【案例三】：原告李某與被告李某玲共有糾紛一案

——承租人沒有戶口且長期不居住，為何法院仍判決征收補償款全部歸其所有？

[爭議焦點]：

承租人注銷戶口或戶口遷離本市是否自動喪失承租人資格？

[審理法院]：上海市第二中級人民法院

[房屋性質]：公房

[律師代理]：被上訴人李某玲

[案情簡述]：

上訴人李某是被上訴人李某玲的侄女，李某未成年時曾與父母獲配公房，后把戶籍遷入系爭房屋，也未實際居住。系爭房屋原系李某玲父親的公房，父親過世后于1998年把承租人變更在自己名下。之后，李某玲由于再婚嫁給臺灣人，在2000年時候注銷戶口成為臺灣地區(qū)公民。系爭房屋長期處于出租狀態(tài)。

2022年，系爭房屋列入舊改征收范圍，獲得征收補償款300萬元。李某向楊浦法院起訴，認為李某玲長期定居臺灣，早已注銷戶口，實際上不具有簽訂征收補償協(xié)議的資格，且享受過福利分房，不應享有征收利益，據(jù)此主張系爭房屋征收補償款全部歸自己所有。

楊浦法院認為，承租人一般以公房管理單位的登記為準，李某對承租人身份提出異議，但變更承租人時李某系未成年人，且根據(jù)相關規(guī)定中確定承租人的順位，李某玲優(yōu)先于李某，同時，李某玲去往臺灣，系爭房屋由李某玲出租，長達二十多年的時間里，李某也從未提出主張，故李某對此的意見，不予采納。李某玲作為承租人，雖為臺灣地區(qū)居民，仍屬中國公民，應享有征收補償利益。綜上，判決征收補償利益應由李某玲取得。

一審判決后，李某不服提起上訴。認為根據(jù)《關于貫徹執(zhí)行<上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則>若干具體問題的意見》（滬房管規(guī)范征[2012]9 號）規(guī)定，承租人戶口遷離本市的，有本市常住戶口的共同居住人可以協(xié)商變更承租人，變更后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。因此，李某玲作為原承租人戶口已注銷，不符合承租人資格，其僅作為簽約代表簽訂征收協(xié)議，不應作為承租人享有征收補償利益。

被上訴人李某玲雖然一審獲得了勝訴，但對方二審更換了知名律師，且上訴理由看似有理有據(jù)，來勢洶洶，其也有需要獲得更專業(yè)更資深律師的有力支持，來迎接決定結果的最后一戰(zhàn)。于是，通過朋友介紹聯(lián)系上頭 條號“舊改征收律師”團隊雷敬祺律師，經(jīng)過雷律師對案情的分析和梳理，李某玲充滿了信心，甚至表示“信任您，就是輸也是值”，于是很快與我們確定了委托關系。

我們接受委托后，經(jīng)過團隊討論確定了“上訴人李某不符合系爭房屋同住人認定條件，無權主張分割征收補償利益，本案的征收補償利益應由被上訴人李某玲取得”的代理觀點，并據(jù)此展開了充分論述，有理有據(jù)，最終獲得法院認可。

[法院判決]：

二審法院審理后認為，針對上訴人李某提出的法律規(guī)定及觀點，但本案中，在李某玲因臺灣定居注銷本市戶口之后，不存在變更承租人的事實，故該規(guī)定不適用于本案，不能據(jù)此認定李某玲戶籍遷離本市后自動喪失系爭房屋的承租人資格。李某玲在系爭房屋征收前即已經(jīng)成為承租人，即使其因定居臺灣而注銷本市戶籍，其仍然屬于中國公民，作為出租人的物業(yè)公司也未變更房屋租賃權，故上訴人關于李某玲不能認定為承租人的主張，本院不予采納。

據(jù)此，判決駁回上訴，維持原判。

最終，被上訴人李某玲分得了系爭房屋全部征收補償款，我方獲得完全勝訴。

[律師分析]：

（1）關于承租人的征收補償利益問題。

承租人在公房中往往處于優(yōu)勢地位，不同于同住人要求那么嚴格，法律甚至有規(guī)定承租人可以適當多分，承租人可以享受多次享受福利政策等。本案中，承租人雖然沒有戶口，但也不會導致自動喪失承租人身份，在其他人不符合同住人認定條件時，征收補償利益自然歸承租人一人所有。

（2）關于“中國公民加入外國國籍或移居境外后是否繼續(xù)享有公房承租權？有無簽訂房屋征收補償協(xié)議的主體資格？”問題。

這是本案延申出來的一個問題。雖然法院認為臺灣仍屬于中國公民，但假設承租人已經(jīng)加入外國國籍，應如何處理？《上海市房屋租賃條例》第七條規(guī)定房屋承租人可以是中華人民共和國境內外的自然人、法人或者其他組織。上海高院研討會傾向性意見也認為：現(xiàn)行法律法規(guī)未規(guī)定加入外國國籍或者遷居境外就喪失公房承租權，故不宜排除中國公民加入外國國籍或移居境外后的簽約主體資格。