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江西第一大房企退市留下的黑暗謎團(tuán)

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2021年9月20日,中國(guó)傳統(tǒng)佳節(jié)中秋節(jié),內(nèi)地A股休市,港股正常開(kāi)市。

對(duì)于曾經(jīng)的江西第一大房企新力(02103.HK)來(lái)說(shuō),這絕對(duì)不是團(tuán)圓祥和的周一,新力當(dāng)天股價(jià)最高跌去了90%,收市前半小時(shí),新力才開(kāi)始短暫停牌。

十天之后,新力的解釋公告姍姍來(lái)遲,境內(nèi)兩筆貸款利息0.39億元逾期支付,同時(shí)觸發(fā)境外0.75億美元貸款提前到期。

9月20日的股價(jià)大跌,新力老板張園林所質(zhì)押的1.49億股股份,被債權(quán)人悉數(shù)出售。按照當(dāng)日開(kāi)盤(pán)價(jià)格測(cè)算,這部分股份價(jià)值5.88億港元,恰好折合0.75億美元。

新力透露已請(qǐng)法律和財(cái)務(wù)顧問(wèn),但自此停牌后再無(wú)更多進(jìn)展,出售資產(chǎn)的動(dòng)作未有實(shí)質(zhì)落地,張園林甚至玩起了消失。

停牌一年半后,聯(lián)交所正式?jīng)Q定,新力將于4月13日退市。

如果不是對(duì)房企暴雷太麻木的話,新力退市其實(shí)留下了很多謎團(tuán),理解了這些黑暗謎團(tuán),更有助于理解這次房地產(chǎn)危機(jī)。

首先是新力為何徹底躺平?

這個(gè)問(wèn)題本質(zhì)上很簡(jiǎn)單,張老板不想做債務(wù)重組,可能只是簡(jiǎn)單的收益成本問(wèn)題,如果債務(wù)重組成功收益,抵不住過(guò)程的成本,那不如躺平。

新力2019年11月成功上市,募資不到20億港元,張老板持股超過(guò)80%,上市之后股價(jià)波瀾不驚,在上市價(jià)3.98港元附近游離。

股價(jià)大跌那一天,新力的成交量為3.69億股,占總股份比例超過(guò)10%。也就是說(shuō),新力的股份被高度控盤(pán)。

股價(jià)大跌的前兩個(gè)月,網(wǎng)絡(luò)流傳《新力地產(chǎn)老板求救信》,控訴保薦人、承銷(xiāo)商、金融高利貸集團(tuán)、市值維護(hù)團(tuán)隊(duì)、基金經(jīng)理聯(lián)手榨干張老板。

這是一封粗糙、宣泄情緒的求救信,絕對(duì)不是出自專業(yè)人士之手,也沒(méi)有展示任何實(shí)質(zhì)性證據(jù)。

不過(guò),這封信給了我們理解張老板的一個(gè)角度,如果這個(gè)上市平臺(tái)沒(méi)有帶來(lái)太多的好處,放棄又有什么為難呢。

其次是新力為何暴雷?

新力最后財(cái)報(bào)是2021年中期,彼時(shí)在手現(xiàn)金是193億元(非受限現(xiàn)金為140億元),一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為133億元。

新力的債務(wù)結(jié)構(gòu)存在巨大隱患,一年內(nèi)到期有息負(fù)債占總負(fù)債比例高達(dá)45%,且需要?jiǎng)們兜墓_(kāi)市場(chǎng)融資面臨集中到期,再融資壓力巨大。

2021年上半年已面臨再融資壓力,疊加下半年恒大暴雷帶來(lái)的信用緊縮,政府加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管資金管理,而新力恰恰合作項(xiàng)目比例巨大,資金調(diào)度更加困難。

可以說(shuō),新力暴雷只是早晚問(wèn)題。唯一應(yīng)該追問(wèn)的是,新力為什么沒(méi)有再努力一下,為什么上市前后,張園林對(duì)新力的支持,反差如此之大。

2016-2018年高速擴(kuò)張之際,張園林每年都是拿出上百億元,幫助新力平滑現(xiàn)金流,以支持?jǐn)U張。

這些錢(qián)從何而來(lái)?是借的?還是另有名目。

最后是張園林身在何處?

新力并不是沒(méi)有想過(guò)做大做強(qiáng),蒙眼擴(kuò)張、聘請(qǐng)明星職業(yè)經(jīng)理人、將總部從江西搬到上海,無(wú)不透露出張園林的野心。

到暴雷之際,新力的董事會(huì)里,執(zhí)行董事只剩下張園林,以及核心管理層涂菁女士。

張園林自從債權(quán)人群里提出之后,再無(wú)更多的消息,不過(guò)新力的一些資產(chǎn)騰挪并沒(méi)有停止。

被擺上貨架的新力物業(yè),股權(quán)被債權(quán)人凍結(jié)之后,再無(wú)出售可能,這是新力體系內(nèi)最優(yōu)質(zhì)的一塊資產(chǎn)。

張園林控制的新力上市公司體系外的新力科技,股權(quán)被轉(zhuǎn)移,優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有家便利店被轉(zhuǎn)讓給職業(yè)經(jīng)理人,入股的一些金融機(jī)構(gòu)股權(quán)也被轉(zhuǎn)移。

最為明顯的是,新力上市公司體系內(nèi)一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目,也被轉(zhuǎn)出了上市公司體系,比如說(shuō)深圳的舊改項(xiàng)目。

又回到第一個(gè)問(wèn)題為何徹底躺平,張園林身在何處也不重要,重要的是他可能有備選方案,以及他覺(jué)得他搞得定。

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