（原標(biāo)題：單套1.3億元起，上海25套豪宅1天就賣光！有網(wǎng)友稱此前在售樓處偶遇胡歌夫妻）

上海內(nèi)環(huán)高端居住區(qū)，右側(cè)即高福云境項(xiàng)目所在區(qū)域

上海豪宅市場延續(xù)火熱行情。

10月19日下午，上海萬科一位負(fù)責(zé)人向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者確認(rèn)，在此前一天的黃浦區(qū)高福云境銷售中，單套戶型面積約600平方米、總價(jià)1.3億～1.7億元的25套房源售罄。

僅這25套房源的銷售總額將達(dá)到30億～40億元，創(chuàng)造上?？們r(jià)1.3億元以上房源的單盤銷售紀(jì)錄。

長三角客戶占比約六成

高福云境此次推出了125套房源均為大戶型，面積段在276～600平方米，均價(jià)約21萬元/平方米，套均總價(jià)達(dá)到7600萬元，認(rèn)籌金760萬元。

該項(xiàng)目是所在板塊內(nèi)少有的超高層住宅，總高達(dá)到150米，俯瞰上海新天地、南京西路等內(nèi)環(huán)商圈，室內(nèi)住宅層高約3.5米。600平方米的大平層房源配備三梯一戶和全套房設(shè)計(jì)，主臥套房面積近150平方米，均采用高級(jí)裝修品牌。

10月9日～13日，該項(xiàng)目在認(rèn)購期間累計(jì)收到認(rèn)籌190組，認(rèn)籌率約152%，開盤時(shí)間由計(jì)劃的10月25日提前到了10月18日。

從高福云境的認(rèn)購資料中不難發(fā)現(xiàn)，購房者以江浙滬高凈值人群為主，上海本地購房者約占三成，長三角客戶合計(jì)占比約六成。

胡歌夫妻被網(wǎng)友偶遇現(xiàn)身高福云境售樓處

今年國慶中秋長假前后，胡歌夫妻被網(wǎng)友偶遇現(xiàn)身高福云境售樓處，引得該項(xiàng)目市場熱度提升。另外，項(xiàng)目搖號(hào)入圍表中一位身份證以“310113”開頭的購房者，疑似國足前鋒武磊的妻子仲佳蓓。

疑似國足前鋒武磊的妻子仲佳蓓搖號(hào)入圍

高福云境延續(xù)了上海其他豪宅熱銷項(xiàng)目的開盤節(jié)奏。一個(gè)月前的9月21日，嘉里建設(shè)在上海黃浦區(qū)金陵華庭二期推出120套房源，吸引了227組客戶認(rèn)購，最終實(shí)現(xiàn)當(dāng)日售罄，套均總價(jià)達(dá)8200萬元。

此外，上海壹號(hào)院、綠城潮鳴東方、陸家嘴太古源等豪宅項(xiàng)目加快入市，同樣成交亮眼。

罕見開發(fā)億元超高層大宅

上海中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月以來，上海部分區(qū)域成交繼續(xù)在低位運(yùn)行，然而中端改善產(chǎn)品簽約延續(xù)性較高，豪宅產(chǎn)品繼續(xù)保持較高活躍度。

這樣的行情讓萬科也進(jìn)入上海內(nèi)環(huán)豪宅市場，罕見開發(fā)億元級(jí)大宅。

公開資料顯示，高福云境由萬科和上海本地房企華洲地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，后者于1994年創(chuàng)立，開發(fā)范圍包括住宅開發(fā)、獨(dú)棟別墅、城市更新、商業(yè)綜合體、品牌酒店和物流倉儲(chǔ)園區(qū)，公司在上海東郊賓館附近開發(fā)的華洲君庭項(xiàng)目，至今仍是上海頂級(jí)豪宅的代表項(xiàng)目。

項(xiàng)目一房一價(jià)表（部分）

據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，第三季度內(nèi)，上海高端一手住宅市場共錄得8個(gè)項(xiàng)目開盤入市，共計(jì)931套房源，新入市的項(xiàng)目平均售價(jià)在13.6萬～20.5萬元/平方米之間；高端一手住宅成交均價(jià)環(huán)比進(jìn)一步上升0.7%至15.19萬元/平方米，成交錄得796套。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部住宅市場負(fù)責(zé)人盛秀秀向每經(jīng)記者表示，上海具備稀缺區(qū)位與產(chǎn)品力的核心高端項(xiàng)目，將持續(xù)獲得高凈值客群青睞。預(yù)計(jì)短期內(nèi)高端一手住宅均價(jià)將保持溫和上行，不過，受買家觀望情緒和新項(xiàng)目分流影響，高端二手住宅均價(jià)仍將承壓下行。

