海南房地產(chǎn)市場(chǎng)。陳標(biāo)志/攝

海口、三亞兩城商辦物業(yè)市場(chǎng)去化壓力較大，租金價(jià)格呈現(xiàn)低迷，空置率水平仍在結(jié)構(gòu)性高位徘徊。

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志 海南報(bào)道

“2024年，?？谑蓄A(yù)計(jì)有20個(gè)寫(xiě)字樓新項(xiàng)目交付，總存量預(yù)計(jì)同比擴(kuò)張37%，面積超過(guò)279萬(wàn)平方米；三亞預(yù)計(jì)有8個(gè)寫(xiě)字樓新項(xiàng)目入市，總存量預(yù)計(jì)同比擴(kuò)張61%，面積約64萬(wàn)平方米。”

近日，第一太平戴維斯在三亞發(fā)布《海口和三亞商用物業(yè)市場(chǎng)2023年回顧與2024年展望報(bào)告》。該報(bào)告從寫(xiě)字樓、零售商業(yè)等方面深入剖析了2023年?？诤腿齺喩逃梦飿I(yè)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，并展望了未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)。

第一太平戴維斯華南區(qū)市場(chǎng)研究部負(fù)責(zé)人謝靖宇表示，去年，在海南自貿(mào)港建設(shè)成型起勢(shì)的帶動(dòng)下，?？?、三亞宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行回升向好，兩城經(jīng)濟(jì)增速均超9%，這在一定程度上為本地商用物業(yè)市場(chǎng)注入積極增長(zhǎng)動(dòng)能。

但他同時(shí)認(rèn)為，隨著兩城寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃競(jìng)爭(zhēng)均有加劇，項(xiàng)目去化進(jìn)程放緩，空置水平仍在結(jié)構(gòu)性高位徘徊；存量零售商業(yè)項(xiàng)目亦普遍面臨嚴(yán)峻的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力。

?？冢荷剔k項(xiàng)目面臨庫(kù)存壓力

上述報(bào)告稱，?？趯?xiě)字樓存量?jī)赡攴叮沟迷撌腥セ瘔毫υ龃?，?xiě)字樓資產(chǎn)表現(xiàn)全年 承壓 。

中房報(bào)資料圖 陳標(biāo)志/攝

據(jù)介紹，去年，?？趯?xiě)字樓市場(chǎng)有 15個(gè)新項(xiàng)目交付入市，共帶來(lái)67.3萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。 截至去年年末，?？趯?xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)總存量同比擴(kuò)容41.7%，至204萬(wàn)平方米。

近兩年，隨著合計(jì)逾100萬(wàn)平方米的大體量供應(yīng)入市，市場(chǎng)寫(xiě)字樓總存量擴(kuò)張近一倍。

去年內(nèi)，新項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)一定預(yù)租去化，并推動(dòng)年度凈吸納量升至16.4萬(wàn)平方米的5年高峰。但整體而言，新增需求遠(yuǎn)未及供應(yīng)規(guī)模，加之部分存量物業(yè)亦有退租現(xiàn)象出現(xiàn)，市場(chǎng)去化壓力隨之增大。

截至2023年年末，?？趯?xiě)字樓平均空置率同比結(jié)構(gòu)性上升11.8個(gè)百分點(diǎn)，至52.4%。

報(bào)告顯示，去年，市場(chǎng)新設(shè)需求較為有限，搬遷為主要租賃成交類型?；谒_(dá)成的交易分析，信息技術(shù)及專業(yè)服務(wù)行業(yè)需求表現(xiàn)相對(duì)活躍，以交易數(shù)量與面積計(jì)，上述兩行業(yè)需求表現(xiàn)均居前兩位。

去年，供應(yīng)的集中放量在相當(dāng)程度上加劇了租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，業(yè)主的租金預(yù)期受到顯著沖擊，并普遍選擇降租。因此，?？趯?xiě)字樓租金指數(shù)同比下降4.3%，年末錄得的平均租金價(jià)格為102.6元/平方米·月。

報(bào)告預(yù)測(cè)，2024年，海口寫(xiě)字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來(lái)較大規(guī)模的集中入市供應(yīng)。全年，預(yù)計(jì)有20個(gè)新項(xiàng)目交付，合計(jì)帶來(lái)75.6萬(wàn)平方米供應(yīng)面積。屆時(shí)，全海口寫(xiě)字樓總存量預(yù)計(jì)同比擴(kuò)張37%，至279.6萬(wàn)平方米 。

未來(lái)3年，因應(yīng)自貿(mào)港建設(shè)而落地的首批重點(diǎn)項(xiàng)目將陸續(xù)完工交付，將為本地市場(chǎng)注入更多優(yōu)質(zhì)供應(yīng)，并帶動(dòng)整體樓宇品質(zhì)實(shí)現(xiàn)顯著提升。對(duì)于租戶方而言，這將為其提供更多元化的辦公空間選擇；但于業(yè)主方而言，大規(guī)模供應(yīng)的集中放量無(wú)疑將加劇市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。因此，中短期內(nèi)，市場(chǎng)平均空置水平料維持在結(jié)構(gòu)性高位。

對(duì)于零售市場(chǎng)而言，消費(fèi)市場(chǎng)復(fù)蘇帶動(dòng)租賃活動(dòng)增長(zhǎng)，但項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重仍致資產(chǎn)表現(xiàn)承壓。

