房企資金鏈日益緊張的當(dāng)下，任何一筆融資都顯得異常重要。

2月28日，港交所官網(wǎng)顯示，寶龍商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“寶龍房托基金“）于2021年8月27日提交的招股書狀態(tài)顯示為“失效”。

無獨(dú)有偶，2月22日，上交所公司債項(xiàng)目信息平臺顯示，上海寶龍實(shí)業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“寶龍實(shí)業(yè)”）20億元ABS項(xiàng)目狀態(tài)更新為“終止”。

雖然寶龍對外聲稱，發(fā)債終止是因?yàn)榻灰姿ツ晁募径葘Φ禺a(chǎn)尾款A(yù)BS全部停止審核，“無需過度解讀”，但值得注意的是，這已經(jīng)不是寶龍第一次發(fā)債失敗。

2021年10月8日，寶龍實(shí)業(yè)的公募債券被證監(jiān)會中止審查；4月20日，寶龍地產(chǎn)旗下杭州濱江寶龍城24.5億ABS終止發(fā)行；3月，寶龍實(shí)業(yè)發(fā)行該許可下的第二期債券，原定發(fā)行規(guī)模不超過20億元公司債，實(shí)際發(fā)行規(guī)模15億元；1月20日，寶龍實(shí)業(yè)原計(jì)劃發(fā)行25億元的公司債，最終發(fā)行規(guī)模僅為10億元。

而在年內(nèi)，寶龍地產(chǎn)還將面臨著大量債務(wù)到期。

債務(wù)壓頂、銷售放緩

企業(yè)預(yù)警通顯示，寶龍地產(chǎn)仍有7只美元債存續(xù)，累計(jì)余額為20.7億美元。其中有7億美元債將于今年年內(nèi)到期，今年7月前要還的就有4億。

圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

而寶龍實(shí)業(yè)作為寶龍地產(chǎn)另一發(fā)債主體，共有15只境內(nèi)債存續(xù)，其中“PR寶龍A”、“20寶龍B”、“20寶龍次”三只信貸資產(chǎn)支持證券，“19寶龍02”私募債，“19寶龍MTN002”中期票據(jù)共計(jì)17.52億元將于今年8月前到期。

圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

用益信托網(wǎng)顯示，寶龍實(shí)業(yè)2021年4月還通過上海信托發(fā)行了一筆規(guī)模為4億元的“上信常州寶龍債權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，產(chǎn)品期限為12個月；寶龍聯(lián)合融信通過陸家嘴信托發(fā)行的“佳合86號集合資金信托計(jì)劃”，累計(jì)募資11億元，也將于年內(nèi)到期。

寶龍地產(chǎn)2021年半年報顯示，截至報告期末，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為225.15億元，短期借款為206億元，應(yīng)付賬款及票據(jù)為135.8億元，尚無法覆蓋債務(wù)。

債務(wù)壓力逼近，公司“造血”能力卻堪憂。2021年上半年，公司經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-52.97億元，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-68.83億元，融資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為93.67億元。

銷售經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，寶龍地產(chǎn)雖然在2021年突破千億，實(shí)現(xiàn)1012.27億元銷售額，但是未達(dá)到其年初指定的1050億銷售目標(biāo)。2022年1月，寶龍地產(chǎn)合約銷售額約為47.01億元，合約銷售面積約為29.99萬平方米，分別同比減少約30.5%、31.5%，繼去年來首次出現(xiàn)銷售下滑。

市場對寶龍地產(chǎn)的表現(xiàn)顯然也有顧慮。自2月以來，寶龍地產(chǎn)的美元債價格頻頻出現(xiàn)大幅波動。尤其是在2月中旬，寶龍地產(chǎn)的美元債持續(xù)異動，多筆美元債的跌幅更是創(chuàng)下近期新高。

利潤虛高？拿地去化不佳

雖然債務(wù)壓力臨近，寶龍地產(chǎn)屬于“綠檔”企業(yè)，且2021年上半年獲得盈利大增。

財報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月30日，寶龍地產(chǎn)收入約為207.30億元，同比上升20.7%；期內(nèi)利潤約為50.77億元，同比上升45.3%；歸母凈利潤約為39.08億元，同比上升76.1%。

報告期內(nèi)，公司凈負(fù)債率為77.84%，剔除預(yù)收款后的總資產(chǎn)負(fù)債率為69.98%，現(xiàn)金比短債為109.29%。

但2021年上半年，寶龍地產(chǎn)少數(shù)股東權(quán)益為179.95億元，歸母權(quán)益為391.6億元，少數(shù)股東權(quán)益增幅約為歸母權(quán)益增幅的2.5倍。相較之下，寶龍地產(chǎn)少數(shù)股東損益同比下降7.59%，達(dá)到11.5億元，占所有者權(quán)益比22.65%。寶龍地產(chǎn)存在擠壓少數(shù)股東損益來提高利潤的嫌疑。

而與多數(shù)房企相同的是，寶龍地產(chǎn)面臨的債務(wù)壓力主要源自其擴(kuò)張野心。為了實(shí)現(xiàn)千億規(guī)模，寶龍地產(chǎn)在土地市場上表現(xiàn)活躍。

數(shù)據(jù)顯示，2018年-2020年間，寶龍地產(chǎn)新增土儲面積分別為573.67萬平方米、731.61萬平方米、940.1萬平方米。

盡管寶龍管理層在2021年中期業(yè)績會上稱，拿地避開集中供地城市，但2021年上半年，公司新增19宗地塊，其中84.9%位于長三角及大灣區(qū)，新進(jìn)安徽、廣東中山、廣東佛山等地，

截至報告期末，公司土儲面積約為3780萬平方米。中指院數(shù)據(jù)顯示，2021年寶龍地產(chǎn)權(quán)益拿地金額為152億元。

拿地?zé)崆檩^高，寶龍地產(chǎn)銷售去化卻并不理想。數(shù)據(jù)顯示，2011年至2020年間，寶龍地產(chǎn)新增土儲總面積3856.28萬平方米，但累計(jì)銷售僅2033萬平方米。

寶龍地產(chǎn)甚至還有“消化不了”的時候。公開報道顯示，2021年5月8日，宋都股份在杭州首批集中供地中競得臨政儲出[2021]12號地塊。彼時，寶龍地產(chǎn)方面主動接洽宋都股份希望就該地塊進(jìn)行合作開發(fā)，并簽訂了合作備忘錄。

但寶龍地產(chǎn)方后以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協(xié)議，且拒收了宋都股份方寄出的《關(guān)于推進(jìn)天目醫(yī)藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯(lián)系函》，合作方的接連退出導(dǎo)致宋都股份最終不得不放棄地塊。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受媒體采訪時表示，寶龍地產(chǎn)應(yīng)該是出于該地塊的財務(wù)測算指標(biāo)不達(dá)標(biāo)與企業(yè)流動性壓力而放棄與宋都股份合作12號地塊，不過寶龍?jiān)噲D與宋都合作也表明寶龍不甘心徹底放棄在集中供地的熱點(diǎn)城市拿地的意圖。

2月28日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布關(guān)于2022年到期的利率為3.9%的2億美元優(yōu)先票據(jù)的公告，稱已進(jìn)一步部分回購本金額為500萬美元的票據(jù)。截至2022年2月28日，寶龍地產(chǎn)已部分回購本金總額為1000萬美元的票據(jù)，相當(dāng)于原發(fā)行票據(jù)本金總額5%。

雖然回購了部分票據(jù)，但寶龍地產(chǎn)還債仍然“壓力山大”，在融資受阻的情況下，未來顯然難上加難。