盡管如此，在市場需求強(qiáng)烈的情況下，上海繼續(xù)吸引開發(fā)商入局內(nèi)環(huán)豪宅建設(shè)。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，內(nèi)蒙古伊泰集團(tuán)旗下的伊泰置業(yè)已接手原恒大集團(tuán)在北外灘的核心地塊，并計(jì)劃打造高端住宅項(xiàng)目。

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單套2億起的上海豪宅開盤：風(fēng)格難評(píng) 像巨大灰"盒子"

動(dòng)態(tài)驗(yàn)資5000萬元才能看房、單套總價(jià)2億元起，遠(yuǎn)離上海市區(qū)。

綠化掩映中，依稀能看見幾個(gè)巨大的灰色“盒子”，被鑿出了大小不一、間距不等的長方形?！昂凶印眰兛瓷先ハ嗷ミB接，僅從外觀判斷，很難與住宅聯(lián)系起來，不少參觀過的人都覺得“風(fēng)格難以接受”。

房子外觀像巨大的灰色“盒子”

更令人費(fèi)解的是，它已經(jīng)建了17年。

這個(gè)名為寧國府邸的近郊項(xiàng)目，為何賣出了市中心獨(dú)棟別墅的價(jià)格？這17年里發(fā)生了什么？日前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者前往長寧區(qū)這個(gè)神秘項(xiàng)目一探究竟。

01

從地價(jià)3.28億元到一棟別墅2億元

從上海市中心一路向西，過了古北路之后，虹橋路兩側(cè)分布著眾多高端住宅。在張愛玲筆下，虹橋路是上世紀(jì)40年代上?；▓@磚墻與寂靜莊園的聚集地。

項(xiàng)目所在的三角形地塊，東靠青溪路，與西郊賓館綠地相鄰；北接可樂路，與頂流別墅檀宮相鄰；西南面，隔一條名為野奴涇的小河，便與兩大高端別墅區(qū)西郊錦園、西郊田園相望。

站在檀宮南側(cè)的圍墻外，便可以看到寧國府邸，灰白色石磚的外墻把工地內(nèi)部遮擋得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)。

灰白色石磚的外墻把工地內(nèi)部遮擋得嚴(yán)嚴(yán)實(shí)實(shí)

圍墻外的施工銘牌寫明了工程類別：民用住宅，建設(shè)單位為上海百仕達(dá)西郊地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡稱百仕達(dá)）。

圍墻外的施工銘牌寫明了工程類別

從公示的總平面布置圖來看，11棟中空建筑主體首尾相接，沿著三角形地塊串成了一條水滴形“項(xiàng)鏈”。項(xiàng)目內(nèi)部，一條主干道從可樂東路通向青溪路。

11棟中空建筑主體首尾相接，沿著三角形地塊串成了一條水滴形“項(xiàng)鏈”

“按風(fēng)貌別墅模式銷售，不是集中搖號(hào)開盤。售樓處要驗(yàn)資5000萬元，然后可以提供一房一價(jià)表電子版，預(yù)計(jì)單棟總價(jià)2億元起?！敝脴I(yè)顧問張小姐（化名）在電話中對(duì)每經(jīng)記者說。

對(duì)于時(shí)隔17年才進(jìn)行銷售，是否存在商改住等土地性質(zhì)方面的“硬傷”，張小姐表示：“是從公開市場拿的住宅用地，沒有任何問題?！?/p>

據(jù)天眼查，百仕達(dá)確實(shí)通過掛牌出讓方式，以3.28億元購入了長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)240街坊地塊土地使用權(quán)，合同簽訂日期為2008年12月4日。

據(jù)天眼查，百仕達(dá)確實(shí)通過掛牌出讓方式，以3.28億元購入了長寧區(qū)新涇鎮(zhèn)240街坊地塊土地使用權(quán)

上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓公告（滬告字2008第015號(hào)）顯示，240街坊地塊總面積1.36公頃，容積率不大于1.0，建筑密度不大于35%。

同時(shí)，公告列明：“土地用途涉及住宅的，執(zhí)行國辦發(fā)〔2006〕37號(hào)文件?！?/p>

注：根據(jù)國辦發(fā)〔2006〕37號(hào)文件，自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。