2023年，零售市場(chǎng)共3個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，合計(jì)帶來(lái)18.8萬(wàn)平方米供應(yīng)面積。截至年末，?？诳偞媪棵娣e同比擴(kuò)容4.7%，至約195.1萬(wàn)平方米。

去年，得益于消費(fèi)需求的回升，零售商租賃活動(dòng)有所恢復(fù)。盡管如此，多數(shù)項(xiàng)目仍普遍面臨嚴(yán)峻的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)壓力，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及入駐表現(xiàn)亟待提升。受此影響，全市平均空置率仍同比微升0.7個(gè)百分點(diǎn)，至23%。

去年，?？诓糠至闶凵虡I(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)降租應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，全市租金指數(shù)同比下降7.7%。至年末，全市錄得平均租金為282.6元/平方米·月。

據(jù)報(bào)告預(yù)測(cè)，2024年，?？陬A(yù)計(jì)有5個(gè)零售項(xiàng)目入市，共計(jì)帶來(lái)47.8萬(wàn)平方米供應(yīng)面積。截至年底，?？诹闶凵虡I(yè)總存量預(yù)計(jì)同比擴(kuò)張24.5%，達(dá)243萬(wàn)平方米。

三亞：寫(xiě)字樓空置率超69%

2023年，三亞寫(xiě)字樓市場(chǎng)共有2個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)10.5萬(wàn)平方米供應(yīng)面積。截至年末，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量同比擴(kuò)張36.3%，至39.6萬(wàn)平方米。

中房報(bào)資料圖 陳標(biāo)志/攝

去年，三亞新項(xiàng)目陸續(xù)引入 數(shù)個(gè)優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)駐并實(shí)現(xiàn)小規(guī)模去化，推動(dòng)全市年度凈吸納量轉(zhuǎn)正回升至5.2萬(wàn)平方米，系近5年年均水平的2.5倍。

報(bào)告分析認(rèn)為，盡管如此，但三亞寫(xiě)字樓市場(chǎng)因相對(duì)較大體量供應(yīng)的集中入市，新項(xiàng)目的去化進(jìn)程略受沖擊。因此，至去年年末，三亞寫(xiě)字樓平均空置率仍停留在69.3%的結(jié)構(gòu)性高位。

去年，綜合三亞寫(xiě)字樓租賃成交的數(shù)量及面積計(jì)算，金融、專業(yè)服務(wù)、消費(fèi)者服務(wù)等行業(yè)的需求表現(xiàn)相對(duì)活躍。

上述報(bào)告錄得數(shù)據(jù)顯示，三亞去年寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)租金指數(shù)同比下降0.5%，平均租金為109.2元/平方米·月。

據(jù)預(yù)測(cè)，2024年，三亞預(yù)計(jì)有8個(gè)新項(xiàng)目入市，合計(jì)帶來(lái)24.1萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。屆時(shí)，市場(chǎng)寫(xiě)字樓總存量預(yù)計(jì)同比擴(kuò)張61%，至63.7萬(wàn)平方米。

報(bào)告分析，短期內(nèi)，三亞市場(chǎng)將繼續(xù)迎來(lái)較大規(guī)模供應(yīng)交付入市，且新項(xiàng)目相對(duì)集中于迎賓路片區(qū)，該片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)租賃競(jìng)爭(zhēng)預(yù)計(jì)更趨激烈，項(xiàng)目去化進(jìn)程將會(huì)放緩。

在三亞零售商業(yè)方面，2023年，三亞共有4個(gè)零售商業(yè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，帶來(lái)35.1萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。其中，有3個(gè)購(gòu)物中心及一個(gè)免稅商業(yè)項(xiàng)目，供應(yīng)面積占比分別為77.8%及22.2%。

去年，逾半數(shù)免稅租賃需源自配飾及化妝品業(yè)態(tài)。其中，美妝品牌表現(xiàn)尤為活躍。傳統(tǒng)完稅商業(yè)方面，餐飲及時(shí)尚業(yè)態(tài)租賃需求最為活躍，年內(nèi)逾半數(shù)成交均源自上述兩業(yè)態(tài)。

據(jù)報(bào)告分析，2024年，三亞預(yù)計(jì)有4個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，合計(jì)帶來(lái)18.5萬(wàn)平方米新增供應(yīng)。未來(lái)，預(yù)計(jì)有更多知名開(kāi)發(fā)商及零售運(yùn)營(yíng)商進(jìn)駐并布局三亞市場(chǎng)。

鑒于海口、三亞兩城商辦物業(yè)市場(chǎng)的去化壓力較大，項(xiàng)目去化進(jìn)程放緩，空置率水平仍在結(jié)構(gòu)性高位徘徊，以及租金價(jià)格呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，謝靖宇建議， 從中短期看，兩城商用物業(yè)市場(chǎng)業(yè)主在充分運(yùn)用自貿(mào)港建設(shè)利好政策的基礎(chǔ)上，順應(yīng)市場(chǎng)新格局，提升資產(chǎn)管理水平，合理調(diào)整租金預(yù)期，積極優(yōu)化租賃及招商策略至關(guān)重要。

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來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)-中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

原標(biāo)題：存量增大，租金低位，空置率較高，?？谌齺喩剔k項(xiàng)目面臨考驗(yàn)