7月已經過半，2023年也過去了一大多半。對于今年的房地產市場而言，說好的“大招”遲遲也沒有落地，延長“金融16條”的期限以及還沒有正式落地的“存量房貸利率下調”。折疊對于購房者而言可以說是“不疼不癢”。

據克而瑞研究中心公布的數據顯示，一季度房企整體目標完成率均值僅為12.41%。面對這樣的數據，很多專家聲稱房地產已經到了重啟的時候，但是事實證明，國家不僅沒有松綁調控，而且還多次重申不再把房地產作為短期刺激經濟的手段。

到了第二季度，前期積壓的住房需求也得到了逐步釋放，再加上各地的“救市”政策不斷出臺，房地產市場開始有了復蘇跡象。面對這種轉變，又有不少業(yè)內人士認為，調控最嚴厲的時候已經過去了。又有專家喊出了“地產小陽春開始了”的口號。

進入第三季度，全國樓市又開始了新一輪的下滑。無論是新房還是二手房再一次進入了“底部摩擦”的階段。當下現實社會中，選擇大于努力，思維決定命運；世人皆會努力，但不代表人人都會選擇，買房亦是如此。那么，2023年的房子要如何選呢？

1、政策導向

2021年調控開始至今，在這輪熊市行情中，全國所有城市房價最低點，無疑就是2022年第四季度至2023年3月前。而2中旬之后，漲幅開始回落；一二線中心城市整體維持橫盤狀態(tài)，三四線城市仍處于陰跌行情。通過幾輪政策松綁思路，以及房價回暖節(jié)奏不難發(fā)現，政策面絕不會再大刀闊斧一刀切，更不會一步到位，讓房價徹底放飛自我。未來的松綁政策以及房價回暖，即將進入溫水煮青蛙的局面。既要滿足需求端的合理釋放也要避免炒房客趁機進場。同時預防房價再次出現大起大落，確保健康發(fā)展。

2、房屋的核心價值

任何城市中，房價天花板，炒作投資熱度最高的板塊，都不一定是價值最高最安全的板塊。高價值版塊或者產品應該是二手房成交活躍的，新房二手房價格均衡且倒掛不嚴重的。供小于求的才是最有價值的。二手房成交量緩慢，價格倒掛嚴重的區(qū)域，就算是做成蘇州園林又能如何？變現只是“夢想”。

以前得力城鎮(zhèn)化發(fā)展的速度，棚改項目帶來了大量的購房需求，以及外來人口流動所帶來的居住需求，所以，房價自然會快速上漲，怎么買都有道理。以后呢？隨著城市擴張的放緩，產業(yè)的變化帶來的人口流動。供大于求的局面必然導致房價下跌。所以，決定一套房子是否有價值的根本在于購房人群的多少以及購買力的強度。失去了居住屬性和金融屬性的房子，只是一堆鋼筋水泥。

3、買對房很重要

富人買房看資源，越稀缺越好。中產買房看發(fā)展，需要實用性和流通性的結合。窮人買房看需求，有瓦遮頭是首選。在二手房中，越豪的房子層差價就越大，戶型格局對房價和流通性影響越大；越是剛需的房子，價差越容易被小區(qū)評估價或成交價平均。因此，豪宅或改善型投資，只買富人追求的，想要的；普通住宅投資，不買最貴最好的，只買性價比最高，流通速度最快的。所以，別抱怨同小區(qū)同戶型，別人賺得比你多，這都是購買之初就已經種下“禍根”了。

4、切忌患得患失

樓市反轉不可阻擋。主力購房人群已經從剛需變成了改善。大部分改善人群面臨的都是置換，而置換的首要任務就是“買好房、看好房、拿好錢、隨時準備出手”。如果持有劣質資產的要盡早出手。當下的市場環(huán)境成功獲取優(yōu)質資產才是首要任務。切莫因小失大。在乎眼前的“得失”。當然，這里也一定要注意避坑和買錯的風險。

5、購房思路要清晰

很多首次置業(yè)的人，在買房的時候往往會被房子的外觀或者內飾所吸引。卻忽視更為重要的地段、交通、配套、戶型等核心問題。除此之外，還有眼高手低的問題。本身預算就不多。一般房子看不上，品質好的房子買不起。最后，虛榮心的趨勢選了一套高單價低總價的房子。又或者遠郊的“潛力大盤”。幾年之后發(fā)現，房子“打骨折”了也沒人接盤，變開始悔不當初。買房就是這種典型的“一步錯步步錯”的事情。

6、購房時機

購房的目的不同，時機也不同。剛需人群何時都是最佳的出手點，改善人群只要錢充足就是合適的購入時間，投資人群而言只要有足夠的溢價空間就是最佳時機。但是從過往的發(fā)展歷史看，首付充足，利率打折，契稅減免這些都是購房的“源動力”。若等這些利好都全部具備時才買房，無疑是在自掘墳墓。這一點，不光是在以往的調控史中如此，今后也仍會依舊。2021年至2023年的熊市便是最佳佐證！

往前數三、五年，買房子幾乎還是穩(wěn)賺不賠，甚至成為了國人心目中最穩(wěn)定、最理想的投資手段，但最近兩三年，隨著房地產調控進入到“深水區(qū)”，越來越多的城市出現了降價潮、貶值潮的現象，房價只漲不跌的預期逐漸被打破，房地產開始跌下了“神壇”。此外，從長期來看，時過境遷，房地產市場的發(fā)展風向也正在發(fā)生轉變，一言以蔽之，靠買房賺大錢、賺快錢的日子，或許開始漸行漸遠了。