籍普通家庭仍限購(gòu)兩套，非多子女的非京籍家庭在五環(huán)內(nèi)仍需2年社保。這說(shuō)明政策守住了一條底線：防止投機(jī)資金涌入核心城區(qū)推高房?jī)r(jià)。

從金融支持角度看，取消首套與二套利率區(qū)分是一大信號(hào)。過(guò)去二套房利率上浮明顯，很大程度上抑制了改善需求。如今銀行可根據(jù)客戶資質(zhì)靈活定價(jià)，優(yōu)質(zhì)客戶的實(shí)際利率甚至可能低于之前的首套水平。再加上公積金首付比例降至25%，購(gòu)房的杠桿效應(yīng)顯著提升。

但我們也需清醒認(rèn)識(shí)到，政策只是催化劑，并非起死回生的靈丹妙藥。

目前北京二手房掛牌量仍處于高位，部分遠(yuǎn)郊板塊的去化周期超過(guò)20個(gè)月。如果缺乏持續(xù)的收入預(yù)期改善和就業(yè)穩(wěn)定作為支撐，單靠政策刺激，需求釋放可能只是脈沖式的，難以持續(xù)。

更重要的是，市場(chǎng)信心尚未完全修復(fù)。過(guò)去三年的房?jī)r(jià)回調(diào)，讓許多潛在買家形成了“買漲不買跌”的心理。即便政策利好頻出，不少人仍在等待“更低的低點(diǎn)”。這種觀望情緒，短期內(nèi)很難徹底扭轉(zhuǎn)。

不過(guò)，結(jié)合明年大概率延續(xù)的降息周期、財(cái)政政策加碼以及城市更新提速，北京樓市正站在一個(gè)關(guān)鍵的拐點(diǎn)上。

北京作為超一線城市和首都，向來(lái)具有風(fēng)向標(biāo)意義。此次房地產(chǎn)政策的松綁，也為各地樹立了范例：通過(guò)刺激房地產(chǎn)這類大額消費(fèi)，帶動(dòng)整體經(jīng)濟(jì)回暖。

從北京放松房地產(chǎn)調(diào)控的舉措可以看出，刺激住房消費(fèi)將成為接下來(lái)政策發(fā)力的重點(diǎn)之一。

本質(zhì)上，這一輪調(diào)整并非單純“救市”，而是要讓住房需求與城市發(fā)展同頻共振——既穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，又優(yōu)化人口空間布局。對(duì)于非京籍群體和城市治理而言，這可謂是一次雙贏。

最后想說(shuō)的是，如果你曾是那個(gè)因限購(gòu)而止步的“北漂”，現(xiàn)在或許可以重新打開購(gòu)房APP，適當(dāng)關(guān)注起來(lái)了。

北京房?jī)r(jià)多年不遇的市場(chǎng)底部，或許正在悄然形成。