“拿地時(shí)有限制條件，就是70/90面積要求，1.0的容積率按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是造不出來的?！币晃恢槿耸客ㄟ^電話向每經(jīng)記者透露，“請(qǐng)了普利茲克獎(jiǎng)得主大衛(wèi)·奇普菲爾德操刀設(shè)計(jì)。根據(jù)規(guī)劃，有幾套是按照整棟銷售的標(biāo)準(zhǔn)，其余是一棟房子多個(gè)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證”。

開發(fā)商的原計(jì)劃是，小區(qū)規(guī)模不大，通過內(nèi)部認(rèn)購就能全部銷售完畢。據(jù)上述人士透露，這個(gè)項(xiàng)目沒有銷售壓力，重啟是因?yàn)?024年底相關(guān)部門對(duì)這塊地進(jìn)行了規(guī)則調(diào)整，隨后項(xiàng)目重新開啟。但由于施工周期已長達(dá)10年，管道、電線等都要重新鋪設(shè)。

對(duì)于這一點(diǎn)，天眼查相關(guān)信息也可佐證。

2024年10月開始，百仕達(dá)頻繁新增行政許可，涉及長寧區(qū)住房保障管理局、規(guī)劃和自然資源局、市場監(jiān)督局等，房屋建設(shè)和銷售節(jié)奏明顯加快。2025年1月，公司獲得“長寧區(qū)240街坊更新項(xiàng)目（暫名）的《開工放樣復(fù)驗(yàn)審批（房屋建筑）》的核發(fā)”。

02

太難建，還是不賺錢？

“未來開發(fā)完成后，售價(jià)預(yù)計(jì)為45000元～50000元/平方米（獨(dú)棟別墅）。”這是2008年土拍之前，市場對(duì)于240街坊地塊產(chǎn)品的預(yù)測。

長寧區(qū)是上海別墅發(fā)展比較早的地區(qū)，特別是在浦東開發(fā)之前，上海西郊一直是高級(jí)住宅的聚集地，后期也是外銷別墅的集中地。

但地塊當(dāng)年成交價(jià)僅3.28億元，時(shí)隔17年，單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了20萬元/平方米，而由于11棟樓的主力戶型為1000～1100平方米，總貨值輕松超過20億元。

問題來了，為何17年前不進(jìn)行開發(fā)？究竟是“容積率≤1、70/90指標(biāo)、建筑密度低于35%”帶來了開發(fā)難度，還是利潤太低不想開發(fā)？

每經(jīng)記者在工作時(shí)間數(shù)次撥打百仕達(dá)總機(jī)，亮明身份后經(jīng)前臺(tái)轉(zhuǎn)接卻始終無人接聽。

從業(yè)26年的項(xiàng)目經(jīng)理江先生告訴每經(jīng)記者：“其實(shí)難點(diǎn)并不在于拿出建造方案，而是能不能賣掉，能不能賺錢?！?/p>

他給記者算了一筆賬：“在1.36萬平方米、建筑密度低于35%的情況下，建筑投影面積不能超過4760平方米，再加上容積率的限制，因此大約是3層樓。疊加70/90規(guī)定，要么規(guī)劃小面積的聯(lián)排別墅，要么建造以90平方米以下戶型為主的多層樓房，但這樣的產(chǎn)品在西郊很難有市場?！?/p>

每經(jīng)記者注意到，與寧國府邸一河之隔，2005年建成的野奴涇小區(qū)，占地面積與該地塊非常類似，該小區(qū)就以4～5層的住宅樓為主，5幢建筑共11個(gè)樓棟單元，貝殼找房顯示掛牌均價(jià)約6.7萬元/平方米。

而寧國府邸請(qǐng)來的設(shè)計(jì)師，是大衛(wèi)·奇普菲爾德，根據(jù)每經(jīng)記者獲取到的產(chǎn)品宣傳冊(cè)，“項(xiàng)目在視覺上構(gòu)建獨(dú)立審美，外墻采用質(zhì)地粗獷的磚石砌筑，但最終的立面效果極為精致；立面上深深退進(jìn)的洞口外包表面光滑的石材??”

產(chǎn)品宣傳冊(cè)截圖

不過，就連銷售人員也認(rèn)為，這樣的設(shè)計(jì)審美“很小眾”。不僅如此，社交平臺(tái)上有不少中介和分銷曬過參觀視頻，總有人留言“風(fēng)格難以接受”。

有網(wǎng)友評(píng)論說：“我超好奇設(shè)計(jì)師怎樣說服開發(fā)商蓋這樣一個(gè)玩兒一樣的房子。”

即便如此，還是有中介認(rèn)為它能和21萬元/平方米的翠湖六期“掰手腕”。

但一位資深市場分析師向每經(jīng)記者表示：

難。