2月中旬，省級招投標(biāo)平臺發(fā)布公告，貴陽市云巖區(qū)小關(guān)智慧生態(tài)城綜合開發(fā)項目（雅關(guān)區(qū)域）一期合作方采購?fù)瓿伞?strong>由中國鐵建投資集團有限公司牽頭，與申銀萬國創(chuàng)新資本管理有限公司，中國鐵建西南投資有限公司，中鐵十五局集團有限公司組成的聯(lián)合體中標(biāo)。

地鐵1號線雅關(guān)站

此舉也意味著，自2019年小關(guān)組團規(guī)劃公布以來，目前其以“智慧生態(tài)城”為定位推動的片區(qū)開發(fā)，初步完成區(qū)域內(nèi)偏坡與雅關(guān)兩大板塊的建設(shè)布局。

小關(guān)組團區(qū)域示意圖

小關(guān)組團形成由中交、中鐵建、萬達三家“聯(lián)手”參與打造的新格局。截至此次合作落定，僅在土地一級開發(fā)等方面的累計投資，就已跨入百億級門檻。

其中，中交在2021年中標(biāo)參與小關(guān)偏坡改造。同年，萬達更是擲下重金拿地，率先在地鐵1號線雅關(guān)站周邊打造綜合體。

此次，在貴陽貴安耕耘多年，已然具有本地“城改王牌軍”架勢的央企到來，為小關(guān)完整了重要的一塊版圖，也為區(qū)域改造與樓市前景，打開向未來的新空間。

01

小關(guān)智慧生態(tài)城，可以理解為組團綜合開發(fā)的項目形態(tài)。其位于貴陽市云巖區(qū)北端，是觀山湖新區(qū)與老城區(qū)中間結(jié)合地帶。

其規(guī)劃總用地面積約11.79平方公里，其中建設(shè)用地約4.49平方公里，劃分為兩個區(qū)域：偏坡區(qū)域和雅關(guān)區(qū)域。

小關(guān)組團地理位置區(qū)域

此次，中鐵建牽頭開發(fā)的項目為雅關(guān)區(qū)域。其位于小關(guān)組團南部，北接北二環(huán)，南至雅關(guān)村、順海森林公園，東與烏當(dāng)奶牛場相鄰，西抵鹽沙大道，規(guī)劃用地面積約7.13平方公里。項目包括5號、雅關(guān)1號共兩個地塊。

招標(biāo)文件顯示，當(dāng)?shù)貙⑴c合作方按比例共同出資成立公司開發(fā)該項目。此次的項目總投資預(yù)計為43.68億元，其中土地征拆及安置費用約14.7億元，工程費用約24.8億元等。

該項目的合作期暫定為4年。具體項目合作內(nèi)容包括，土地征收與補償、土地平整及相關(guān)工程投融資建設(shè)。按照投資計劃要求，籌集資金并開展本項目中土地及房屋征收相關(guān)的投資，主要包括所涉及的拆遷補償、土地平整以及因土地出讓發(fā)生的評估、測繪等方面的支出。

同時，包括土地平整及相關(guān)工程投融資建設(shè)相關(guān)工程投融資建設(shè)方面，如市政道路及管網(wǎng)，公交站及社會停車場等，以及公共配套服務(wù)設(shè)施、安置房建設(shè)的投融資及建設(shè)等。

小關(guān)是新老城區(qū)間的城鄉(xiāng)地帶，如今在地鐵帶動下迎來新的發(fā)展機會

從雙方合作細節(jié)來看，項目采用“授權(quán)開發(fā)+社會投資人”的開發(fā)模式，后期建設(shè)總承包等也將采取EPC方式推進。

此次合作，將是央地攜手推動城市更新的又一次新嘗試。

中標(biāo)企業(yè)將會直接參與土地一級開發(fā)，推動土地征收及區(qū)域內(nèi)重要的基礎(chǔ)道路交通、管網(wǎng)配套等基礎(chǔ)設(shè)施的配套建設(shè)。

