在石景山區(qū)，冬日陽(yáng)光灑在長(zhǎng)安街西延線旁的十萬(wàn)平小區(qū)。小區(qū)內(nèi)樓體粉刷一新，道路平整干凈，車輛在標(biāo)線清晰的停車位內(nèi)有序停放。近日，在這個(gè)歷經(jīng)蝶變的老小區(qū)里，首開集團(tuán)首華物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)委會(huì)鄭重落筆，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，這不僅標(biāo)志著石景山區(qū)非經(jīng)小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化實(shí)現(xiàn)零的突破，更是北京市住宅物業(yè)服務(wù)新標(biāo)準(zhǔn)頒布后，石景山區(qū)首個(gè)成功“轉(zhuǎn)正”的非經(jīng)小區(qū)。一紙合同的背后，是政府、國(guó)企、居民多方數(shù)年的探索與實(shí)踐，為首都龐大的老舊小區(qū)體系，尤其是非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)移交后的管理難題，蹚出了一條“市場(chǎng)化、可持續(xù)”的新路。

從“輸血”到“造血” 非經(jīng)小區(qū)迎市場(chǎng)化破冰

十萬(wàn)平小區(qū)始建于20世紀(jì)70年代，17棟樓、1170戶居民。2018年，作為非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)從首鋼集團(tuán)移交首開集團(tuán)，由旗下首華物業(yè)公司接管。初來(lái)時(shí)，路面不平、設(shè)施陳舊、停車混亂，是典型“老齡”小區(qū)。“那時(shí)候，物業(yè)基本是維持型，很多問(wèn)題積重難返?！本用耜惏⒁袒貞洝?/p>

轉(zhuǎn)機(jī)始于2019年，小區(qū)納入北京市老舊小區(qū)綜合整治計(jì)劃。首開集團(tuán)發(fā)揮“建管一體”優(yōu)勢(shì)，投入實(shí)施結(jié)構(gòu)加固、節(jié)能改造、管線更新、環(huán)境提升等工程。“‘六治七補(bǔ)三規(guī)范’，小區(qū)面子、里子一起治理。”首華物業(yè)古城項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人介紹。硬件升級(jí)為后續(xù)管理打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，但實(shí)現(xiàn)從“政府輸血、國(guó)企托底”到“市場(chǎng)運(yùn)作、良性循環(huán)”的轉(zhuǎn)變，才是長(zhǎng)久之道。

停車難是首個(gè)突破口。2022年，物業(yè)聯(lián)合社區(qū)、物管會(huì)發(fā)起協(xié)商，推行共享停車管理。梳理車輛、規(guī)劃車位、安裝道閘、編號(hào)管理……最終劃出170個(gè)共享車位并實(shí)施收費(fèi)?！耙郧皳屲囄唤?jīng)常鬧矛盾，現(xiàn)在規(guī)范了，回家安心多了?！本用窭钕壬锌馈Ｍ＼嚬芾淼某晒?，不僅改善了秩序，更讓居民初步接受了“為服務(wù)付費(fèi)”的概念，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也隨之提升，保潔頻次增加、綠地有人維護(hù)、物業(yè)隨叫隨到?！坝惺抡椅飿I(yè)”成了居民新習(xí)慣。

歷經(jīng)兩年服務(wù)提升，居民滿意度顯著提高。2025年初，首華物業(yè)主動(dòng)提出向市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型。依據(jù)北京市新物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合小區(qū)實(shí)際，經(jīng)專業(yè)測(cè)算和多輪磋商，物業(yè)費(fèi)定為每月每平方米1.68元。隨后，在街道、社區(qū)、業(yè)委會(huì)協(xié)同下，召開多場(chǎng)居民見面會(huì)，對(duì)合同、方案、標(biāo)準(zhǔn)逐條解讀修訂。12月16日，在區(qū)住建委指導(dǎo)下，首華物業(yè)順利通過(guò)業(yè)主表決。簽約現(xiàn)場(chǎng)，業(yè)委會(huì)主任激動(dòng)地說(shuō)：“這不是簡(jiǎn)單的收費(fèi)，是大家對(duì)我們未來(lái)更好生活的共同投資?！?/p>

從“分治”到“統(tǒng)管” 破解“一樓兩管”治理頑疾

幾乎在同一時(shí)段，朝陽(yáng)區(qū)大屯街道育慧里社區(qū)，另一場(chǎng)具有標(biāo)桿意義的簽約悄然落定。12月25日，首華物業(yè)與社區(qū)居委會(huì)正式簽約，將育慧里二區(qū)18號(hào)樓10-18層納入統(tǒng)一管理，終結(jié)了該樓長(zhǎng)達(dá)多年的“一樓兩管”分割管理困境。

這棟1997年建成的高層住宅，1-9層為非經(jīng)資產(chǎn)，已于2024年由首華物業(yè)接管；10-18層則為央企房產(chǎn)，長(zhǎng)期處于物業(yè)“真空”狀態(tài)。樓道堆物、設(shè)施失修，高層居民苦不堪言。

