2022年8月底，貴陽(yáng)經(jīng)開(kāi)（小河）“美成新都”樓盤的數(shù)十個(gè)車位使用權(quán)，剛剛結(jié)束了第一輪拍賣。

這些標(biāo)的物被拍賣的原因是，當(dāng)?shù)氐臉潜P開(kāi)發(fā)商——貴州美成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱美成公司），正在進(jìn)行破產(chǎn)清算。

網(wǎng)絡(luò)拍賣截圖

有些話，風(fēng)叔要放在這里先說(shuō)：

從項(xiàng)目復(fù)盤來(lái)看，這個(gè)樓盤的開(kāi)發(fā)商為典型的中小房企。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的主要階段到2017年左右。

房企在項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)期間，存在難以清償借貸及債務(wù)等問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)情況積重難返。

房企在申請(qǐng)破產(chǎn)清算后，最終獲得法院受理。

這可視為樓市曾經(jīng)粗放式發(fā)展階段的后續(xù)反映，與當(dāng)下市場(chǎng)面存續(xù)的多方壓力，并無(wú)直接關(guān)系及影響。

不過(guò)，事已至此，當(dāng)然還是可以說(shuō)道幾句。

01

美成新都樓盤位于經(jīng)開(kāi)區(qū)域，也就是常說(shuō)的小河。樓盤位于松花江路上，在地鐵1號(hào)線小孟工業(yè)園站的東側(cè)。

樓盤自身區(qū)位與配套條件一般，在目前的區(qū)域開(kāi)發(fā)中，屬于相對(duì)獨(dú)立的板塊。

野哥說(shuō)，該樓盤由A至D四個(gè)區(qū)域組成。此次被拍賣的共計(jì)50個(gè)車位使用權(quán)，分別位于A區(qū)、C區(qū)及D區(qū)。

其中，A區(qū)未售1個(gè)，C區(qū)未售24個(gè)，D區(qū)未售25個(gè)，每個(gè)車位使用權(quán)單獨(dú)售賣。

此次被拍賣的車位使用權(quán)公示截圖

作為資產(chǎn)處置的拍賣，車位的產(chǎn)權(quán)到最后，也不那么清晰。

拍賣公告顯示，該樓盤A區(qū)、D區(qū)為非人防性質(zhì)地下車位。

但由于房企取得的規(guī)劃批復(fù)及許可中并未包含地下車位所有權(quán)，地下空間也未包含進(jìn)地上建筑物容積率中且未進(jìn)行實(shí)測(cè)，

故A區(qū)、D區(qū)地下車位無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。

該樓盤C區(qū)為人防性質(zhì)地下車位，根據(jù)相關(guān)條例規(guī)定，此類車位無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證。

按照拍賣每個(gè)車位使用權(quán)起拍價(jià)7.5萬(wàn)元計(jì)算，拍賣的起拍總價(jià)達(dá)到375萬(wàn)元。

目前來(lái)看，這個(gè)樓盤的開(kāi)發(fā)商美成公司，從申請(qǐng)破產(chǎn)清算到加快資產(chǎn)處置，也是得以快速地推進(jìn)。

2022年2月，當(dāng)?shù)胤ㄔ翰枚ㄊ芾磉@家房企破產(chǎn)清算一案，并出具了該類案件的1號(hào)裁定書(shū)。

公示圖截圖

1個(gè)多月后，當(dāng)?shù)匾患衣伤蔀楣芾砣?，?fù)責(zé)該房企破產(chǎn)清算事宜。

此次地下車位使用權(quán)拍賣方案，經(jīng)破產(chǎn)清算債權(quán)人有關(guān)會(huì)議通過(guò)，由目前的管理人具體開(kāi)展。

壓箱底的“車位使用權(quán)”，被批量拿出來(lái)拍賣時(shí)，

已無(wú)所謂，最后的“體面”。

02

從公開(kāi)渠道查詢顯示，美成公司成立于2004年，經(jīng)營(yíng)范圍是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售；批零兼營(yíng)建筑材料，主要資產(chǎn)是未售房屋。

該公司曾經(jīng)成立小河分公司，現(xiàn)已注銷。2013年時(shí)，曾對(duì)外投資成立一家房企，目前注銷備案。

這家房企算得上是“眾籌”起家。公開(kāi)信息顯示，2009年前，美成公司有超過(guò)30位股東，其中最少的持股普遍不足1%。

2012年至2013年間，該公司進(jìn)行了重大股權(quán)調(diào)整，在一家企業(yè)及有關(guān)資本進(jìn)出過(guò)后，轉(zhuǎn)變?yōu)閮纱蠊蓶|。