這個走勢不由得讓人想起，南明區(qū)蘭草壩地塊的復(fù)刻版開局。當(dāng)年，其臥薪嘗膽多年后推動周邊地塊改造。在籌謀推動一級開發(fā)后，又圍繞車水路改造大做文章，從而造就如今的鐵建城項目。

在建的號稱省會樓市“天花板”價的豪宅遠景

此后，該項目逆市起手高舉高打，一度引發(fā)沖破房價“天花板”的話題。營銷手段之外，成體系規(guī)劃配合理念融合深度開發(fā)，推進樓盤較為穩(wěn)定地去化。

而其與鐵總下屬公司合作，參與的鐵路沿線地塊改造，接續(xù)盤活南站與東站貨場沿線地塊，讓曾經(jīng)的二戈寨區(qū)域城市界面有了巨大改變。籌劃多時的棗山路高端項目，可以說也是吊足購房人的胃口。

作為貴陽貴安城市更新的實力高手，中鐵建雖然未正式宣傳入局開發(fā)，但是也為小關(guān)地塊打造留下了更多的可能性。

當(dāng)然，也將有望再次展現(xiàn)出央企在基建開發(fā)支撐下，所具有的規(guī)模化改造的“造城”優(yōu)勢。

如今不挑嘴，還?？小坝补穷^”的，真就是同志們了。

02

在地方多輪的緊密洽商中，中交系則是接下一棒，提前一輪進場。

2021年初，中交城投中標(biāo)小關(guān)智慧生態(tài)城綜合開發(fā)項目偏坡區(qū)域，總投資額約54.95億元，合作期6年參與開發(fā)。

公開消息顯示，項目合作范圍為約4.65平方公里區(qū)域，以及小關(guān)湖濕地公園約1.06平方公里區(qū)域。主要合作內(nèi)容包括土地征拆投資、土地平整及相關(guān)工程投融資建設(shè)。

中交項目相關(guān)效果圖

此后不久，中交城投建設(shè)有限公司作為聯(lián)合體牽頭人，與中交第一公路勘察設(shè)計研究院有限公司，中交第三公路工程局有限公司，中交第四航務(wù)工程勘察設(shè)計院有限公司，中交路橋建設(shè)有限公司，中國市政工程西南設(shè)計研究總院有限公司以約35.9億元中標(biāo)設(shè)計施工總承包及設(shè)備材料采購（EPC）項目。

主要施工內(nèi)容涉及道路與市政管網(wǎng)工程、公共配套設(shè)施工程，高達170萬㎡景觀綠化、水系治理，以及約18.4萬平方米安置房建設(shè)等。

具體內(nèi)容還包括提升改造既有城市干路鹽沙大道，新建小關(guān)西路、小關(guān)東路、偏坡環(huán)路、偏坡路西段、偏坡路東段等市政次干路以及彈性道路1號路、2號路、3號路等。

小關(guān)組團相關(guān)配套設(shè)施規(guī)劃

同時，新建學(xué)校小關(guān)一小、小關(guān)一中及小關(guān)二小，新建小關(guān)城市公園、小關(guān)中央森林運動公園、小關(guān)湖濕地公園及防護綠地，治理市西河及上游水系；新建安置房及處理周邊的不穩(wěn)定斜坡等。

2021年，中交還在云巖區(qū)落子。中交城投聯(lián)合中房集團以約65億元的總價，拿下人民大道六廣門周邊城市更新項目。項目總占地面積約9.6萬㎡，采取低效用地再開發(fā)模式。

從樓參獲知的信息而言，相關(guān)資金陸續(xù)到位后，該項目房屋征收搬遷工作，在年后實質(zhì)性地加快推進。

回望中交系的樓盤開發(fā)實力，在貴安落地的春風(fēng)景里項目，超前布局成為大數(shù)據(jù)科創(chuàng)城的概念樓盤。其還同麾下的綠城進駐貴安馬場打造桃源小鎮(zhèn)。