“產(chǎn)權(quán)復(fù)雜不是服務(wù)缺失的理由?！笔兹A物業(yè)大屯項(xiàng)目部經(jīng)理態(tài)度鮮明。接管低區(qū)后，物業(yè)沒(méi)有畫地為牢，而是“主動(dòng)跨前一步”，將維修、保潔等服務(wù)延伸至高區(qū)。“先服務(wù)、后簽約”，用實(shí)實(shí)在在的行動(dòng)改善環(huán)境、消除隱患，贏得了高層居民的信任。

然而，實(shí)現(xiàn)整樓統(tǒng)管絕非易事。在社區(qū)黨委牽頭下，首華物業(yè)、產(chǎn)權(quán)單位中海油開啟了長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月的協(xié)商之路。三方協(xié)調(diào)會(huì)、街道專題推進(jìn)會(huì)層層壓實(shí)責(zé)任；張貼說(shuō)明、公示合同、入戶征集意見保障居民知情權(quán)、參與權(quán)；面對(duì)疑慮，工作人員耐心集中答疑，用專業(yè)方案和真誠(chéng)溝通化解隔閡。最終，全體居民用合同投下了信任票。

統(tǒng)一管理后，全樓電梯、水泵等設(shè)施得到統(tǒng)籌專業(yè)維護(hù)，消防安全體系得以建立，保潔安保標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一?！皬摹鞴芤欢巍健珮且槐P棋’，安全隱患少了，鄰里矛盾少了，樓道干凈亮堂了?！币晃桓邔幼粽f(shuō)。這一模式為多產(chǎn)權(quán)、碎片化的老舊樓宇治理，提供了可復(fù)制、可推廣的“首華方案”。

新標(biāo)準(zhǔn)引領(lǐng) 構(gòu)建“質(zhì)價(jià)相符”的市場(chǎng)化長(zhǎng)效機(jī)制

兩個(gè)成功案例，路徑各異，內(nèi)核相通，都是在黨建引領(lǐng)下，以新版北京市住宅物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)，通過(guò)政企民協(xié)同，逐步推動(dòng)老舊小區(qū)物業(yè)管理從“政府主導(dǎo)、?；尽毕颉笆袌?chǎng)運(yùn)作、優(yōu)服務(wù)”轉(zhuǎn)型，最終建立“質(zhì)價(jià)相符、依法付費(fèi)”的良性循環(huán)機(jī)制。

“市場(chǎng)化不是目的，讓居民享受到可持續(xù)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)才是根本?！笔兹A物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。新標(biāo)準(zhǔn)為服務(wù)提供了清晰、分級(jí)的標(biāo)尺，使得服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、成本更加透明，為定價(jià)和監(jiān)管提供了依據(jù)，減少了居民與物業(yè)之間的認(rèn)知摩擦。

簽約只是起點(diǎn)，長(zhǎng)效才是關(guān)鍵。在十萬(wàn)平小區(qū)，新的物業(yè)服務(wù)合同明確了雙方權(quán)責(zé)，細(xì)化了服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和考核機(jī)制。在育慧里18號(hào)樓，統(tǒng)一管理后如何保持并提升服務(wù)品質(zhì)，是對(duì)物業(yè)公司的持續(xù)考驗(yàn)。這都需要一套穩(wěn)固的長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)保障。

首華物業(yè)的探索并未止步。目前，在北京市建委物業(yè)處的指導(dǎo)下，首華物業(yè)正積極與朝陽(yáng)、豐臺(tái)、石景山、西城等區(qū)房管局對(duì)接，深入探討推進(jìn)2026年老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化全覆蓋工作。在近期與豐臺(tái)區(qū)房管局的座談會(huì)上，首華物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，推進(jìn)市場(chǎng)化轉(zhuǎn)型的核心絕非“銷賬”，而是要讓居民真切感受到服務(wù)提升帶來(lái)的價(jià)值，逐步培育健康的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)市場(chǎng)，為公司乃至行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展筑牢根基。

首華物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)，“新標(biāo)落地”如同一把鑰匙，打開了老舊小區(qū)市場(chǎng)化管理的大門。而門后的長(zhǎng)效之路，仍需各方攜手，以繡花功夫持續(xù)深耕。首華物業(yè)積極推進(jìn)市場(chǎng)化管理，不僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目自身的破局新生，更為首都探索超大城市基層治理現(xiàn)代化、構(gòu)建共建共治共享的社區(qū)治理新格局，提供了寶貴的實(shí)踐注腳。未來(lái)，隨著更多小區(qū)走上這條市場(chǎng)化、規(guī)范化、專業(yè)化之路，“宜居、和諧、美好”將不僅是愿景，更是越來(lái)越多首都市民可感可及的日常。

記者：郭雨

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