我是紫沐，這是我第359篇日記。

先說(shuō)結(jié)論，我覺(jué)得牛奶廠的價(jià)值會(huì)在接下來(lái)的半年，一步步夯實(shí)。

但內(nèi)部?jī)r(jià)值高地會(huì)發(fā)生遷移。

未來(lái)牛奶廠的價(jià)格天花板，不再是目前的四大金剛區(qū)域。

而是遷移到世界大觀區(qū)域。

牛奶廠的板塊定位，是非常純粹的改善型定位。

而改善客群，普遍重視三樣?xùn)|西：

學(xué)位、環(huán)境、配套。

學(xué)位一直是牛奶廠的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)，過(guò)去四大金剛對(duì)口的小學(xué)，教育質(zhì)量都很不錯(cuò)。

環(huán)境更是牛奶廠的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)，連片開(kāi)發(fā)、定位純粹、低密度，幾乎每個(gè)盤(pán)都標(biāo)配大花園。

所以牛奶廠過(guò)去一直被買(mǎi)家覺(jué)得不夠穩(wěn)重，甚至顯得有些妖。

原因就出在配套上面。

不管是通勤配套，還是商業(yè)配套，牛奶廠都表現(xiàn)得很拉跨。

比如交通，牛奶廠現(xiàn)在是沒(méi)地鐵的，而且未來(lái)5年有地鐵的可能性很低。

所以牛奶廠這么多業(yè)主的出入通勤，非常依賴悅景路。

但目前的悅景路，僅僅是兩車(chē)道，根本承接不了這么大的路面通勤壓力。

導(dǎo)致高峰時(shí)段，必堵車(chē)。

一個(gè)定位改善的板塊，出入只有兩車(chē)道，動(dòng)不動(dòng)就塞成狗，就顯得很荒謬。

另外牛奶廠擁有純粹的改善圈層，板塊內(nèi)這么多年卻沒(méi)有一個(gè)像樣的商業(yè)體，也顯得很莫名其妙。

沒(méi)有商業(yè)體，降低了內(nèi)部業(yè)主的生活體驗(yàn)感，只是副作用之一。

讓業(yè)主被迫到其他板塊消費(fèi)，加劇路面通勤壓力，又是另一個(gè)副作用。

所以牛奶廠過(guò)去雖然有很能打的核心競(jìng)爭(zhēng)力，但一直不是投資首選。

配套缺位就嚴(yán)重拖了后退。

但好消息是，牛奶廠的配套問(wèn)題，正在被改善。

首先是交通，悅景路的黃云路段，將要進(jìn)行擴(kuò)寬。

未來(lái)老牌塞車(chē)黑點(diǎn)、貫穿牛奶廠的奧體路-珠吉路這段雙車(chē)道，會(huì)升級(jí)成雙向六車(chē)道。

而且最近已經(jīng)有實(shí)際性的動(dòng)工。

黃云路擴(kuò)寬，雖然不能完全解決牛奶廠的路面通勤壓力。

但至少在實(shí)際通勤體驗(yàn)，會(huì)帶來(lái)肉眼可見(jiàn)的改善。

至于商業(yè)配套，隨著世界大觀地塊被拿下，也可能迎來(lái)從0-1的蛻變。

因?yàn)槭澜绱笥^地塊，是有商用地的，而且有建商業(yè)體的規(guī)劃。

如果后面商業(yè)體真的落地，那牛奶廠板塊的改善型定位將變得更純粹。

板塊價(jià)值自然能進(jìn)一步夯實(shí)，甚至沖高。

投資的確定性，也會(huì)變得更強(qiáng)。

當(dāng)然了，隨著商業(yè)體落地世界大觀，牛奶廠的價(jià)值高地，就不再是四大金剛了。

世界大觀區(qū)域，憑著更純粹的改善型，更優(yōu)秀的環(huán)境資源和更現(xiàn)代的產(chǎn)品，會(huì)成為牛奶廠未來(lái)的板塊價(jià)值高地。

所以現(xiàn)在買(mǎi)牛奶廠，要怎么去篩產(chǎn)品？

先看二手，二手依然是可以買(mǎi)的。

四大金剛未來(lái)雖然會(huì)讓出C位，但整體價(jià)值隨著牛奶廠配套補(bǔ)全，其實(shí)也是利好的。

所以遇到7字頭的中高層四房產(chǎn)品，可以放心入手，靜待價(jià)值回歸。

至于三房，就不要去接了。

正在持有的，也抓緊做置換。

而新房方面，合景臻頤府雖然產(chǎn)品還可以。

但開(kāi)發(fā)商本身存在一定風(fēng)險(xiǎn)，不建議首選。

合生縵云之前有寫(xiě)過(guò)（點(diǎn)擊回顧），目前觀點(diǎn)維持不變：

174㎡和145㎡的產(chǎn)品都是坑，不要碰。

最新的190㎡戶型還可以，預(yù)算夠可以入。

至于世界大觀，只能說(shuō)靜候佳音吧。

越秀雖然做豪宅不行，但世界大觀整體還是定位改善，越秀做改善產(chǎn)品還算ok。

如果商業(yè)和學(xué)校能定下來(lái)，高標(biāo)準(zhǔn)去搞，產(chǎn)品潛力在牛奶廠真能排TOP1。

當(dāng)然，前提是溢價(jià)別太重。

要是把天河和樾府在梅花園都敢賣(mài)8萬(wàn)這套打法搬過(guò)來(lái)，那就白瞎一塊好地了。

PS：珠花、文津府、華潤(rùn)天河潤(rùn)府，都不屬于牛奶廠板塊。

牛奶廠定位純粹低密度的優(yōu)勢(shì)，是一樣都沒(méi)有繼承到。

通勤不便、缺乏商業(yè)的缺點(diǎn)，倒是一樣不落全占了。

加上雜亂的產(chǎn)品定位、存在很大不確定性的舊改、邊緣的地段位置。

這區(qū)域和牛奶廠板塊注定是兩樣?xùn)|西。

那些把兩者混為一談的，不是菜就是壞。