具有較強綜合實力的央企中交，積極參與貴安區(qū)域拓荒過后，回到貴陽老城的首發(fā)項目有望加快到來。

其在小關(guān)地塊的發(fā)揮，同樣值得期待。

03

投身大型的城市改造項目，中交和中鐵建開發(fā)整理土地尚需時日。沖在最前面的機會，還是留給了，萬達。

2021年3月，貴陽云巖萬達房開以30.15億元競得小關(guān)片區(qū)雅關(guān)村14、15、16號三個地塊，總出讓面積27.96萬平方米，容積率3.1，建筑面積約86.67萬平方米，規(guī)劃居住人口2.14萬人。

從項目規(guī)劃而言，包括商業(yè)街、高品質(zhì)住宅等全系產(chǎn)品，第四代萬達廣場也將落地于此。項目規(guī)劃入住數(shù)千戶業(yè)主，覆蓋區(qū)域內(nèi)的常住人口。

萬達項目規(guī)劃示意圖

作為萬達落地貴陽的重要項目，前期投入了不小的成本。而一度屢破點位的樓盤單價，不僅讓人感謝滿滿的“誠意”，還有著實不小的開發(fā)難度。

區(qū)域開發(fā)，也和做買賣一樣，注重成行成市。如今，他也不再是孤軍奮戰(zhàn)。2022年開年，小關(guān)組團開發(fā)前景逐步明朗，作為率先試水的萬達及項目置業(yè)者而言，都能夠從中收獲滿滿的向好預(yù)期。

畢竟，花了大價錢搶占的，也是C位地塊。

小關(guān)周邊具有公認的自然生態(tài)稟賦，但是本身位于觀山湖和老城中間，地形地貌較為狹長，鄰近周邊山林，也互為優(yōu)劣勢。

在早期的規(guī)劃中，其作為重要的城市功能拓展區(qū)，定位于承接老城區(qū)相關(guān)功能轉(zhuǎn)移。在開發(fā)中，要將相關(guān)建設(shè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地，嚴(yán)格控制發(fā)展規(guī)模，避免土地過度擴張，從而打造成為中心城區(qū)具有魅力的特色組團。

同時，結(jié)合生態(tài)低碳的城市居住區(qū)，保護生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢，借助自然地理條件，打造水綠交融的特色生態(tài)居住組團。

作為復(fù)合型的多元城市聚集區(qū)，在體療、養(yǎng)老、旅游、商貿(mào)產(chǎn)業(yè)等方面的規(guī)劃統(tǒng)籌中，小關(guān)組團與周邊區(qū)域的聯(lián)動發(fā)展都具有空間。

小關(guān)組團功能規(guī)劃示意圖

從投資回報方面而言，本次雅關(guān)地塊一期開發(fā)的合作細節(jié)顯示，通過目前的開發(fā)模式，有望順利地推動項目開發(fā)的投融資，同時相關(guān)的中標(biāo)企業(yè)也將從未來的土地出讓等方面直接受益。

結(jié)合區(qū)域規(guī)劃而言，森林級綠化、雙湖景濕地公園與運動公園，再加上高配商業(yè)與文創(chuàng)體驗，同時將由地鐵TOD牽一發(fā)而“動”全身，這里也將是省會樓市別具一格的價值所在。

在樓市產(chǎn)品本身的期望中，如果中鐵建拿出高端產(chǎn)品線，中交引入綠城系資源，萬達按照規(guī)劃順利推進，就有望在此呈現(xiàn)“西派+綠城+萬達”豪配版未來智慧生態(tài)住區(qū)。

不過，地塊面臨的大量安置房建設(shè)等平衡，也為整體規(guī)劃與市場化方式帶來新的挑戰(zhàn)。

就下一步的綜合開發(fā)而言，希望兩大央企與大牌民企能夠相互協(xié)同又各顯身手，都能以規(guī)劃導(dǎo)向為引領(lǐng)，共同造就智慧生態(tài)之城。

如果可以的話，別太降標(biāo)了，再多幾分勇氣。

小關(guān)組團的改造機遇，得益于地鐵1號線推動沿線地塊開發(fā)。在未來數(shù)年間，新一階段“城市更新”的TOD樣板間還將出現(xiàn)。

在此，也希望各家都能夠在改造與建設(shè)中，持續(xù)為城市煥彩封面，既帶來持久的人氣、商氣，也為省會產(chǎn)城融合匯聚新活力。