回顧18年來(lái)歷程，美成公司開(kāi)發(fā)有三個(gè)項(xiàng)目。

其中，貴陽(yáng)一經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目建筑總規(guī)模為約1.7萬(wàn)方。位于南明區(qū)解放西路的“美成名園”項(xiàng)目，總建面約1.2萬(wàn)方。

這兩個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)全部完工并且交付。

此次被拍賣的車位使用權(quán)公示截圖

目前，美成公司處于停業(yè)經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。此次破產(chǎn)清算受到直接影響的項(xiàng)目，主要就是拍賣涉及的“美成新都”。

這個(gè)樓盤的盤子并不大。項(xiàng)目總占地面積約10萬(wàn)㎡，建筑面積約為24.1萬(wàn)㎡。共有A、B、C、D四個(gè)組團(tuán)。

其中，住宅1302戶，建筑面積約15.4萬(wàn)㎡；商業(yè)207戶，建筑面積約2萬(wàn)㎡，還有配套約4030㎡的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)及約1830㎡幼兒園。

該樓盤的A、B組團(tuán)于2014年建成，C組團(tuán)于2015年建成，D組團(tuán)于2017年建成。

目前，該樓盤大部分住房、商鋪已有業(yè)主入住或使用。

但是只能稱得上“基本完工”，畢竟從樓盤“交付”以來(lái)，尚未得到辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，

也是為此原因，業(yè)主與房企對(duì)簿公堂。

2021年時(shí)，因產(chǎn)權(quán)證書(shū)逾期未能辦理的問(wèn)題，房企被業(yè)主多次起訴。此外，還因“三通費(fèi)”收取的問(wèn)題，業(yè)主多次把房企告上法庭。

由于并非個(gè)例，在業(yè)主的接連起訴下，即便房企疲于應(yīng)訴，但是仍然要面對(duì)相應(yīng)的費(fèi)用、違約金、債務(wù)利息等支付。

多年來(lái)，這家房企還因民間借貸官司纏身，也因銀行借款陷入糾紛……

2021年底一起執(zhí)行裁定信息顯示，房開(kāi)老板名下可執(zhí)行的資產(chǎn)已變得“燙手”。

盡管如此，還都有人輪候等待申請(qǐng)執(zhí)行。

在其破產(chǎn)清算申請(qǐng)被受理后，依然有訴訟，還在找上門。

03

日子不容易，樓盤兩頭難。

這幾年陷入官司的不只是房企，也有該樓盤的業(yè)主。

公告信息顯示，在2022年8月底，該樓盤B組團(tuán)一套房屋進(jìn)行第一次法拍。

綜合條件一般約145㎡的住房，評(píng)估價(jià)約為85.6萬(wàn)元，折合套內(nèi)均價(jià)約5873元/㎡。實(shí)際起拍價(jià)格，則下探到了約5286元/㎡。

法拍公示圖截圖

不過(guò)，雖然房企處于破產(chǎn)清算了，但對(duì)于撂下的攤子而言，可能反而有個(gè)“好消息”。

2022年3月底，管理人對(duì)外公開(kāi)進(jìn)行了美成公司的債權(quán)申報(bào)工作。4月底時(shí)，一家會(huì)計(jì)師事務(wù)所被選聘為審計(jì)機(jī)構(gòu)。

盡管該項(xiàng)目已有不少業(yè)主入住或使用，但從管理人公示信息來(lái)看，美成新都A、B、C、D組團(tuán)，未完成建筑工程檔案驗(yàn)收及竣工驗(yàn)收備案。

而與此次車位使用權(quán)的系列拍賣同步，管理人在8月底為推動(dòng)破產(chǎn)清算工作，正推進(jìn)建筑工程進(jìn)行編制、收集、成像、歸檔等工作。

同時(shí)，D區(qū)未能通過(guò)的消防驗(yàn)收等方面整改也得以推進(jìn)。

這可能意味著，久拖多年過(guò)后，不少業(yè)主反映的房產(chǎn)證辦理問(wèn)題，可能終于會(huì)有著落了。

目前，在系列債權(quán)的牽扯中，如何處理房企與多方的有關(guān)債務(wù)，順利推進(jìn)相關(guān)業(yè)主的產(chǎn)權(quán)辦理，并在物業(yè)管理等層面，從長(zhǎng)期保障業(yè)主合法的居住權(quán)益等，都成為需要妥善解決的問(wèn)題。

為此，多方參與其中的一輪輪談判、協(xié)商，正在進(jìn)行時(shí)……

從撈得第一桶金起家，到如今得以走向“破產(chǎn)”。但某種意義上的“解脫”，似乎還難以到來(lái)。

回望那段生長(zhǎng)時(shí)期里，開(kāi)發(fā)余存的多少漣漪，

在當(dāng)下的樓市中，正無(wú)聲地，蕩滌開(kāi)去。

By 樓主 野哥 風(fēng)叔